Приватизация жилых помещений гражданами, их занимаемыми. Наверное, одно из самых значимых достижений постсоветской России, давшее миллионам граждан реальную собственность.
И в то же время, в силу своей законодательной непроработанности, породившее массу конфликтов и судебных споров, которые и сейчас, почти 30 лет спустя приятия Закона РФ от 04.07.
1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не прекращаются.
Один из таких споров, длящихся более 10 лет, недавно был рассмотрен Европейским Судом по Правам Человека. Дело Копыток v Россия (48812/09). Ссылка на постановление ЕСПЧ //hudoc.echr.coe.int/eng#{%22itemid%22:[%22001-189154%22]}
Факты.
18 сентября 2007 г. А.Н. Копыток заключила договор на покупку квартиры в Липецке. Продавцом была Т.М. Еременко, выступавшая от имени себя и своей несовершеннолетней дочери Васневой Марии. Согласно ДКП имущество не было «заложено, обременено какими-либо претензиями третьих сторон, оспариванием или арестом».
В 1979 году данная квартира была выделена в качестве социального жилья для Еременко и её мужа. Где они проживали с четырьмя детьми. Старшая дочь Елена в 1997 уехала на учёбу в Дагестан. Ко времени спора, прошло 10 лет, сменила фамилию. Предположу, в связи с замужеством. В доме родителей не проживала.
Сыновья Васнев Михаил и Васнев Дмитрий в 1998 и 2004 годах были приговорены к длительным срокам лишения свободы и ко времени продажи квартиры отбывали наказание. В 2006 году Еременко Т.М. и Мария Васнева стали единоличными собственниками квартиры путем приватизации.
Муж и остальные дети от участия в приватизации письменно отказались.
Поскольку, после сделки, продавец Еременко Т.М. препятствовала подаче документов на государственную регистрацию, заявительница обратилась в суд с требованием признать ее право собственности на квартиру. Еременко Т.М. предъявила встречный иск.
Она утверждала, что не смогла выехать, поскольку ещё не завершила сделку по покупке новой квартиры для нее и дочери Марии. 2 апреля 2008 года суд отклонил встречный иск и удовлетворил требования Копыток о государственной регистрации ее права собственности на квартиру.
12 ноября 2008 года название было зарегистрировано.
Затем Копыток подал иск на бывшую собственницу Еременко и членов её семьи, о признании их утратившим право пользования квартирой, выселении и аннулировании регистрации. 7 апреля 2009 года суд удовлетворил ее иск частично.
Удовлетворил в отношении Еременко и дочери Марии, как бывших собственников и отклонил иск в отношении Елены, Михаила и Дмитрия по следующим основаниям: «По мнению сторон, в спорной квартире находятся личные вещи и имущество ответчиков (Михаил, Дмитрий и Елена).
Из их письменных заявлений следует, что отказываясь от участия в приватизации, они не намеревались прекращать пользоваться квартирой. Поскольку между собственником спорной квартиры и ответчиками не было договоренности о прекращении права пользования имуществом, суд считает, что (Михаил, Дмитрий и Елена) имели право пользования квартирой.
Соответственно, нет никаких правовых оснований для того, чтобы считать, что их право пользования квартирой было прекращено.
Изменение права собственности на оспариваемое имущество не может служить основанием для прекращения их права пользования квартирой … Аргумент истца о том, что они (Михаил, Дмитрий и Елена) на самом деле не проживают в оспариваемой собственности, не может служить основанием для прекращения их права на пользования в отношении квартиры … Поскольку право ответчиков на пользование квартирой не прекращено, оснований для вынесения решения о их выселении нет». 27 мая 2009 года апелляционная инстанция засилила это решение.
//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Копыток обратилась в ЕСПЧ с жалобой, в которой ссылалась на нарушение ее права беспрепятственного пользования собственным имуществом, так как национальные суды признали права посторонних лиц на бессрочное пользование ее жильем.
Она указала, что вынуждена мириться с возможным присутствием посторонних лиц в ее квартире. Свою правовую позицию заявительница обосновала ст. 8 ЕКПЧ, Право на уважение частной и семейной жизни а также ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции Защита собственности. Она просила присудить ей 100 тыс.
евро в качестве компенсации материального и морального вреда, а также 7,4 тыс. евро судебных и почтовых расходов.
Возражения Правительства России:
— ст. 8 Конвенции не нарушена, поскольку на тот момент в собственности заявительницы была и другая квартира в Липецке.
— Копыток не исчерпала эффективные внутренние средства правовой защиты, поскольку ей следовало в судебном порядке признать недействительной сделку купли-продажи жилья на основании ст. 178 ГК РФ и вернуть уплаченные ею денежные средства. Напомню, продавец Еременко купила новую квартиру, которая, как единственное жилье была защищена взыскательским иммунитетом.
— Государство-ответчик отметило справедливый характер национального судопроизводства, сославшись на Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 2 июля 2009 г.
, согласно которому переход права собственности к другому лицу не прекращает право постоянного пользования ею иными лицами по причине их отказа принять участие в приватизации.
Со ссылкой на конституционное право на жилище, в том числе бывших осужденных, Правительство РФ отметило, что ЕСПЧ не должен выступать в качестве «суда четвертой инстанции», рассматривая обстоятельства дела и толкуя национальное законодательство.
— Гражданка не представила договор о юридических услугах с ее представителем, в связи с чем отсутствует правовой повод для присуждения требуемой компенсации.
Что указал суд.
Суд сосредоточился на исследовании вопроса: были ли у государства правовые основания для вмешательства. И пришел к следующим выводам: право пользования жилой недвижимостью прямо не упоминается и не регулируется российским законодательством. Ст.
292 ГК РФ устанавливает, как общее правило, что право пользования, предоставляемое членам семьи владельца квартиры, не сохраняется после смены собственника, “если законом не предусмотрено иное”. Однако из существующего свода правовых норм такого положения не вытекает. п.4 ст. 31 ЖК РФ и ст.
19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса касаются иного рода ситуаций, а именно разрыва семейных отношений между нынешним владельцем имущества и лицами, проживающими с ним под одной крышей, а не смены собственника.
Однако, по крайней мере, с 2005 года Верховный суд истолковывает ст. 19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса как создающую исключение из общего правила ч.2 ст.
292 ГК РФ и гарантирующую право пользования членам семьи предыдущего владельца, которые отказались от участия в приватизации. В той мере, в какой общее правило в п. 2 ст.
292 было существенно изменено постановлениями Верховного суда, которые не имеют качества “статута”, требуемого согласно этому положению, суд считает, что такое развитие правовой базы, как представляется, не было ясным или предсказуемым.
По вопросу, проявила ли заявительница разумную осмотрительность, суд отмечает, что до подписания договора она убедилась в том, что трое взрослых детей больше не жили в квартире.
Она также получила заверенные копии их заявления, в которых они дали согласие на приватизацию в пользу своей матери и младшей дочери и отказался воспользоваться этим правом от своего имени.
В договоре было указано, что недвижимость свободна от любых претензий третьих лиц.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, в частности, недостаточнсть правовой базы, которая препятствовала заявителю, который проявил разумную осмотрительность для установления сохранившихся имущественных интересов до вступления в право собственности на недвижимость, суд приходит к выводу, что справедливый баланс не был достигнут между требованиями общего интереса общества и требованиями защиты основных прав и что бремя, возложенное на заявителя была чрезмерной. Таким образом, Суд пришел к выводу, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 ЕКПЧ. В части нарушения ст. 8 Конвенции, Суд жалобу отклонил.
Постановил: Государство-ответчик должно выплатить заявителю
— 5000 евро плюс любой налог, который может взиматься в связи с моральным ущербом; — 1500 евро плюс любой налог, который может взиматься с заявителя, в отношении расходов и издержек.
Для юристов, в сферу интересов которых входят жилищные отношения общим местом стало право лиц, проживавших в приватизированном объекте недвижимости и отказавшихся от участия в приватизации на проживание в нём, независимо от смены собственника.
Кто-то в обоснование позиции ограничивается ст.
19 Вводного закона О введении в действие ЖК РФ «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Ч. 4 Ст. 31. ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
Ссылаются на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года
«Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?
Ответ (сокращён): Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором…
Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».
Или п.18 (сокращён) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 г.
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «При рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором… К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы … они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер …».
ЕСПЧ в настоящем деле сказал, что в законах, на которые ссылается Верховный суд и в своих разъяснениях находит, а вслед за ним остальной правоприменитель находят в законе то, чего в нём не было и нет.
Положение: «Собственник жилого помещения не может выселить лицо, отказавшееся от участия в приватизации и ставшее бывшим членом семьи». Трансформировалось в «лицо, отказавшееся от участия в приватизации имеет право бессрочного проживания в жилом помещении независимо от смены собственника».
Не основано на законе. А произвольное толкование Верховным судом закона, влекущее существенное изменение правоприменения не является ясным или предсказуемым. С учётом значения прецедентов ЕСПЧ, а так же позиции Конституционного суда, напомню постановление от 24 марта 2015 г. № 5-п по жалобе А.М. Богатырева.
Или рассмотренное СКГД ВС РФ дело № 49-КГ15-7. Будем надеяться, что практика защиты добросовестного покупателя будет формироваться.
#практикаЕСПЧ #правапокупателянедвижимости #приватизация
Источник: //zakon.ru/comment/485614
Долевая приватизация квартиры: основания, способы, плюсы и минусы | Правоведус
Приватизация квартиры по долям имеет свои особенности. Какой порядок долевой приватизации квартиры предусматривает закон? Как можно распорядиться своей долей в квартире? Какая доля ребенка в приватизации квартиры? Возможно ли выполнить приватизацию доли в квартиру без согласия на собственника жилья? Об этом читайте в нашей статье.
Что такое долевая приватизация квартиры? Это порядок действий, предполагающий выделение равной доли в жилом помещении каждому из проживающих в нем.
Возможность долевой приватизации исключает необходимость разделения имущества в судебном порядке, например, в случае развода супругов, а также позволяет избежать многих споров и конфликтов, связанных с осуществлением гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, другое).
В данном случае необходимо просто поставить в известность остальных собственников квартиры о заключении сделки, и можно не получать их согласия. Однако, стоит отметить, все совладельцы квартиры имеют преимущественное право на приобретение вашей доли, и только в случае их отказа можно осуществлять продажу доли в квартире другому лицу.
Важно! В случае не уведомления о заключении сделки владельцем доли других собственников, последние вправе в судебном порядке признать совершенную сделку недействительной.
Долевая приватизация квартиры предусматривает переход муниципальной собственности в собственность нанимателя, если он проживает с семьей а данном помещении на условиях договора социального найма. Дольщики вправе рассчитывать либо на продажу своей доли, либо на компенсацию, которая возможна только с согласия того, кто хочет получить свою долю.
Однако, если доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Виды собственности на жилье: долевая приватизация
Собственность на жилье может быть двух видов:
- Частная собственность (общая, индивидуальная). Порядок приватизации квартиры в частную собственность предполагает владение определенным недвижимым имуществом конкретного лица. Может являться имуществом одного собственника (индивидуальная), как физического или юридического лица, так и двух и более лиц (общая). К общей собственности относятся, например, жилые помещения, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Общая собственность предусматривает деление имущества на равные доли, к примеру, если речь идет о собственности супругов, которые купили недвижимость во время брака (статья 256 ГК РФ).
- Совместная собственность (общая или долевая). К данному виду собственности относится общая собственность, не предполагающая деления на доли. Как правило, совместная собственность возникает, например, при покупке и приватизации квартиры супругами. Если семья проживает в квартире, являющейся по закону долевой собственностью, владеть и пользоваться таким жильем разрешается по согласия всех совладельцев, при отсутствии такого согласия, право на пользование недвижимым имуществом можно получить в судебном порядке.
В случае долевой приватизации деление квартиры осуществляется в равных долях с учетом интересов всех участников, в том числе и интересов несовершеннолетних детей.
Выделение доли ребенка в приватизации квартиры является обязательным условием, нарушение которого повлечет за собой безусловный отказ в выдаче соответствующего разрешения органами опеки и попечительства и, соответственно, дальнейший отказ в приватизации.
В случае отказа одного из членов семьи принять участие в долевой приватизации квартиры, отказавшийся должен представить заверенный у нотариуса соответствующий документ. Далее доля отказавшегося будет делиться между остальными членами семьи. Лицо, ранее уже принимавшее участие в приватизации квартиры, должно представить подтверждающие данный факт документы.
Возможна ли приватизация и продажа доли в квартире без согласия совладельцев?
Лицо, являющееся участником долевой приватизации, вправе продать свою долю предварительно проинформировав об этом остальных совладельцев. Сообщить о сделке продавец доли обязан не позднее, чем за один месяц до заключения договора купли-продажи. В случае, если продажа доли осуществляется одному из совладельцев, продавец вправе не уведомлять об этом остальных членов семьи.
Приватизация доли в квартире через суд
Приватизация квартиры долевой собственности возможна через судебные органы. Однако, в первую очередь, необходимо выделить равные доли для каждого из членов семьи, затем обратиться к нотариусу с заявлением о выделении долей с предоставлением договора о приватизации квартиры.
В случае, если соглашения между членами семьи достичь не удалось (например, если речь идет о приватизации в квартире доли умершего члена семьи), порядок выделения доли в квартире предусматривает осуществление данного действия через суд, куда подается исковое заявление с предоставлением пакета документов:
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, если квартира была куплена, акт приема передачи недвижимости; договор дарения; завещание);
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт жилого помещения (из БТИ);
- квитанция об оплате госпошлины.
Срок рассмотрения искового заявления о приватизации квартиры долевой собственности составляет один месяц. Затем, на основании принятого решения о приватизации и порядке пользования жилым помещением членам семьи необходимо обратиться в управляющую жилищную компанию для проведения процедуры разделения коммунальных платежей на количество проживающих в квартире.
Долевая приватизация квартиры: преимущества и недостатки
Долевая приватизация квартиры имеет ряд основных преимуществ, в числе которых переход жилого помещения в вашу частную собственность, что в дальнейшем дает право распоряжаться долями по своему усмотрению, в частности: продавать, передавать в дар, передать в порядке наследования по завещанию, сдавать в аренду. Кроме того, наличие приватизированной доли в квартире дает возможность получить кредит под залог недвижимого имущества. Если говорить о недостатках долевой приватизации, то стоит отметить, что данная процедура не будет особо выгодной и удобной для одиноких и пожилых людей, поскольку приватизация доли в квартире предполагает оплату налогов на недвижимость и услуг жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, приватизация доли в квартире может стать источником споров и конфликтов между членами семьи, разрешить которые можно будет только в судебном порядке.
Долевая приватизация: выписка из квартиры
В судебной практике нередко возникают вопросы, требующие детального разъяснения. Так, например:
- Выписка гражданина из приватизированной квартиры. В соответствии с Федеральным законом «О приватизации» выписанный из приватизированной квартиры гражданин не теряет права собственности на долю. Фактически гражданин является совладельцем квартиры, поэтому выписать его можно только по собственному желанию или через суд.
- В случае смерти собственника доли. Для решения данного вопроса, в первую очередь, наследники должны обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. В случае смерти собственника квартиры до момента приватизации, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности в порядке наследования. Долевое использование квартиры будет возможно только, если все совладельцы подпишут соглашение.
Получение свидетельства о праве наследования и дальнейшее оформление права собственности на наследуемое имущество, в частности доли в квартире, возможно по истечении шести месяцев после смерти наследодателя.
Источник: //pravovedus.ru/practical-law/housing/dolevaya-privatizatsiya-kvartiryi/