Расторжение договора купли продажи дома и земельного участка

Смотрите здесь апелляционное определение по настоящему спору.

Дело № 2-23/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Камбарка                                                                                             

11 января 2012 года

Камбарский районный  суд Удмуртской Республики  в  составе:

председательствующего судьи Ефимова С.Л.,

при секретаре Сафиуллиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.Н. к К.О.В. и К.Д.С. о расторжении договора купли продажи квартиры и земельного участка, возвращении в собственность истца квартиры и земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями:

1. Расторгнуть договор купли – продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххххх, заключенный от хх.хх.хххх года между истцом и ответчиками;

2. Возвратить в собственность истца двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: хххххххххххххх.

Иск мотивирован тем, что хх.хх.хххх года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ххххххххххх, по которому ответчики по 1/2 доли каждый у неё купили двухкомнатную квартиру за ххх ххх рублей и земельный участок по цене хххх рублей. В соответствии с п.

4 данного договора денежные средства по данной сделке она должна получить после подписании настоящего договора за счет средств, предоставляемого Покупателем (не указанного каким именно) займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору целевого займа № хх от хх.хх.хххх года.

Цена сделки в указанном договоре является существенным условием договора. Данный договор был зарегистрирован хх.хх.хххх года в Камбарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

Ответчикам были выданы свидетельства о регистрации права собственности на указанную двухкомнатную квартиру и земельный участок по ½ доле каждому. Она, как продавец, выполнила все обязательства по данному договору, то есть передала двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххх, о чем был составлен передаточный акт от хх.хх.

хххх года. Однако, в свою очередь ответчики условия по оплате, оговоренные п.

4 указанного договора не исполнили, что привело к существенному нарушению условий договора купли-продажи со стороны ответчиков, то есть она передала в собственность ответчиков двухкомнатную квартиру и земельный участок, а ответчики не произвели с ней расчет по оплате стоимости двухкомнатной квартиры, а также по оплате стоимости земельного участка.

Несмотря на её устные предупреждения ответчиков о необходимости произвести оплату по сделке или вернуть ей квартиру с земельным участком ответчики проигнорировали. На её уведомление от хх.хх.хххх года, которое ответчики получили хх.хх.

хххх года о необходимости произвести с ней окончательный расчет или прийти к соглашению о расторжении указанного договора, ответчики ответили бездействием. Мало того, на день подачи данного иска ООО «К», предоставившее целевой займ, сняло залог в связи с погашением кредита ответчиками с указанной квартиры и земельного участка.

В данное время новая сделка по передаче данной квартиры и земельного участка в пользу других лиц находится для проведения регистрации в Камбарском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике. В связи с чем она вынуждена с соблюдением требований п. 2 ст. 452 ГК РФ обратиться в суд с иском, так как в соответствии со ст. 450 ГК РФ имеет право требовать расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, то есть ответчиками, по отсутствию оплаты двухкомнатной квартиры и земельного участка.

В судебном заседании истец К.Л.Н. поддержала исковые требования в полном объеме, по мотивам, изложенным в заявлении. Суду дополнительно пояснила, что проживает по адресу: хххххххххххххххх, с Г. Её дочь К.А.С. проживает в с. Ххххх у мужа. Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора.

Они сейчас не рассматривают оснований препятствования кого-либо проживанию в спорной квартире. Считает, что цена по договору является существенным условием договора. К.Д.С. – её сын, К.О.В. – сноха. К.Д.С. и К.О.В. в браке, у них имеется общий ребёнок, на которого выдан материнский капитал.

Денег она от них не получала и никакую расписку не писала, поэтому требует расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка. 

Представитель истца адвокат Г.Л.Ф., действующая на основании ордера (л.д.27), исковые требования К.Л.Н. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик К.О.В. в судебное заседание не явилась о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без её участия, с участием представителя Х.А.М., о чем имеется соответствующее заявление (л.д.36).

Ответчик К.Д.С. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия, о чем имеется соответствующее заявление (л.д.37).

Представитель ответчика К.О.В. – Х.А.М., действующий на основании доверенности (л.д.25), исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление следующего содержания:

1. Оплата квартиры ответчиками произведена, но в силу близких родственных отношений  между сторонами (ответчики являются соответственно сыном и снохой истице К.Л.Н.) расписка или иной документ подтверждающий оплату не составлялись.

2. Без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных ст. 450 ГК РФ, невыплата в срок покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Из вышеуказанной нормы следует, что требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвёл оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1,2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В главе 30 ГК РФ (ст. ст. 549 – 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры и земельного участка условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества, не содержит.

Что касается доводов истца о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого, на день разрешения спора судом возросла, то они основаны на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст.

450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представила суду каких-либо доказательств, причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиками приобретенного имущества.

Источник: http://xn----7sbabhcklittg8bxcj.xn--p1ai/o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Успешная защита в суде. Суд отказал в иске о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка | ООО ЮрЭстэйт Групп

Клиент обратился в компанию «ЮрЭстейт Групп» с просьбой отстоять его интересы в Прикубанском районном суде г. Краснодара, в связи с предъявленным к ней иском  о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и 1/6 доли земельного участка, взыскании уплаченных  по договору денежных средств в размере  2 180 000 рублей.

В 2017 году  Клиент заключила договор купли-продажи жилого помещения и 1/6 доли земельного участка. Цена договора составила 2 180 000 рублей.

По мнению истцов, в ходе эксплуатации жилого помещения были выявлены существенные недостатки, которые  имели скрытый характер, истцы считали, что при при заключении договора купли-продажи они были введены ответчиком в заблуждение на основании ст. 450, требовали расторгнуть договор купли-продажи и взыскать денежные средства.

Юристом Компании в суд были представлены возражения, в которых обосновывалось незаконность исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

17 марта 2017 года  между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи  жилого помещения, общей площадью … кв.м. с кадастровым номером …., находящееся по адресу: …., а также 1/6 доли в праве собственности на  земельный участок по вышеуказанному адресу (далее по тексту -Договор купли-продажи  Жилого помещения).

Истцы в обоснование исковых требований ссылаются на то, что в ходе эксплуатации вышеуказанного Жилого помещения  были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер.

  В качестве существенных недостатков  истцы указывают то, что в техническом паспорте существуют несоответствия: перекрытие выполнено из деревянных конструкций, бетонная стяжка полов отсутствует, межкомнатные перегородки выполнены из ГКЛ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований либо возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.8 Договора купли-продажи Жилого помещения  с техническим состоянием отчуждаемого имущества Покупатели ознакомлены и согласны.   Согласно пояснениям истцов они производили осмотр Жилого помещения, данный факт подтвердила в судебном заседании свидетель …..,  однако тех.документацию, включая технический паспорт на Жилое помещение не изучали.

Таким образом, при продаже Жилого помещения между продавцом и покупателями не оговаривались технические характеристики Жилого помещения, в частности  из чего сделаны  перекрытия и перегородки.

В случае необходимости, истцы могли изучить тех.документацию при осмотре Жилого помещения, пригласить специалиста для проведения осмотра Жилого помещения, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Из приведенных выше  правовых норм и акта их толкования следует, что при разрешении споров о расторжении договора купли-продажи товара ненадлежащего качества юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являются наличие у товара недостатков, препятствующих использованию товара по его назначению, и существенный характер таких недостатков.

Согласно  судебному заключению эксперта ….. от 17.09.2018г.

  при проведении экспертного осмотра дома, в котором находятся спорные жилые помещения экспертом было установлено, что следов замены железобетонных перекрытий на деревянные, а также замены кирпичных перегородок на гипсокартонные, в связи с чем эксперт пришел к выводу, что жилой дом по адресу: ….. изначально возводился с существующими на момент проведения исследований техническими характеристиками.

На основании изложенного, эксперт пришел к выводу, что на момент составления технического паспорта на блок помещения была допущена ошибка при описании технических характеристик основных конструктивных элементов (перегородок и перекрытия).

Экспертом  недостатки, препятствующих использованию Жилого помещения по его назначению, и существенный характер таких недостатков не выявлены.  Жилое помещение, которое приобрели истцы  по договору купли-продажи от 17.03.2017г. является пригодным для проживания, не представляет опасность для жизни и здоровья.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

    Из содержания приведенных правовых норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи Жилого помещения не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что качество переданного покупателю товара -Жилого помещения не соответствует договору купли-продажи, либо товар – Жилое помещение не пригодно для целей, для которых такой товар обычно используется.

Нарушений условий договора купли-продажи жилого помещения со стороны ответчика не имеется, так как истцы при покупке Жилого помещения ознакомилась с его техническим состоянием, при подписании договора каких-либо претензий к продавцу не имели.

  Несоответствия которые имеются в техническом паспорте являются  ошибкой техника при  описании описании технических характеристик основных конструктивных элементов (перегородок и перекрытия), что подтверждается в заключении судебного эксперта ….. от 17.

09.2018г.

Жилое помещение характеризуется как работоспособное, несущая способность конструкций обеспечивается,  отсутствует угроза разрушения конструкций,  по своим конструктивным  особенностям Жилое помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, дефекты в жилом помещении свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций перекрытий с учетом их эксплуатации, отсутствуют, что подтверждается заключением судебного эксперта ….. 17.09.2018г.

Таким образом, истцы не представили суду каких-либо доказательств, причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик намеренно скрыла от истцов приведенные ими в обоснование иска обстоятельства.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара  от 21 ноября 2018 года в удовлетворении исковых требований к Клиенту компании о расторжении договора купли-продажи недвижимости было отказано (дело № 2-5647/18)

Скачать документ

Источник: http://xn--e1aitefc6eg.xn--p1ai/sudebnyie-resheniya/uspeshnaya-zashhita-v-sude.-sud-otkazal-v-iske-o-rastorzhenii-dogovora

Договор купли-продажи дома с земельным участком – образец

Форма договора купли-продажи дома с землей

Существенные условия купли-продажи дома с участком

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Форма договора купли-продажи дома с землей

Гражданский кодекс строго регулирует форму договора купли-продажи земельного участка с домом. Согласно ст. 550 ГК РФ это обязательно будет один документ, на котором будут стоять подписи всех лиц, участвующих в сделке. Но в последние годы есть ситуации, когда простой письменной формы, даже полностью соответствующей нормам закона, недостаточно.

Нотариальное удостоверение потребуется в двух случаях:

• Если продается не целиком дом и участок, а доля в праве общей собственности на них. Это предусмотрено ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
• Если стороной сделки является ребенок или лицо, которое судом было признано ограниченно дееспособным и от имени такого лица выступает опекун (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Важно! Несоблюдение требований к форме договора влечет его ничтожность и вследствие этого возврат всех переданных сумм покупателю, а жилья продавцу по реституции.

Скачать формат договора со всеми важными положениями можно по ссылке: Договор купли-продажи дома с землей – образец.

Обратите внимание! Переход права собственности на объект сделки подлежит государственной регистрации.

Подробнее о процедуре можно узнать в статье: Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

1. Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
2. Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
3. Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:

• получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
• члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Несогласование одного из перечисленных существенных условий станет основанием для признания сделки незаключенной (см. определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

Помимо общих, к существенным будут отнесены все те условия, о важности которых будет достигнуто согласие сторон (на это есть указание в ст. 432 ГК РФ).

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Следует учитывать, что при продаже дома одновременно с передачей права собственности на него переходит и право собственности на земельный участок (см. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

При этом невозможна реализация земельного участка без возведенного на нем сооружения, если обоими объектами владеет один и тот же собственник (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Соответственно, в договоре должны быть указаны оба предмета сделки.

Обратите внимание! Необходимо подробное описание объекта, право собственности на который переходит. В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 (далее — постановление № 54) установлено, что достаточным для обозначения объекта реквизитом будет его кадастровый номер, если он был присвоен. В отношении дома и участка указываются их номера.

Для участка нужно добавить точный адрес, площадь согласно кадастровому паспорту, категорию земель и вид разрешенного использования, желательно прописать сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.

Если же кадастрового номера нет (обычно причиной является продажа так называемой будущей вещи), можно ограничиться указанием в договоре купли-продажи дома с земельным участком на следующие параметры одиночно или в совокупности:

• адрес, если он существует;
• ориентировочную площадь;
• описание помещений, их расположение и нумерацию (можно оформить в виде схемы в приложении);
• для участка — номер участка, из состава которого будет выделен новый, предполагаемую планировку (на схеме).

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи заключается в отношении вещи, реализовать которую можно только через какое-то время. Дом либо еще не построен, а участок еще не сформирован, либо право собственности на оба или один из объектов еще не прошло регистрацию.

При заключении договора согласно нормам постановления № 54 надо учитывать следующие нюансы:

• Соглашение может предусматривать передачу как еще не приобретенного, так и еще не построенного объекта (см. п. 1).
• Объект может быть идентифицирован любым доступным способом, как в тексте документа, так и в акте приема-передачи (см. п. 2).
• Описание объекта должно быть сформулировано так, чтобы не порождать у покупателя сомнений. Если это не достигнуто, договор будет признан незаключенным с правом истребования ущерба (см. п. 3).

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Договор купли-продажи недвижимости имеет консенсуальный характер. Он вступает в силу до его реального исполнения. Факт передачи имущества может быть отражен:

• В акте приема-передачи, являющемся приложением к договору.
• Самом соглашении, которое в этом случае становится передаточным актом (см. ст. 556 ГК РФ). Также он может выполнять функцию расписки в получении наличных денежных средств, если об этом конкретно указывается в его условиях.

Неисполнение договора является основанием для иска о понуждении к передаче объекта (см. ст. 398 ГК РФ). В рамках договора, заключенного в отношении будущей вещи, согласно п. 5 постановления № 54, заявить требование о понуждении невозможно до тех пор, пока суд не получит возможность установить, что:

• объект существует в реальности;
• им владеет продавец;
• право зарегистрировано.

Если объект не построен или не приобретен и понудить к его передаче невозможно, покупатель вправе потребовать возмещения убытков и возврата средств, переданных в рамках договора.

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Закон предусматривает 2 способа расторжения договора:

• По соглашению сторон.
• В одностороннем порядке (в исключительных случаях, например при невыполнении продавцом требований о приведении недвижимости в пригодное для использования состояние согласно п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Существенным нарушением, влекущим односторонний отказ от договора в рамках ст. 450.1 ГК РФ, может также стать отказ от выплаты всей или части оговоренной суммы в случае, если объект был фактически передан (см. решение Дмитровского городского суда Московской области от 21.02.2018 по делу № 2-114/18).

Если первый способ не вызывает вопросов (необходимо только подготовить соглашение, в котором отразить все существенные условия расторжения), то для реализации второго потребуется либо одностороннее заявление, либо судебный спор (см. ст. 450, 450.1 ГК РФ).

Вопрос о расторжении договора по причине ненадлежащего качества недвижимости разрешается судами по-разному. Например, есть позиция, что устранимые недостатки переданного дома не станут основанием для удовлетворения иска о расторжении (см. решение Наримановского суда Астраханской области от 13.02.2018 по делу № 2-1068/17).

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Суды сталкиваются со спорами из договоров купли-продажи дома в основном при признании их недействительными по различным основаниям.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_doma_s_zemelnym_uchastkom_obrazec/

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?

Вопрос:

1. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости продавцом, не получившим деньги?
2. От него одного надо подавать подобный иск или от двоих продавцов одновременно?

2 физ.лица (продавца), имея в общей долевой собственности жилой дом и зем. участок, заключили дог-р купли-продажи жилого дома с зем. уч. По договору оплата должна была быть произведена до подписания д-ра купли-продажи. Договор не содержал пункта о возможности его расторжения, в случае неуплаты.  Право собственности на жилой дом и зем.

участок уже зарегистрировано в органах юстиции за покупателем. Однако денежные средства одному из продавцов не были переданы. Покупатель утверждает, что деньги передал одному из продавцов, который, в свою очередь, не собирается отдавать их второму продавцу.

Никаких доказательств передачи и получения денежных средств у второго продавца нет, кроме слов, покупателя.

В договоре купли-продажи стоит следующее условие по оплате:12.Расчет между сторонами производится в следующем порядке: за жилой дом выплачивается сумма в размере 800 000 руб., за земельный участок –            400 000 руб., данные денежные средства выплачиваются за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Сумма в размере 300 000 руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается Покупателями 13. Продавцам в течение 5 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору засчет заемных средств по договору займа.

Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцами о получении соответствующей суммы.

В передаточном акте недвижимости ничего про получение денежных сумм не стоит.

Ответ:

1. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  в пункте 65 данного постановления, даны следующие разъяснения.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом данное постановление не содержит оговорки о том, что для возврата имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ необходимо наличие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в силу неисполнения покупателем условия об оплате недвижимости.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости ввиду его неоплаты покупателем возможно в судебном порядке при отсутствии в этом договоре такого условия.

Однако вопрос об удовлетворении требования продавца о расторжении договора на основании статей 1102, 1104 ГК РФ при том, что им не было использовано право требовать оплаты по договору в порядке пункта 3 статьи 486 ГК РФ и уплаты процентов по статье 450 ГК РФ, находится на усмотрении суда.

При этом судом может быть принят во внимание тот факт, что  недвижимое имущество принадлежало продавцам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в ходе судебного разбирательства судом будет исследована возможность истребования у покупателя доля в праве на дом и доля в праве земельный участок в натуре.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости, подтверждением оплаты денежных средств является предоставление расписки продавцами о получении соответствующей суммы. Передаточный акт, как следует из ст. 556 ГК РФ и условий вышеназванного договора, является подтверждением исполнения продавцом  передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Таким образом, продавец (собственник недвижимого имущества), не получивший оплату по договору купли-продажи недвижимости  и не выдавший покупателю расписки о получении соответствующей суммы, на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

2. Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, продавцам недвижимое имущество принадлежало на праве обще долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

Следовательно, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости со стороны продавца одновременно всеми собственниками долей в праве общей долевой собственности на этот объект подтверждает исполнение ими только правил статьи 250 ГК РФ в силу пункта 2 статьи 236 ГК РФ.

Таким образом, за судебной защитой своих нарушенных прав может обратиться любой из двух продавцов объекта недвижимости, именно тот, чьи права по оплате его доли в праве на недвижимое имущество были нарушены покупателем.

Партнер                                                                                                              М.С.Крысова

Прим. При подготовке ответа на вопрос консультанты руководствовались тем, что стороной продавца, являющейся автором вопроса, по договору купли-продажи деньги в счет оплаты стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  не были получены вообще (ни до подписания договора, ни после). 

Источник: http://www.mi-p.ru/vozmozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-prodavcom-ne-poluchivshim-dengi.html

Решение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

12 августа 2016 года

п.Локоть Брасовского района Брянской области

Брасовский районный суд Брянской области в составе: председательствующего – судьи Самкова А.Н., при секретаре Тришиной Е.А., с участием представителя истца (Галушка Ю.Г.), ответчиков: Ильвутченковой Л.А., Ильвутченкова Н.А., Ильвутченковой Е.Н.

, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Астаховой Т. А. к Ильвутченковой Л. А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына Ильвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е. Н.

 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец Астахова Т.А. обратилась в суд к Ильвутченковой Л.А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына Ильвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е.

Н с указанным иском, ссылаясь на то, что 07 октября 2015 года между ней и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного не нем жилого дома, в соответствии с которым она передала в долевую собственность ответчиков, принадлежащие ей земельный участок, общей площадью 2400 кв.м.

и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., расположенные по адресу: . Переход права собственности зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии 09.10.2015 года, выданы свидетельства о государственной регистрации права.

При подписании договора, цена жилого дома и земельного участка была согласована и составила 454026 рублей 00 копеек. Сумма в размере 453026 рублей 00 копеек, по условиям договора должна была быть перечислена на её счет, за счет средств материнского капитала, выделенного на имя Ильвутченковой Л.А.

Однако, до настоящего времени, оплата стоимости жилого дома, не произведена в установленные договором срока, до настоящего времени УПФР в Брасовском муниципальном районе не перечислило денежные средства на её расчетный счет.

При обращении в УПФР в Брасовском муниципальном районе, ей стало известно, что 16 ноября 2015 года, ответчики обратились в пенсионный фонд с заявлением об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского капитала, в связи с чем, денежные средства на её счет перечислены не были.

Астахова Т.А. просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом, в лице Астаховой Т. А. и покупателями, в лице Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., действующей от себя лично и в интересах своего несовершеннолетнего сына Ильвутченкова Д. Н.

, Ильвутченковой Е. Н.. Прекратить право общей долевой собственности Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., Ильвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н. на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м.

кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м.

, кадастровый №, расположенные по адресу: .

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве общей долевой собственности по ? доле в праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 2400 кв.м.

кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу:  за Ильвутченковым Н. А.

, Ильвутченковой Л. А.,Тльвутченковым Д. Н., Ильвутченковой Е.

Н.. Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве собственности на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м.

, кадастровый №, расположенные по адресу: , заАстаховой Т. А..

Истец Астахова Т.А., извещенная о месте и времени слушания дела в суд не явилась, причин неявки суду не сообщила, об отложении дела не ходатайствовала.

Представитель третьего лица – УПФР в Брасовском муниципальном районе Брянской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца Галушка Ю.Г., ответчики Ильвутченкова Л.А., Ильвутченков Н. А., Ильвутченкова Е. Н. не возражали против рассмотрения дела в отсутствие истца Астаховой Т.А., представителя УПФР в Брасовском муниципальном районе Брянской области.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Астаховой Т.А., представителя УПФР в Брасовском муниципальном районе Брянской области.

В судебном заседании представитель истца Галушка Ю.Г. исковые требования Астаховой Т.А. поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Ответчики: Ильвутченкова Л.А.(действующая в своих интересах, а также в интересах своего несовершеннолетнего сына Ильвутченкова Д.Н.), Ильвутченков Н. А., Ильвутченкова Е. Н., в судебное заседание явились, суду предоставили письменное заявление, в котором исковые требования признали в полном объеме, последствия признания иска, в порядке ст. 173 ГПК РФ, им были разъяснены и понятны.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Согласно ст. 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами.

В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В силу абз. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Суд полагает, что в данном случае признание иска не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с чем принимает признание иска ответчиком.

При таких обстоятельствах, исковые требования Астаховой Т. А. к Ильвутченковой Л. А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына Ильвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е. Н. о расторжении договора купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Астаховой Т. А. к Ильвутченковой Л. А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е. Н. о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом, в лицеАстаховой Т. А. и покупателями, в лице Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., действующей от себя лично и в интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н..

Прекратить право общей долевой собственности Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., Ильвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н. на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м.

кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м.

, кадастровый №, расположенные по адресу: .

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве общей долевой собственности по ? доле в праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 2400 кв.м.

кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу:  за Ильвутченковым Н. А.

, Ильвутченковой Л. А., Тльвутченковым Д. Н.,Ильвутченковой Е. Н..

Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве собственности на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м.

кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м.

, кадастровый №, расположенные по адресу: , за Астаховой Т. А..

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брасовский районный суд Брянской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий-судья: А.Н. Самков

Источник: http://advokatmashkov.ru/sudebnaya-praktika/grazhdanskie-i-administrativnye-dela/reshenie-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-zhilogo-doma-i-zemelnogo-uchastka