Совершенно случайно я узнала, что продавец стоит на учете в наркодиспансере – мы прописаны по одному адресу, из диспансера приходила сотрудница с вопросом, почему он не приходит «отмечаться».
Как он умудрился попасть на учет, я не знаю, видимо, из-за злоупотребления алкоголем.
Сам продавец отрицает, что стоит на учете, а в наркодиспансере мне уточнять эту информацию отказываются.
Я знаю, что если продавец стоит на учете в наркодиспансере, он может в любой момент объявить себя недееспособным и опротестовать сделку, долю в квартире ему вернут, а вот денег своих я уже не увижу.
Отсюда первый вопрос – как проверить дееспособность продавца, и в спорном случае доказать это в суде?
Требовать от него справку бессмысленно, справки подделываются и покупаются. Советуют обращаться к юристу, скажите, а как юристы это проверяют? Что делать, как себя обезопасить?
Второй важный момент: продавец – авантюрист, нечестный человек и сейчас очень нуждается в деньгах.
Кроме того, мы в очень плохих отношениях.
Я опасаюсь, что если не выкуплю у него долю, он может продать ее мошенникам.
Он установил очень высокую цену, честные люди даже смотреть на такое предложение не будут, а мошенники могут сбить стоимость в 2-3 раза, и продавец согласится на такие условия, чтобы
1. получить хоть какие-то деньги,
2. банально навредить мне.
Вот и второй вопрос – выгодно ли покупателю указывать в договоре купли-продажи сумму намного выше, чем он в реальности заплатил (официально продавец не имеет права продать долю дешевле, чем он предложил мне)?
Каких еще подвохов мне стоит ждать от такого продавца?
Продавать всю квартиру и делить деньги я не хочу – не хватит даже на однушку (у меня двое детей), а жить мне больше негде, к тому же, это просто обидно – деньги на покупку этой квартиры давали мои родственники.
Думаю, тема купли/продажи долей будет интересна читателям, сейчас многие имеют долевую собственность на жилье.
Спасибо, что прочитали! Надеюсь на ответ!
Специально для «Газеты.Ru» это письмо прокомментировал Юрий Добронравов, управляющий партнер юридической компании «Добронравов и партнеры»:
Пока лицо не ограничено в дееспособности, что может случиться только по решению суда, оно имеет полное и неограниченное право на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
Конечно, впоследствии сделка может быть оспорена и признана судом недействительной, если будет доказано (а для этого суд обязательно назначит судебно-психиатрическую экспертизу), что в момент совершения сделки лицо не осознавало значения своих действий или не могло руководить ими.
Одним из способов обезопасить сделку может быть ее нотариальное удостоверение, т.к. нотариус при удостоверении сделки разъясняет сторонам их права и обязанности, а также правовые последствия сделки. Кроме того, в силу положений законодательства РФ о нотариате, при совершении сделки нотариус в обязательном порядке проверяет дееспособность сторон сделки.
Кроме того, нотариус, возможно, в процессе удостоверения сделки с лицом, которое предположительно состоит на учете в наркологическом диспансере, затребует из указанного учреждения сведения о нахождении одной из сторон сделки на учете в связи со злоупотреблением им спиртными напитками.
Однако, это не дает 100% гарантии того, что сделка не будет признана недействительной, т.к. суд будет руководствоваться мнением экспертов при решении вопроса о том, могло ли лицо в момент совершения сделки осознавать значение своих действий и руководить ими.
В тоже время поскольку речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру, то автор письма, будучи собственницей второй половины доли, имеет преимущественное право на ее приобретение, То есть, если собственник другой 1/2 доли продаст ее третьему лицу без соблюдения положений о преимущественном праве (т.е. минуя первоначальное предложение о продаже доли на тех же условиях автору письма), то автор письма может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по сделке, совершенной с нарушением ее преимущественного права.
В этом случае ей придется выплатить приобретателю доли сумму, уплаченную за ее приобретение у бывшего супруга, и доля перейдет к ней. Такой иск подается в течении трех месяцев с момента, когда автору письма станет известно о том, что бывший супруг продал свою долю.
К сожалению, это ограничение можно обойти, если бывший супруг подарит свою долю, а деньги получит без оформления каких-либо бумаг.
В этом случае единственным шансом будет требовать через суд признания договора дарения доли притворной сделкой, т.к. даритель получил за ее совершение вознаграждение.
Но шансы на успех в таком деле невелики, т.к. надо будет представить суду соответствующие доказательства.
Конечно, для покупателя удобно установить в договоре цену намного выше того, что он платит в реальности, т.к.
при этом уменьшаются шансы на то, что автор письма обратиться с иском о переводе прав и обязанностей (поскольку в этом случае за долю придется заплатить именно эту сумму).
Однако, продавцу нужно будет получить доказательства уплаты всей этой суммы (например, расписку), что может не устроить продавца.
Подводя итог описанной в письме ситуации, можно посоветовать автору либо осознанно идти на риск (впрочем, не очень значительный) при заключении сделки с сомнительным продавцом, либо воздержаться от покупки доли у бывшего супруга, а в случае продаже им доли третьему лицу обратиться с иском о переводе прав и обязанностей.
Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/07/27_e_4695517.shtml
Содержание
Доля квартиры с проблемой. если вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?
| Статьи | Доля квартиры с проблемой. если вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?
ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ
Если Вас не пускают в квартиру – думаете, суд поможет?
История пятая
Вот у Вас появилась доля квартиры с проблемой. Например, она досталось по наследству или даже в дар. Однако другой собственник даже разговаривать с Вами не собирается, что уж говорить про ключи от входной двери, которые он Вам тоже не даёт. Продавать квартиру и отдавать деньги Вам за Вашу долю он тоже не хочет.
Вы думаете, суд Вам поможет? Давайте рассмотрим такую ситуацию…Доля квартиры с проблемой? – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86
В наше время совсем не редкость, когда в квартире два или более сособственников, а между ними конфликт и кто-то кого-то в квартиру не пускает. Милиция не вмешивается, и её сотрудники говорят: «Идите в суд».
Если силы у собственников долей в квартире равны, то ещё возможно какое-либо противостояние. А если нет? Вот один другого тогда не пускает – что слабому делать?Первый путь, который Вам расскажет любой адвокат, это подача иска в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой и вселении.
Однако отмечу, что Вы можете и сами, не обращаясь в суд, взломать дверь в квартиру и вселиться. И никто не может сказать, что это самоуправство. Хотя если обороняющийся в квартире вызовет милицию, то приехавший наряд предложит Вам отложить вскрытие двери и опять же идти в суд. В этом случае нужно правильно разговаривать с сотрудниками милиции.
А, кроме того, мы говорим о случае, если у Вас нет такой физической или моральной силы, чтобы вот так взять и вселиться и жить в квартире.Поэтому Вы идёте в суд. Дело такое, безусловно, выигрышное и суд месяцев через шесть, а то и через год выносит решение в Вашу пользу. Потом судебный пристав-исполнитель Вас вселяет.
Ну а потом Вы будете жить в этой квартире в постоянном конфликте. Но пройдёт месяц, Вы возвращаетесь с работы, а замок опять заменён и у Вас нет нового ключа. А собственник другой доли говорит, что Вас больше не пустит.Что же делать? Милиция? Милиция опять Вам предложит обратиться в суд, либо идти к судебному приставу-исполнителю по старому исполнительному листу.
Вы тогда бежите в службу судебных приставов-исполнителей. Приёмный день в Москве в службе судебных приставов-исполнителей – понедельник и четверг. Поэтому бежите Вы туда в соответствующий день, т.е. до этого дня где-то живёте в другом месте.
А там отвечают, что исполнительное производство о Вашем вселении в квартиру уже закончено, о чём имеется соответствующий акт, что Вас уже вселили. Говорят, что это новое обстоятельство и предлагают вновь идти в суд. Перед Вами опять перспектива выигрышного суда, которое Вы опять получите через полгода или год.
Но от такого расклада хорошо только Вашему адвокату, который может взяться за Ваше «выигрышное» дело во второй раз. Ведь это его работа…Некоторые знают, что они могут принудительно через суд требовать выкупа у других сособственниками их долей по рыночной цене. Да, это так. Но только если речь идёт о незначительной доле.
Доля квартиры считается малозначительной, если она составляет менее двадцать пять процентов от всей квартиры. Ниже я приведу текст ст. 252 ГК РФ, где это установлено.По закону и существующей практике, если доля квартиры превышает двадцать пять процентов от общей площади квартиры, то такую долю уже нельзя принудительно выкупить.
Третий путь, это попробовать требовать в судебном порядке принудительной перепланировки для дальнейшего определения порядка пользования. Но это иногда верный путь для больших квартир, где три и более комнат. А если речь идёт об однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире со смежными комнатами? В таких квартирах перепланировка невозможна.
А что касается больших квартир, то и здесь нужно смотреть индивидуально и не всё так просто. Вообще перепланировка жилых помещений дело сложное, связанное с большим количеством согласований. А здесь ещё спор с другим собственником.Ну и в завершение скажу, что принудительный размен квартиры, которая находится в долевой собственности, тоже не возможен.
Можно только делать принудительный обмен квартиры по договорам социального найма, а не квартиры, которая находится в собственности. Да и такое дело очень непростое, т.к. нужно ещё найти вариант для обмена, что в наше не советское время уже не просто. Например, риэлторы не берутся. Хотя тема принудительного обмена муниципальной квартиры тема для другого разговора.
Наша тема – проблемная доля квартиры.Хотя ещё один важный вопрос, который многие задают: раздел лицевых счетов сейчас тоже не делают в связи с принятием нового ЖК РФ. Да и опять же это было возможно только для неприватизированных квартир.Поэтому, если у Вас есть такая проблемная доля в квартире, а Ваши права нарушены другими собственниками, а Вы не можете отстоять свои права, оперативно взламывая двери и бодро участвуя в кастрюльных сражениях, то суд Вам не поможет.У Вас есть проблемная доля квартиры? – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86
Гражданский кодекс РФ
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.адвокат А.В. Ежов © МОО “Правовая защита”
Юрист ON-LINE
ЗАДАТЬ ВОПРОС АДВОКАТУ
При разделе имущества суд присудил бывшему мужу 8/100 долей, мне 88/100 и детям по 2/100 каждому в двухкомнатной квартире, купленной мною до брака в ипотеку (в браке был вложен материнский капитал). В признании доли бывшего мужа незначительной и в обязании меня выкупить ее отказал. …
Наталия, Красногорск
17 апреля 2019 года, 16:10
Уважаемая Наталия! Скорее всего, можно вновь обратиться с иском в суд о признании доли малозначительной. Но чтобы более точно ответить по поводу такой возможности, нужно изучить судебное решение, по которому Вам первый раз отказали в таком иске. Я могу предложить Вам парийти по этому поводу ко …
ответ полностью
ПОМОЩЬ ВО ВСЕЛЕНИИ: вселение в квартиру и иное жилое помещение
Окажем помощь во вселении в квартиру и на долю в квартире БЕЗ РЕШЕНИЯ СУДА. Всё в рамках закона и в присутствии адвоката, значительно быстрее судов и судебных приставов-исполнителей. Отвечаем за результат. Звоните нам по телефонам: телефонам: (495) 790-67-86 .
Новости
- В нашей новости, мы расскажем, что такое доля и что с ней можно сделать. В Москве и в России в целом огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности многие риэлторы считают одной из самых трудных сделок с нед читать полностью
- Уважаемые читатели нашего сайта, для Вас обновляем свежую статистику по преступлениям в долевом строительстве совершенным в 2017 году и которые были зарегистрированы. читать полностью
- В сегодняшней новости мы расскажем нашим уважаемым читателям историю нашей клиентки, которую буквально выставили из дома с ее сыном. Мы расскажем, как решили ее проблему и что можно сделать в данной ситуации и как бороться с захватчиками квартиры. В истор читать полностью
- Уважаемые читатели нашего сайта, специально для Вас мы проанализировали рынок недвижимости, в частности таунхасов. Если хотите сравнить цены на таунхаусы и узнать, как изменилась их стоимость за этот год, тогда эта новость будет Вам интересна. читать полностью
- Уважаемые читатели нашего сайта, хотите узнать кто из московских застройщиков получил право открыть продажи квартир, тогда данная новость для Вас. читать полностью
- Уважаемы читатели нашего сайта, чтобы обезопасить себя и своих близких, в нашей новости мы поделимся с Вами о новых способах мошенничеств «черных риэлторов» читать полностью
- Уважаемые читатели нашего сайта, Если Вы вошли в число жителей дома, которые попали под программу реновации, то данная новость Вам будет полезна. читать полностью
- Уважаемые читатели нашего сайта, Если Вы обманутый дольщик в Подмосковье или планируете купить новостройку от застройщика в Подмосковье, то данная новость Вам будет полезна. читать полностью
- Существуют способы решения наболевшей проблемы проблемных долей, которые гарантируют и соблюдение прав собственников. Именно об этом мы и проговорим в нашей сегодняшней новости. читать полностью
- У Вас есть доля в квартире, и Вы хотите продать, а другой сособственник против. Предлагаете ему выкупить Вашу долю, а он только тянет время, но при этом и в квартире жить не дает…Если Вы столкнулись с проблемой в долевой собственности, то эта новость буде читать полностью
- Уважаемые читатели нашего сайта, к нам обращается большое количество людей, которые столкнулись с противостоянием других сособственников при продаже общей недвижимости и невозможности разъезда, если и Вы столкнулись с данной проблемой, то в данной новости читать полностью
- Бывшая жена Армена Борисовича Джигарханяна Татьяна Власова сообщила о Виталине Цымбалюк-Романовской, что та сначала прописалась в квартире, затем продала долю Джигарханяна в недвижимости на Арбате, которая была их совместным имуществом. читать полностью
- Заявление в органы полиции было подано первой женой писателя Генриха Сапгир в связи с тем, что начали распродавать его архив. Определение и признание права собственности на долю в квартире, в которой архив хранится, уже начато в Тверском суде. читать полностью
- Доля квартир и апартаментов с отделкой в новостройках в “старых” границах Москвы значительно увеличивается не только по сравнению с прошлыми годами, но и за последние три месяца. При этом, в эконом- и комфорт-классах квартиры с отделкой занимают практичес читать полностью
- Новосибирский квартирный спор решился в Верховном суде РФ так, что теперь в России будут такие доли в квартирах, на которые невозможно вселиться. Сколько такое жильё будет стоить? Понятно, что ничего стоить не будет. читать полностью
- На нашем сайте “Доля в квартире” заработал новый раздел “Новости”, в которому будут размещаться актуальные новости по данной теме. А это информация об изменениях в законодательстве, интересные примеры судебной практики, скандалы, связанные с долями в квар читать полностью
- все новости
Источник: https://www.dolya.su/stati/dolya_kvartiry_s_problemoy_esli_vas_ne_puskayut_v_kvartiru_dumaete_sud_pomozhet.html
Тяжёлая доля: на что имеет право совладелец квартиры
Во время приватизации право владения недвижимостью распределялось между всеми членами семьи, кто на тот момент был прописан в квартире.
Если в завещании (или при оформлении наследства) на квартиру указывается несколько человек, то каждый из них получает свою долю.
Право собственности фиксируется дробью — например, 1\2, 1\3 и т.д. Бумажные свидетельства о собственности сейчас не используются, а документ, подтверждающий владение, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Что можно сделать с долей
1. Выделить свою часть
Собственник доли в квартире имеет право владеть и распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от её размера. Когда доля не выделена (то есть неясно, какая комната кому принадлежит), собственники могут сами договориться, кто какой территорией будет владеть. Кухня, ванная, туалет и коридор обычно поступают в общее пользование.
Для того чтобы у собственников была возможность пользоваться какой-то конкретной площадью, можно составить Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением.
«Если же люди не могут договориться, то обращаются в суд, и там определяют, кому какая комната достанется, — рассказывает адвокат Московской палаты адвокатов Елена Габриелян.
— По факту после определения порядка пользования, квартира становится коммунальной».
2. Продать свою долю
Основные сложности у владельцев долей могут возникнуть, если один собственник хочет свою часть недвижимости продать. По закону продать свою долю без согласия других владельцев квартиры человек не может.
Поэтому сначала нужно письменно уведомить другого (других) собственника. «Если вы решили продать свою долю, сначала нужно предложить выкупить долю сособственнику, — говорит Елена Габриелян.
— Законом предусмотрено преимущественное право покупки».
Сначала следует обратиться к нотариусу и составить уведомление. В нем необходимо указать цену доли и порядок оплаты.
«После того как иные участники долевой собственности получат уведомление, они имеют право в течение 30 дней либо приобрести у вас долю по указанной цене, либо отказаться от приобретения, — рассказывает руководитель отдела сопровождения сделок и регистрационных действий HEADS Consulting Марина Катянина. — Молчание в данном случае расценивается как согласие на отчуждение третьим лицам».
В случае отчуждения доли с нарушением этих правил сособственник, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд с иском о переводе прав покупателей на себя. Тогда ранее проведённую сделку признают недействительной.
Владельцы других долей могут препятствовать продаже: согласиться на приобретение доли, но при этом не делать каких-либо действий по покупке. Из этой ситуации есть выход.
«Необходимо заново уведомить сособственника, но в самом уведомлении чётко прописать сроки внесения аванса, установить дату сделки, дату, когда он должен явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, — советует Марина Катянина.
— В таком случае, если сособственник не будет придерживаться сроков, то это означает, что он отказался от реализации своего преимущественного права на покупку».
Если один из жильцов — несовершеннолетний
Продажа долевой квартиры, как и любой другой, осложняется, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства, давая согласие на отчуждение квартиры, должны проверить, в какие условия будет переселён ребёнок.
Если у ребёнка есть доля в продаваемой квартире, то другие собственники также уведомляют его родителей или опекунов о продаже.
Кстати, если прописать в квартиру взрослого человека можно только с согласия всех собственников, то несовершеннолетнего (если там зарегистрированы его родители) можно и без их согласия.
3. Сдать долю в аренду
Сдавать свою выделенную долю квартиры в аренду можно, но только с согласия других собственников. Причём согласие должно быть письменным, уточняет Елена Габриелян.
Однако фактически некоторые сдают свои доли без такого согласия, хотя это и незаконно. Когда так происходит, никто не может вмешаться, кроме суда.
«Если один из собственников пожаловался на посторонних жильцов, полиция не сможет помочь, свои права жильцы смогут защитить только в судебном порядке», — поясняет адвокат.
Как делятся обязанности владельцев доли
обязанность совладельцев квартиры — это платежи по ЖКХ. Марина Катянина из HEADS Consulting отмечает, что собственники могут разделить затраты на коммунальные расходы пропорционально размеру доли. «Однако следует помнить, что раздельные квитанции на оплату не делают из вашей площади коммунальную квартиру, — предупреждает она. — У вас будет один лицевой счёт».
Правда сейчас этот вопрос можно решить только в судебном порядке. Для каждого из владельцев будет установлен порядок оплаты за ЖКУ пропорционально долям в праве собственности.
Если один из собственников не платит за ЖКУ, ответчиком по делу о взыскании задолженности будет выступать владелец-должник. «Чтобы не попасть в ситуацию, при которой вам отключили свет или воду, лучше заплатить накопившуюся задолженность за другого сособственника, а потом уже самому обратиться в суд с иском о взыскании с него понесённых расходов», — советует Марина Катянина.
Екатерина Аликина, источник фото – unsplash.com
Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/3/20/tjazhjolaja-dolja-na-chto-imeet-pravo-sovladelec-kvartiry/
Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать
Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?
О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.
Доля в квартире: как разделить совместную квартиру
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.
Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М.
столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку.
Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?
Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.
По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.
Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?
Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>
Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.
Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.
Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.
Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.
Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».
Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).
Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.
Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>
Права и обязанности владельца доли в квартире
Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:
- если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
- если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
- вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
- если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.
Как разрешать споры с арендодателем? >>>
Как продать долю в квартире
Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.
1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры
Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.
Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.
2. Предложите совладельцам купить свою долю
После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.
Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.
И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.
Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.
Как проверить квартиру перед покупкой? >>>
Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.
Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику.
Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е.
непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.
В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.
Раздел квартиры при разводе
Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей.
Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается.
Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.
Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.
При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».
На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.
д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.
Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.
Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>
Обязательная доля в наследстве
Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:
- несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.
Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.
Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.
В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.
Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.
Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».
Информационная служба kn.kz
Источник: https://www.kn.kz/article/8184/
Как поделить квартиру?
Источник: http://www.vmeste.lv/problema/kak-podelit-kvartiru.html
|
Рассказываем, что делать, если второй совладелец жилища вредничает, подселяет к вам алкоголиков или не платит по счетам! «Мы с мужем имели общую приватизированную квартиру, и после развода каждому принадлежит по половине недвижимости. Сначала бывший супруг отказался переехать, а потом начал создавать мне невыносимые условия для жизни – приводить друзей и любовниц, шуметь, мешать дочери делать уроки. Я просила, чтобы бывший муж продал мне свою половину квартиру, а он из вредности подыскал другого покупателя. Для того, чтобы я не могла заявить свои права первой руки на покупку, он оформил сделку, как дарение. Скажите, неужели теперь я должна жить на одной жилплощади с чужим человеком?» На вопросы о совместной собственности отвечает юрист Александр Кведарс: – Если нескольким людям одновременно принадлежит одна и та же вещь, то она считается совместным имуществом, которым можно распоряжаться только и исключительно вместе. Каждому из собственников в этом имуществе принадлежит не конкретная часть (вот эта половина ванной комнаты и вон та часть кухни), а идеальная доля – доля в общем имуществе. У совладельцев действительно есть право первой руки на выкуп доли, которую продает один из них. В случае, если супруг подарил свою часть, права первой руки у остальных совладельцев нет. В таком случае человек, которому подарили долю в квартире, становится полноправным собственником, получает право жить на этих квадратных метрах, и все вопросы необходимо решать именно с ним. – Если бы бывший супруг нашей читательницы решил продать свою половину квартиры, то как женщина могла бы реализовать свое право первой руки? – Право первой руки реализуется достаточно просто. Продавец находит покупателя и заключает с ним договор купли. Договор полностью содержит все реквизиты и информацию о сторонах сделки, о предмете сделки (покупка части квартиры) и цене. Затем копию этого договора с указанием цены продаваемой доли продавец должен предоставить остальным совладельцам, которые в течение двух месяцев могут воспользоваться своим правом и выкупить продаваемую долю в имуществе по указанной цене. Если они это не сделали, то ранее заключенный договор купли с третьим лицом вступает в силу и такой человек становится полноправным собственником доли общего имущества. – Что происходит, если при продаже человвек заламывает огромную цену для своей бывшей супруги, а после ее отказа продает квартиру другому человеку за меньшую сумму? – Прелесть права первой руки заключается в том, что достаточно сложно отстранить от покупки неугодных покупателей. Заключив договор купли, продавец высылает копию данного договора остальным сособственникам. Они оценивают, хочет ли один из них или все они вместе купить выставленную на продажу долю именно на таких условиях и по цене, указанной в договоре.
– Возьмем другую ситуацию. После развода квартира разделена между супругами, но муж скандалит и не хочет разъезжаться. Как жена может настоять на продаже квартиры? – Согласно Гражданскому закону Латвии супруги могут разъехаться и без продажи квартиры, просто договорившись о порядке пользования этим жильем (например, квартиру можно совместно сдавать). То есть никто из совладельцев не обязан находиться в собственности. Если супруга хочет выкупить долю квартиры бывшего мужа или продать свою долю ему, она должна письменно сделать ему такое предложение. Если бывший муж не реагирует, то супруга смело может обращаться в суд, после чего по решению суда квартира будет разделена и достанется кому-то одному. Суд может принять одно из трех решений: ■ бывший муж должен продать свою долю жене за установленную сумму ■ жена должна продать свою долю супругу ■ совместное имущество продается с аукциона и вырученные деньги делятся между супругами. – Может ли совладелец распоряжаться своей идеальной частью квартиры (например, подарить ее) без согласия второго совладельца? – Подарить свою долю без согласия второго сособственника можно без каких-либо дополнительных сложностей. По поводу сдачи в наем, скажу так: если это не мешает всем остальным совладельцам пользоваться своими долями в имуществе и не затрагивает их интересы, то сдать можно сдавать свою идеальную часть без разрешения всех совладельцев. Нередко случается, что человеку принадлежит доля в совместном имуществе и согласно записи в Земельной книге либо согласно договору между всеми сособственниками ему передана в пользование конкретная квартира или комната. В таком случае человек может без отдельного разрешения от остальных сособственников сдавать квартиру или комнату, находящуюся в его владении. Если сдача в аренду/наем доли сособственности затрагивает права других сособственников или мешает им пользоваться своим имуществом, то необходимо согласие всех совладельцев перед сдачей имущества в найм. – Бывали случаи, когда бывшие мужья из вредности подселяли на свою половину квартиры бомжей и алкоголиков, которые отравляли жизнь бывшей семьи совладельца. Как защититься от обидчика? – Это один из методов, которым пользуются недобросовестные совладельцы, чтобы допечь второго совладельца и выкупить у него его долю квартиры. К примеру, люди видят, что второй совладелец – человек со слабым характером, податлив.
Даже если к человеку подселили сожителя, который ведет аморальный образ жизни и делает все возможное, чтобы жизнь окружающих стала хуже, ответственность за соблюдения порядка, порчу имущества и т.д., никто не отменял. Необходимо подключать полицию, писать жалобы, а потом на основании актов подавать в суд и т.д. Только упорством можно чего-либо добиться. – В последнее время в интернете появились объявления: «Куплю вашу ½ или 1/3 квартиры!» Как считаете, что кроется за этими объявлениями и в чем интерес покупателей? – Люди покупают доли в имуществе, потому что они очень дешевы (они не имеют рыночной стоимости). Например, если вся квартира стоит примерно 30000 евро, то 1/2 этой квартиры будет стоить 10000 евро, потому что это квартира с отягощением – ею владеют несколько людей одновременно и любое решение по поводу всей квартиры должно быть принято единогласно. Купив такую часть квартиры, новый совладелец в большинстве случаев желает выкупить вторую половину и стать полноценным собственником всего имущества.
Это чистая спекуляция и – никакого мошенничества. – У мужа и жены имеется общая недвижимость. Однако муж – должник, и его половина квартиры выставлена на аукцион. Имеет ли жена право первой руки на выкуп этой половины квартиры? Супруга может смело принимать участие в аукционе квартиры на общих условиях установленных законом и стараться ее выкупить. Если у мужа отобрали все имущество и продавать больше нечего, а он живет в квартире у жены, то это имущество с аукциона продать не могут. – Недавно читатели рассказали о следующей ситуации: дочь получила от матери в наследство половину квартиры, однако тут же объявился отец, который давно не жил с семьей, но участвовал в приватизации жилья. Он также заявил свои права на вторую половину квартиры и сразу туда въехал, а счета платить не желает. Как быть дочери? – Если счета приходят только на имя одного сособвтенника, к примеру, на дочь, то, во-первых, она должна зафиксировать в домоуправлении, что в квартире проживает несколько совладельцев, а оплату производит она. Затем можно будет эту сумму взыскать с отца. Один из выходов из данной ситуации может быть в следующем: нужно заключить соглашение с отцом, в котором предусмотреть все права и обязанности каждой стороны. Данный договор будет регулировать взаимоотношения сособственников и автоматически предполагать ответственность каждого из них за невыполнение условий договора. В таком случае будет проще потребовать от отца выполнения его обязанностей. – Как определяется, кто из совладельцев в какой комнате будет жить и как пользоваться общими помещениями? – Это можно определить соглашением между сособственниками. Оно заключается в письменной форме и содержит информацию о том, кто, как и когда имеет право пользоваться тем или иным помещением. При желании этот порядок также можно закрепить в Земельной книге. – Каков выход у дочери, которая является собственницей половины квартиры, однако ужиться с неизвестно откуда появившимся отцом не может? – Вариантов тут немного: либо выкупить у отца его часть, либо продать ему свою долю, либо обратиться в суд и продать всю квартиру с аукциона и деньги разделить. Увы это не редкая проблема, решение которой достаточно не простое и долгое. |