Риелтор просит отдать вознаграждение ему лично

?

Антиискусственный интеллект. (bonmotistka) wrote,
2018-02-06 03:01:00 Антиискусственный интеллект.

bonmotistka
2018-02-06 03:01:00 Categories:

• финансы
• общество
• недвижимость
• Cancel

Господа! Не поддавайтесь напору “специалистов по продажам”, не подписывайте этот документ заранее! Это уже многолетняя практика (в столице – точно, опыт других городов не изучала).

В сделках с недвижимостью, где покупатель берет ипотеку (да и не только при ипотечной сделке), продавца вынуждают написать итоговую расписку о получении денег за две недели до того, как он их действительно получит. Успокаивают тем, что расписка остается пока у продавца, они просто посмотрят (сделают ксерокопию).

Ему (продавцу) не дают вставить слово, смотрят прямо в глаза и очень напористо говорят:

“вы слишком подозрительны,все так делают и никто не изумляется,иным образом сделки не проводятся,вы потеряете покупателя, вы же знаете, как трудно будет найти нового,

нет, ну, если вы не хотите продавать квартиру, тогда зачем был устроен весь этот цирк… “

Это все приемы психологического давления! Не поддавайтесь!

Я вам скажу, что вы потеряете, если подпишете. Как минимум, вы потеряете уверенность в собственной правоте и в честности данного вами же слова (подписи).
Как максимум, вы можете потерять и квартиру, и деньги!

Ибо, в случае возникновения споров, суд принимает расписку в качестве основного доказательства получения денег и исполнения финансовых обязательств по договору. Не верите, что так происходит? Послушайте. Я позвонила в одно из самых крупных столичных агентств недвижимости. Представилась озадаченным продавцом квартиры.  (Пробовала честно представиться журналистом – но тогда вешают трубку или обещают перезвонить, но не перезванивают.)

[Расшифровка записи…]– Если квартира продается покупателям с ипотекой, то банк требует написание итоговой расписки о получении денег до того, как прошла сделка, то есть, в момент оформления договора. Это так?– Да.

Все правильно. Все нормально. Пусть это вас не пугает, потому что вы пишете расписку, банк просто проверяет ее, и вы оставляете ее у себя.

– Подождите…

Что значит “не пугает”? Это финансовый документ, который я подписываю завтрашним числом.

– Эта расписка остается у вас. Она никуда не идет.

– А почему это происходит, вы мне можете объяснить? Я логики не понимаю.

– Дело в том, что написание расписки иногда занимает длительное время. Не всегда ее удается написать сразу без ошибок. И у вас потом, после сделки, просто не будет на это времени. Поэтому вы заранее подписываете расписку и оставляете ее у себя.

– Что значит “у меня не будет потом времени”? Если у меня эту расписку отберут, я ни на одном суде не смогу доказать, что я не получала деньги.

– Но у вас ее никто не отбирает до окончания сделки.

– Можно ограбить…

– (перебивая) У вас ее забирают только когда сделка закончилась.

– Стоп! Вы можете меня послушать?! А если меня ограбят? Вот я выхожу с сумкой. В сумке у меня расписка. Подбегают, выхватывают сумку.

(Пауза…)

Алло! Вы меня слышите?

– Да, я вас понял. Нет, ну, это ваша ответственность – сохранение этой расписки. Требование банка – чтобы расписка была написана до сделки, чтобы потом не было вопросов, мол, я не буду ее писать, или еще что-то… Вы расписались, банк ее проверил, одобрил. Вы забираете расписку с собой. Приносите ее на завершение сделки.

– Это любой банк, который выдает ипотеку, требует?

– Любой банк. При любой ипотечной сделке. Да сейчас и не только при ипотечной сделке требуем, чтобы продавец заранее написал расписку и принес ее потом.

– Так чье это требование, ведь, по сути, оно противозаконное?

(Пауза…)

– Ну, по крайней мере, когда банки дают ипотеку, это их требование. То есть, они просят составить расписку заранее…

Всего я сделала несколько звонков. Практически охватила ТОП-5 московских агентств. Везде говорят примерно одно и то же: да, так и есть, это требование банка.

Думаю, мошеннические схемы, которые можно провернуть с использованием написанной заранее расписки о получении денег (а в Москве речь идет, как минимум, о сумме в 6-15 миллионов рублей) вы и сами без труда представите…

Например, расписка у вас исчезнет (даже сейфы умеют взламывать, и личных телохранителей, скорее всего, у вас нет)……

Покупатели расторгнут сделку и заберут деньги из ячейки, а через какое-то время вам придет повестка в суд, вас обвинят в том, что деньги вам все же были переданы. И в подтверждение у несостоявшихся покупателей есть документ…

Или вас опередят и заберут деньги из ячейки, подделав ваш паспорт. Его ксерокс есть у риэлторов, а все прочие требуемые бумаги (о переходе права собственности) и вовсе прежде окажутся у них и лишь потом у вас.

Договор предусматривает возможность продавца забрать купюры из банковской ячейки в определенные несколько дней. Если этого не происходит, доступ к ячейке получает покупатель. Вас можно лишить на эти дни физической возможности явиться в банк…

Вы, конечно же, подадите в суд… Но что вы можете предъявить? На основном документе – ваши почерк, подпись и правильная дата…

Чревато написание расписки заранее и для покупателей. Когда вы ее отдадите, ее уже никто не будет тщательно проверять. А если расписка лишь визуально напоминает прежнюю?

(Добавлено 08.02.18. Господа риэлторы! Подумайте также о том, что, если вы заставляете оформить продавца квартиры расписку о получении денег заранее, и потом, не дай Бог, случается судебный процесс, – вы автоматически становитесь  соучастником преступления! Вот представьте.

Вы на суде, вас вызывают к кафедре, напоминают об ответственности за дачу ложных показаний и спрашивают:”Гражданин такой-то, вы убеждали гражданина такого-то написать расписку о получении денег до их фактического получения?”

Начальник, коллеги и, уж тем более, банки, заставляющие вас работать по противоправной схеме, тут не помогут… Вы готовы?)

Я не знаю, когда вошла в практику эта опасная противоправная схема оформления документа.Двадцать лет назад мы покупали свою первую квартиру, расписки писались по факту (правда, и ипотеки тогда не выдавали).

Два года назад, когда мы продавали квартиру, меня попросили написать расписку заранее. Я отказалась, в итоге, после скандала и препираний, пришли к соглашению составить текст без числа и подписи…

 Писала об этом здесь.

До сих пор приходят отклики на ту публикацию. Вот один из них:“Наконец-то я нашла пост с описанием такой же проблемы, как сейчас у меня. Я подумываю отказаться от сделки по продаже моей квартиры в ипотеку “Сбербанка”. Мне тоже никто не может объяснить, почему я должна писать расписку в получении всей суммы, если я ее не получала. Почему я не могу написать это по факту? Потратила уже два дня, оббивая пороги банка, общаясь с юристами и риэлторами. Никто не может дать ответ на этот вопрос. Это наработанная схема – все так делают. Что все делают? Объясните мне смысл? Если расписка пишется для успокоения покупателя и остается у меня – я ее могу порвать и выкинуть, выйдя из банка. Ну, раз уж это так, для галочки. А если не для галочки – то почему я подписываю себя на фантомные деньги, точнее, на их получение? Пока ответа мне не дал никто. Связываться со сделкой с ипотекой – не буду. У меня не столько квартир, чтоб рисковать, и даже если я попаду в единый случай из миллиона по мошенничеству – легче мне от этого не будет.”

Источник: https://bonmotistka.livejournal.com/838659.html

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет.

Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%.

Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение.

Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту.

В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказываетдиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

– Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.

Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора.

Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется.

Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте.

У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу.

Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки.

Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок.

В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера.

Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать.

В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее.

Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами.

К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной.

Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей.

Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам.

Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду.

После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Как обманывают квартиросъемщиков

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028

Минчанка: за продажу квартиры агентство требует деньги и с продавца, и с покупателя. Почему я должна платить? Ответ юриста – Недвижимость Onliner

После неудачной попытки купить квартиру через агентство минчанка Татьяна вовсе отказалась от такой идеи. Чтобы приобрести приглянувшееся ей жилье на Чюрлениса, 24, женщине предложили заплатить 90 базовых величин.

Столько же должен был потратить и продавец. Сделка так и не состоялась, но сам факт того, что организация берет деньги с обеих сторон, насторожил Татьяну.

С вопросом правомерности таких действий она обратилась в Министерство юстиции.

— За что я должна заплатить при покупке квартиры, если с агентством работает продавец? — интересуется Татьяна на форуме Onliner.by. — Квартиру мы нашли на сайте одного из агентств, там есть графа «Оставить заявку на просмотр квартиры».

Я оставила, мне прислали номер мобильного телефона агента, я сразу перезвонила, и мы посмотрели квартиру на следующий день.

Квартира понравилась, но сделка не состоялась, так как продавец решил не разводиться со своей женой и квартиру не продавать. 

Мы готовы были заплатить агенту 60 базовых величин, но не 90! До подписания договора с агентством дело так не дошло, цены не обсуждались, но я позвонила в Минюст на горячую линию, там дали телефон отдела по лицензированию агентств недвижимости. Позвонила, рассказала свою ситуацию, ответ был такой: «Вы никому ничего не должны, кто заказывает, тот и оплачивает». После двух бессонных ночей мы решили не связываться с агентствами и покупать квартиру у застройщика. 

В Министерстве юстиции уже неоднократно обращали внимание общественности на такие инциденты и призывали сообщать о неправомерности действий риелторов.

— Риелторы не имеют никакого права препятствовать потенциальным покупателям приобретать недвижимость без заключения с ними договора на оказание риелторских услуг. Кроме того, сотрудники агентств недвижимости должны неукоснительно соблюдать установленный законодательством порядок оплаты риелторских услуг, — сообщала пресс-секретарь министерства Ольга Мурашковская.

Обосновывать плату при покупке квартиры представитель агентства отказался, но заверил, что покупатель не обязан платить агенту, и добавил, что это добровольная выплата: купить квартиру можно и без этого взноса.

— Агентство недвижимости не имеет права отказывать в покупке квартиры в случае отсутствия у покупателя договора с агентством на оказание риелторских услуг, — поясняет адвокат Сергей Зикрацкий.

— Во-первых, решение о заключении договора с покупателем о продаже недвижимости принимает не агентство, а продавец.

Если продавец согласен заключить договор с покупателем, агентство недвижимости не имеет права препятствовать в заключении такого договора.

Во-вторых, в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

Поэтому если покупатель не желает воспользоваться услугами агентства, то оно не имеет права навязывать такие услуги.

В-третьих, если агентство недвижимости заключило эксклюзивный договор с продавцом на продажу квартиры, вероятнее всего, в этом договоре уже предусмотрены услуги по организации и проведению согласования условий предстоящей сделки, а также помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки, и содействие в нотариальном удостоверении сделки с объектом недвижимости.

Поскольку агентство обязано оказать такие услуги для продавца и берет за это вознаграждение, оно не имеет права взять за это же вознаграждение с покупателя. В случае нарушения агентством недвижимости порядка работы можно оставлять замечание в книге замечаний и предложений либо жаловаться в Министерство юстиции, которое контролирует деятельность риелторских организаций и выдает им лицензии.

Что касается проверки сторон в психоневрологическом и наркологическом диспансере, то такая процедура не является обязательной при заключении договора. Порядок заключения договора регулируется доброй волей сторон. Поэтому покупатель вправе отказаться от заключения договора, если продавец не хочет проходить такую проверку, но заставить его проверяться в диспансерах нельзя.

Купить или продать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by. В базе данных — более 6700 объявлений.

Источник: https://realt.onliner.by/2016/08/09/zaplaty-dva-raza

Уловки риэлторов

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу.

Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно.

Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Психологические приемы

Спешка и давление

При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся. Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена

Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры. Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора

Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения. Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток

Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите. Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов

Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще”муляж”). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт. Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента

Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают “на показах”. После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим. Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента

Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание. Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Мошенничество

Задаток

Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе. Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора

Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы. Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия

Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя. Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

продолжение внутри…

Риэлтор Уловка Мошенники Недвижимость Текст Длиннопост

Источник: https://pikabu.ru/story/ulovki_riyeltorov_2365663

«„Кинуть“ вас при продаже очень просто»: откровения красноярского риелтора

Кто такой риелтор? Лишнее звено или полезный помощник? Как устроена обратная сторона этого бизнеса, живы ли «черные риелторы» и как обманывают при покупке квартир, рассказала Newslab.ru красноярский риелтор Наталья.

Поработав в этой сфере, я поняла, что у людей, не имеющих отношения к ней, очень много стереотипов и предрассудков. Причем некоторые мифы — настоящие сказки. Например, все думают, что у риелтора всегда есть в запасе для «своих» дешевая суперквартира из-под полы, которую не найти на обычных сайтах объявлений.

Ещё у большинства сохранился стереотип «риелтор=нахлебник». Я свои услуги никогда никому не навязываю и работаю только в тех случаях, когда понимаю, что буду полезна. Например, такая ситуация: квартира с простым пакетом документов, без долей, долгов и прочего. Владелец хочет ее продать и уехать в другой город, при этом цену не завышает. Такому человеку не нужен риелтор — он сам все сделает.

А если есть сложности с документами, споры с родственниками, дележ имущества при разводе — здесь нужен посредник, который на себя возьмет весь гнев, проблемы, страхи и разрешит ситуацию так, чтобы никто не остался обманутым. В таких случаях мы очень нужны, и такие случаи очень часты.

О ленивых клиентах

Если человек грамотный и самостоятельный, ему не нужен риелтор. Например, бывают люди, которые сами все сделали и обращаются в агентство только за юридическим сопровождением — в этом случае цена за услугу минимальная.

Большинство людей, которые пользуются нашими услугами, либо слишком занятые, либо просто ленивые. Они не хотят вникать в нюансы сами и перекладывают всю ответственность на специалиста. Им проще заплатить. Исключение — это как раз те случаи с дележом, разводом и т.д.

О захвате рынка аренды

У нас рынок сформировался таким образом, что большинству арендодателей лень самим заниматься сдачей квартир. Они просто обзванивают десяток агентств. Поэтому обычному человеку найти квартиру у собственника крайне сложно. Есть мнение, что риелторы захватили рынок аренды, но это не так: инициатива идет от арендодателей, и поменять это невозможно.

Я сама живу в арендованной квартире и снимаю ее через агентство. Найти самостоятельно подходящую квартиру я не могу. Ее взять не откуда, потому что нет единой базы по аренде. Есть несколько закрытых баз продающихся квартир, они распространяются между риелторами. А те квартиры, которые сдаются в интернете, в соцсетях с пометкой «без посредников» — это очень и очень малая доля от всего рынка.

О липовых объявлениях

Их размещают для поиска клиентов, которым потом можно втюхать то, что у тебя есть.

Это давно не секрет — на подъездах висят рукописные листовки «от Андреев или Маш» с недорогими квартирами и обещаниями купить или продать всё, что вам надо.

В этой сфере крутится много мошенников, которые берут предоплату и кидают, продают неактуальные «базы собственников» и т.д. Жертвы — чаще всего иногородние жители.

О «черных риелторах»

Я работаю несколько лет, и ни разу с ними не сталкивалась. Мои коллеги, которые в этой сфере уже давно, рассказывают, что «черные риелторы» из 90-х как вид исчезли, остались единичные случаи.

Чтобы кого-то спаивали, переселяли за город — я полагаю, такое, конечно, иногда случается. Существуют люди, отслеживающие неблагополучные квартиры. Другие слои населения их не интересуют. Как правило, неблагополучных переселяют не на улицу, а куда-то в деревни. Понятно, что там они быстро помирают.

Об обмане

Если человек захочет вас обмануть, неважно, риелтор он или продавец, он обманет. Подстраховаться невозможно. Есть много схем. Например, два-три-четыре раза одновременно продать квартиру очень легко. Трудно потом будет скрываться от правосудия. Поэтому у нас все держится на порядочности и законопослушности основной массы людей.

Материалы по теме

Риелтор-мошенник оставил клиентов без 5 миллионов рублей

Риелторов обманывают и пытаются обмануть очень часто. Например, продавец квартиры обратился за услугой. Квартира активно рекламируется.

Появляется покупатель, который предлагает владельцу обойтись без риелтора и просит скидку — это те деньги, которые продавец отдал бы агентству. Честный человек откажет, непорядочный согласится.

Это было, есть, и будет. И очень хорошо, что я могу выбирать себе клиентов сама.

Зачем нужны агентства

Опытный риелтор работает и на себя, и на агентство. В моем агентстве о моей «частной» деятельности не знают. Узнают — уволят. Все хотят получать деньги. Кроме того, для многих клиентов важна оболочка. Им нужно видеть какое-то помещение, юриста.

При этом они даже не знают, насколько он компетентен — важен сам факт его наличия. Поэтому некоторых людей, идущих лично ко мне по рекомендации, я провожу через агентство.

Но около половины сделок с людьми, которые обращаются ко мне лично, я провожу самостоятельно — опыт позволяет.

О работе на себя

Сейчас я работаю на рекомендациях и не ищу клиентов. Мой номер передают из рук в руки. А вот первые два-три года было очень сложно. Далеко не у всех новичков получается совершить то количество сделок, чтобы нормально существовать. Нужна финансовая «подушка безопасности».

Как продать квартиру

На продажу квартиры влияет только ее адекватная цена. Есть четыре основных продающих сайта, этого достаточно для того, чтобы продать быстро: «Авито», «Домофонд», «Жилком», «Сибдом». Ну и «Яндекс.Недвижимость». Всё. Бывают неадекватные собственники, которые хотят продать квартиру в три раза дороже, чем она стоит. Такие объекты «висят» годами.

О хитром заработке

Риелтор действительно может заработать «на пустом месте». Почему не пользоваться знаниями? Это не обман: факт сделки состоится, один окажется с квартирой, другой — с деньгами. Хитринка в том, что я могу взять комиссию и с покупателя, и с продавца. Если у меня это получается, почему нет? Это мой карман, и не нужно в него заглядывать.

О работе с людьми

Словами это объяснить сложно. Очень высока эмоциональная нагрузка. Встречаются разные люди, многие мандражируют даже когда все хорошо. Ведь для большинства квартира — это самая главная ценность в жизни.

На ровном месте начинаются истерики, агрессия и неадекватное поведение. Мы должны все это гасить, впитывать в себя. Приходится по десять раз рассказывать об одном и том же, успокаивать людей и при этом сохранять спокойствие и уверенность.

Именно этого ждут от тебя клиенты, как бы психотерапевтической помощи.

У меня бывают дни, когда мне не нужно никуда идти. И тогда я занимаюсь домашними делами, пересаживаю цветы и просто молчу. Работа риелтором крайне тяжелая и деньги здесь уж точно не падают с неба. И опять же конкуренция очень высока. Здесь сложно выживать.

О типах риелторов

Я работаю по такому принципу, чтобы все остались довольны, чтобы мой телефон передавали знакомым и рекомендовали меня. Очень часто приходится принимать решение, брать ответственность на себя. Я прекрасно понимаю, что у меня есть все шансы манипулировать. Но пройдет время, человек осознает, что на него надавили, навязали. А я дорожу своей репутацией.

А есть риелторы-манипуляторы. Я не знаю, как они умудряются запугивать клиентов, но те во всем слушают их и заглядывают им в рот, причем не из-за их компетентности, а из страха.

Человека ставят в жесткие рамки: или он выбирает этот вариант, совсем ему не подходящий, или вообще ничего не получит. Особенно манипуляторы любят пожилых людей. Я таких риелторов встречаю, но их все меньше.

Это в основном те, кто работает еще с 90-х.

О хитрых мигрантах

Появилась новая тенденция. К нам же едет много мигрантов, которые получают гражданство. Есть ушлые товарищи, которые арендуют квартиры в пятиэтажках, особенно в Роще, на Высотной.

Там живет очень много стариков. Мигранты вычисляют одиноких пенсионеров, втираются в доверие и очень быстро договариваются о содержании до конца жизни в обмен на квартиру.

Потом начинают переезжать в эту квартиру всем табором.

Я не знаю, чем все заканчивается, но таких случаев очень много. Нотариус не может воспрепятствовать желанию пенсионера завещать квартиру мигрантам, хоть и понимает их умысел. Может быть, у пенсионера есть и другие родственники, но завещание в суде оспорить очень сложно и долго.

Как правильно вести себя с риелтором

Нужно выбирать не агентство, а риелтора. Как врача или парикмахера. Познакомиться с ним, поговорить. В процессе беседы станет понятно, насколько человек компетентен, адекватен.

А у нас же как думают: «вот крупное агентство, давно работает, значит надежное». Этот стереотип очень сложно разрушить. В крупных агентствах все поставлено на поток, это бездушный конвейер. У сотрудников там стоят планы, а работа идет на количество. Из-за большого объема работы риелторы могут не понять клиента, забыть о нем, продать или купить ему совершенно не то — просто план горит.

А еще никогда нельзя делать предоплату. Они могут говорить, что это деньги на рекламу и прочее — нет. Пока услуга не оказана, не за что платить. Если я не продала квартиру в указанные в договоре сроки — я плохо поработала. Если вам говорят: «утром деньги, вечером стулья», разворачивайтесь и уходите.

Если посвятить несколько дней поиску риелтора, обзвонить знакомых, поискать на форумах, нужный номер у вас обязательно появится.

Беседовал Григорий Денисенко специально для интернет-газеты Newslab.ru

Источник: http://newslab.ru/article/783480