В каком размере должна быть доля без уплаты налога?

Налогообложение при продаже бизнеса в 2019 году — Audit-it.ru

В каком размере должна быть доля без уплаты налога?

Источник: Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности taxCOACH

Ссылка на оригинальную статью

Для тех, кто задумывается о расставании с бизнесом (выходе из него, продаже или ликвидации компании), новые поправки в налоговом законодательстве будут весьма кстати. Рассмотрим на примерах, какие условия предлагает Налоговый кодекс РФ при выходе собственников из бизнеса в 2019 году.

Шаг № 1. Считаем размер дохода при ликвидации, продаже и выходе из бизнеса

С 2019 года при продаже долей, акций, выходе физического лица из состава участников Общества, ликвидации любой организации полученный доход уменьшается на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. Это в общем виде:

  • размер оплаченного уставного капитала как при учреждении общества, так и при возможном последующем увеличении;
  • или сумма приобретения доли в юридическом лице по договору купли-продажи.

В качестве альтернативы можно воспользоваться имущественным вычетом 250 000 руб.1

У юридических лиц, являющихся участниками/ акционерами доход в пределах стоимости вклада (взноса) также не облагается налогом с доходов при отчуждении долей, акций, выходе из дочерней организации и ее ликвидации.2

До 2019 г. указанные нормы говорили о ликвидации «общества» (= АО / ООО). То есть, уменьшить доход, полученный от ликвидируемой компании, на сумму расходов на ее приобретение, могли только участники ООО и акционеры АО.

С 2019 года понятие «общество» заменили на «организацию».

В результате, по новым правилам уменьшить сумму такого дохода на расходы могут и участники, пайщики иных ликвидируемых организаций (в том числе, Производственных, Потребительских кооперативов, иностранных организаций).

Кроме того, с 2019 г. при принятии материнской компанией решения о ликвидации убыточной дочерней компании, распределенный убыток признается ее внереализационным расходом, уменьшающим налоговую базу.3 Раньше это не было прямо закреплено в законе, но поддерживалось судебной практикой.

При этом с 2019 г. для определения суммы расходов физического лица на приобретение доли/ акций в Обществе, уменьшающих доход, получаемый при ликвидации организации, действуют новые правила оценки стоимости имущества, имущественных прав, внесенных в уставный капитал.4

Так, если имущество, имущественные права, вносимые в уставный капитал, приобретались физическим лицом по возмездному договору (купли-продажи, мены), то их стоимость определяется по документам на их приобретение.

Но может быть и другая ситуация: имущество / имущественные права, внесенные в уставный капитал, были получены физическим лицом безвозмездно (по договору дарения от третьего лица, тогда с них был заплачен НДФЛ) или получены в дар от близкого родственника (без НДФЛ).

В таком случае в расчет принимается рыночная стоимость имущества, имущественных прав на дату их передачи в уставный капитал.

Учитывая, что с 2014 года обязательно проведение рыночной оценки неденежных вкладов в уставный капитал, именно величина такой оценки и будет принята во внимание.

Что касается такого основания «расстаться» с организацией как «выход», то новые поправки заменили понятие «общество» на термин «организация» только применительно к организациям в п.1 ст. 251 НК РФ, в ст. 220 НК РФ (глава НДФЛ) – по-прежнему сохранили формулировку «выход из общества».

Иными словами, в 2019 г. если юридическое лицо, являясь участником, пайщиком любых организаций (например, ООО, производственных, потребительских кооперативов, товариществ и прочих) решит воспользоваться правом на выход, налог на прибыль (УСН) в пределах суммы ранее внесенного вклада в уставный капитал / паевый фонд платить не придется.

Физические лица по-прежнему будут платить НДФЛ при выходе из состава участников всех организаций (кроме ООО) со всей суммы полученного дохода без права на вычет понесенных затрат на приобретение доли / пая. При выходе физических лиц из ООО с суммы ранее внесенного вклада в уставный капитал НДФЛ как и раньше платить не придется.

Продажа долей / акций

При продаже долей/ акций с разницы физическое лицо уплачивает НДФЛ по стандартной ставке 13%, а организация – налог с доходов согласно применяемой системе налогообложения (налог на прибыль по ставке 20%5 или единый налог на УСН). Это правило в части продажи долей/ акций остается неизменным.

Ликвидация и выход

С 2019 г. доход в виде разницы между стоимостью имущества, внесенного в уставный капитал и полученного участником при ликвидации организации и выходе из организации, будет признаваться дивидендами для целей налогообложения НДФЛ и налога на прибыль.6

В отношении налоговой нагрузки физических лиц – резидентов РФ это норма ничего не меняет. Как и прежде, физическое лицо – резидент РФ заплатит НДФЛ по ставке 13 % с суммы разницы.

Для организаций и физических лиц – нерезидентов РФ такие изменения носят скорее позитивный характер

Начиная с 2019 года, организация, применяющая общий режим налогообложения, заплатит с такого дохода налог на прибыль по ставке для дивидендов – 13%, а не по ставке – 20% (как раньше).

А если ее доля участия в организации на момент выхода из нее / ее ликвидации составляла не менее 50% на протяжении более 365 дней, то вовсе организация сможет применить налоговую ставку – 0% (пп. 1 п. 3 ст. 284 НК РФ в ред. Закона № 424-ФЗ). То есть, при таких условиях налог на прибыль организации платить вообще не придется.

В «аутсайдерах» – холдинговые компании – «упрощенцы». Для них ставка может повысится: например, с 6 % при объекте «доходы» до 13 %. Правда, возможность применения ставки 0% для них также появляется.

Для физических лиц, ставших нерезидентами РФ (например, по причине длительного проживания за рубежом), плюс в том, что НДФЛ с дохода при выходе из российской организации или ее ликвидации будет уплачиваться теперь по ставке 15%, а не обычной ставке для нерезидентов – 30%.

Шаг № 3. Изучаем, можем ли мы воспользоваться льготой

Если Вы или ваша организация непрерывно владеет долями/ акциями в компании более 5 лет на праве собственности, то вся сумма дохода от продажи таких долей / акций будет:

  • освобождаться от НДФЛ для физических лиц (п.17.2. ст. 217 НК РФ);
  • облагаться налоговой ставкой 0 % по налогу на прибыль для юридических лиц (ст. 284.2. НК РФ).

Первое и самое главное – дата приобретения долей, акций теперь не имеет значения

До 2019 г. такой налоговой льготой могли воспользоваться только те физические лица и организации, которые приобрели долю / акции после «01» января 2011г.7 С 2019 года дата приобретения / создания общества не играет роли.

Так, если доли/ акции приобретены в 2010 г., а проданы в 2019 г., то платить НДФЛ / налог на прибыль не придется. Если же доли / акции приобретены до 2011 г., но были реализованы в конце 2018 г, то доход от продажи под налоговую льготу не подпадает. 

Второе. Способ приобретения долей, акций Общества не имеет значения

Ни положения п.17.2. ст. 217 НК РФ, ни п.1 ст. 284.2. НК РФ не содержат ограничений по способу приобретения долей/ акций Общества. Более того, в п. 13.1. ст. 21 Закона «Об ООО» прямо указано, что документами, подтверждающими приобретение доли в уставном капитале Общества, могут быть:

  1. договор, по которому участник приобрел долю (купля-продажа, дарение, мена, отступное);

  2. решение единственного учредителя о создании общества;

  3. договор об учреждении общества или учредительный договор при создании общества с несколькими участниками;

  4. свидетельство о праве на наследство, если доля перешла по наследству;

  5. решение суда, если судебным актом установлено право участника общества на долю;

  6. протоколы общего собрания общества в случае приобретения доли при увеличении уставного капитала общества, распределении долей, принадлежащих обществу, между его участниками.

п. 13.1. ст. 21 ФЗ «Об ООО»

Начиная с 2016 г. Минфин РФ соглашается с такой позицией в своих письмах.8 К слову, ранее налоговые органы считали, что акции/ доли должны быть именно приобретены по договору купли-продажи, а не получены иным способом, например, при создании компании или увеличении уставного капитала.9

Третье – льгота распространяется на доли в любых ООО, но не на все акции

Под действие налоговой льготы подпадают:

  1. акции любых непубличных акционерных обществ. При этом АО должно сохранять свой непубличный статус на период всего срока владения акциями;

  2. акции публичных АО, если стоимость недвижимости, прямо/ или косвенно принадлежащей такому публичному обществу, составляет не более 50 % стоимости всех его активов.

Четвертое. Непрерывность владения на праве собственности более 5 лет.

Это означает следующее:

(А) Доля/акции не должны даже временно выбывать из собственности лица, претендующего на льготу.

(Б) Если в период владения происходит увеличение уставного капитала Общества за счет внесения участниками/ акционерами дополнительных вкладов пропорционально долям участия, то увеличивается только номинальная стоимость долей (акций) без изменения процентного соотношения долей в уставном капитале.

Если процентное отношение доли к уставному капиталу не меняется, то срок владения считается непрерывным. Несмотря на увеличение номинальной стоимости доли (акций). 10

Например, двое участников общества, владеющие долями 50/ 50, приняли решение об увеличении уставного капитала с 10 000 руб. до 2 млн. руб. пропорционально долям участия. В результате номинальная стоимость доли каждого участника выросла до 1 млн. руб., при этом размер их долей участия по-прежнему составлял 50%. В таком случае, срок владения долей не прерывается. 

(В) Если происходит увеличение уставного капитала Общества непропорционально существующим долям, то у части участников/ акционеров увеличивается не только номинальная стоимость доли/ акций, но и вырастает их размер.

На этот случай Минфин РФ разъяснений не дает. Однако считаем, что к этой ситуации применимо правило, которое действует при приобретении участником дополнительной доли (акций) в Обществе во время 5-тилетного срока владения ими.11 А именно: налоговое освобождение применяется только к той части доли (акций), в отношении которой соблюдается 5-летний срок владения.

Представим ситуацию: участник ООО (физическое лицо) владеет 30 % долей в уставном капитале номинальной стоимостью 3 000 руб. с 2013 г. Если в результате включения в состав Общества нового участника в 2018 г.

его доля уменьшится до 25 %, то при продаже доли он по-прежнему должен иметь возможность воспользоваться налоговым освобождением (ставкой 0%) в полном объеме, даже если при уменьшении размера его доли ее номинальная стоимость увеличилась. А если в результате увеличения уставного капитала в 2018 г.

доля участника выросла до 35 % и была продана за 1 млн. руб., то налоговое освобождение должно предоставляться пропорционально доходу от продажи 30% доли, которая была приобретена в 2013 г., ведь с момента ее приобретения прошло 5 лет.

В свою очередь доход от продажи 5 % доли для целей налогообложения уменьшается на сумму расходов, произведенных в связи с приобретением этой части доли.

Логично было бы предположить, что таким же образом в обозначенных ситуациях должен определяться срок непрерывного владения долями (акциями) юридическими лицами по п.1 ст. 284.2 НК РФ.

Однако Минфин РФ в отношении юридических лиц высказывает другой подход:

Право на применение налоговой ставки 0 % в целях использования п. 1 ст. 284.2 НК РФ сохраняется у налогоплательщика при неизменности характеристик доли участия в уставном капитале ООО, таких как размер доли участника общества и номинальной стоимости его доли, в течение 5-летнего срока.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a55/976150.html

Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

В каком размере должна быть доля без уплаты налога?

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб.

, что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости.

А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но».

Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой.

Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.).

Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость  4 млн руб.,  то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока.

Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Владимир Зимохин: «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения.

Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры.

В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Налоги можно будет выплачивать заранее

Василий Шарапов: «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году.

В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья.

За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

Ипотечный сыр: кредиты под 7%

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос.

Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.  

Источник: https://www.cian.ru/stati-novye-sroki-i-nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-s-1-janvarja-2016-goda-218005/

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

В каком размере должна быть доля без уплаты налога?

По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно занижали ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя.

С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.

К законным способам экономии на налогах относятся:

  • освобождение от их уплаты;
  • получение имущественного вычета.

Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.

Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми участниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве.

При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.

Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:

  • являться налогоплательщиком (быть трудоустроенным или получать иной облагаемый налогом доход);
  • предоставить в налоговый орган декларацию для получения вычета и льготы по налогу.

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей.

А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы.

При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.

И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.

220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.

Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей.

А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире.

 Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_ya_platit_nalog_na_prodazhu_doli_tsenoy_menee_1_mln_/5984

����������� ������� ������ � ����������� ����: ����������� ���������� �� ���������� �������

В каком размере должна быть доля без уплаты налога?

���������� ������� ��������������� (������ �����) ���������� ������ ������������ ����� ��������, ��� �� ����� �������, ��������� ���������� ����� � ������� ������ ������ �������� � �������. ������� ���������� �� ���������� ������� ����������� �. 291.4 ���.

���, ����������� ����, ����������� ���������� ������� ���������������, ����� � ����������, ������� �� ��������� ������ ������������ ������� ������:

������ ������ � ����������� ���� � �������� �������������� ����� ��������������-�������� �����, � ������� � ������� ������������ ���� ����� ������ �� ��������� 5000000 �������;

��������� ������ � �������������������� �������������������, � ������� ���� ��������������������� ������������������ �� ���������� ��������� (��������) ��� ����� ��� ��������� 75 ���������.

��� ������� ��������������� ����������� ���������� ����������� �����������, ������������� ���.

��� ������� ������ ���������� ���, ��������� � �������� ���������� � ������������ ������� ������ � ���������� �����, �� ����������� ������� ���������, ����������� � ������� �� ������������ � ����� � � ������� �� ����� �� �������� �� ���������� �� ���������������� ����������������� ��������.

(��. 291.4.1 ���)

����� �� ���������� ���������� ������� ��������������� � ��������� ����������� ���� ����� ����������� ������� ������ � ����������� ���� ��� ������� ������������ � ������� ������������ ���� �������������� ������ ������ ��� ��������������� ������ ������������ ������� ������ � ����������� ���.

��� ���������� ����, � ��������� ������ ������������ ������� ������ ��������� �������������������� �������������������, � ������� ���� ��������������������� ������������������ �� ���������� ��������� (��������) ��� ����� ��� ��������� 75 ��������� (��. 4 �. 291.4 ���).

� ������������ �������, �� ������������ (� ������������) �� ���������� ���� � �������������� � ��������� ������������ ������������ ��������������������� ������������������� ����� ��������� ��������� (������������) �������, ������������� � ������ ������������ �������, �� ������������ (� ������������) �� ���������� ���� � �������������� � ������������� ������������� ������������ ��� ���������� ��������� ��������� �������� (��. 291.4.2 ���).

���� �������������������� ������������������� ���������� ����� �������, �������������, ��������������, ���������� ��� ��������� �������� ��������������� ������ ���, �� ����� ������������ ���������� ���� ��������������������� ������������������ ���������������� ��:

� ���� ��� ��������, ����������� ��� ����������������;

� ������ ��������� ����, ������������ ����� ���������� ��� ���������;

� ����, ������������ ����� �������������� (��. 291.4.3 ���).

�������������������� �������������������, ������������ ����� ������� ��� �������������, ����� ���� ������������ ������� � ��� �����������, ���� ���� ��������������������� ������������������, ���������� �� ���������� ��������� (��������) ��� ����� ���������������������, ������������ � ��� �����������, ����� ��� ��������� 75 ��������� (��. 291.4.4 ���).

�������������������� �������������������, ��������� ����� �������������� ����������� �������, ����� ���� ������������ ������ � ��� ��������������, ���� ���� ��������������������� ������������������, ���������� �� ���������� ��������� (��������) ���, ����� ��� ��������� 75 ��������� (��. 291.4.5 ���).

�������������������� �������������������, ������������ ����� ���������� ��� ���������, ����� ���� ������������� ������ �� ���������� ����, ���� ���� ��������������������� ������������������, ���������� �� ���������� ��������� (��������) ���, ����� ��� ��������� 75 ��������� (��. 291.4.6 ���).

����� ��������� �������������������� ������������������� ����� ���� ������������� ������ �� ���������� ����, ���� ���� ��������������������� ������������������, ���������� �� ���������� ��������� (��������) ���, ����� ��� ��������� 75 ��������� (��. 291.4.7 ���).

�������� ������ �. 2921.3 ��� ���������� ��� ���������� ������� ������ ��� ������������ �� 4 ������ �������� ������ �������������� �/��� ������ �� ���������������� ������� ������ ���� �� ���������� ���������.

� 01.01.2015 �. ������ ���������� �� ������ ��������� �������� ������������ ������ �������������� ���������������� �����, ������������ ��� ������� ��������������� �������������� � ������� �������� �������������� ���������������� �������� ��������������� (������ � 435). ��������� ���������� �������� ��������� � ������� ���� ������� ���� � ���� ����������� ���������������� ���������.

���� ������������, �� ������ ����� ������� ���������� ������� ���������������

�� ����� ���� ������������� ������� ������ �������� �������������� � ����������� ����, �������������� (��. 291.5 ���):

� ������������ �� �����������, ���������� �������� ���;

� ����� ����������� ������;

� ������������, �������, ������, ������� ����������� ������� (����� ��������� ������� ������-��������� ���������� � �������� �� 20 �) � �. �.

� �� �� ����� ����� �� ���������� ���������� ������� ���������������, ����� � ���������� �� ���������������� ��:

� ��������� (����������������) ��������, �����, ��������� �����, ��������, ���������� ��������, ������������� ��������, ��������� ��������, ���������� �������������� ����������� �����������, �������������� ����� � ��������, ������ ���������� ����������, ������������ �������; ������������� ������ �����;

� ��������� ��������������, � �������� �������� ������� ������������ �����, ������������� ����������� �����, �� ���������� ������������� ������� ������, ����� ��� ��������� 25 ���������;

� �����������������, �������, ��������� � ������ ������������ ������������� ������������ ����, �� ����������� ������������ ������� ������;

� ����������� ��� � ������������;

� ��������� ��������������, ������� �� ���� ������ ��������� � ����������� ������������ ������� ������ ����� ��������� ����, ����� ������������ ���������� �����, ���������� ���������� �������� ������������� ������������� ���� (����-�������� �������������).

�� ����� ���� ������������� ������� ������ ��������� ������ (��. 291.51 ���):

� �������� ��������������, � ������� ����� 50 ��������� ������, ����������� �� ������� �������������������� ��������� ������������ ������������ � ��������� �� �����������, ���������� ����� �� ���������� ������������ �������� (�� ����������� ��������� ������, ���������� �� �������, ������� ����������� ��������������������� ������������������� �� ����� ������������� ��� ������������� ��� � �����������, � ��������� �� �����������), ����� �������� � ����, ������� ������� � ���� (����� ������� �����);

� �������� ��������������, �������������� ������������ �� ������������ ����������� �������, ����� �������������� ����������� (���� �������� ��� ��� 2204 29 � 2204 30), ������������� �� ������������ ���������� ��������� ��� ����������� ���������� ���������, ������� ���������� ����� ������������� ��� ������������ ������� ���������;

� ������� ��������������, ������� �� ��������� �� 1 ������ �������� (���������) ���� ����� ��������� ����, �� ����������� ������������ ���������� �����, ���������� ���������� �������� ������������� ������������� ���� (����-�������� �������������).

����� �� ������� ������� ���������� �� ���������� ������� ��������������� �������� ��, ��� ����������� ������� ������ � ����������� ���� ������ ������������ ������� �� ����������� ������ (����������� ������, ��������� ������) ������������� � �������� ����� (�������� �/��� �����������).

������ ������� ������ ��� ������� � ��������� ����� ������������

��� ������ ����� ������������ ������� ������ ��. 293 ��� ��������������� ������ ���� ������:

� ������������� (� ��������� � ������� ����������� ��������, �������������� �� 1 ������ �������� ����);

� ���������� (� ��������� � ����� ������ ����������� ������� ������).

���������� ������ ������� ������ ��� ������� ������ ������������ ������� ������ � ����������� ��� ����������� � ��������� ��������:

� 3 �������� ����� ������ (��� ������� ������ ��� � ������������ � �������� V ���);

� 5 ��������� ����� ������ (��� ���������� � ������ ������� ������).

� ������ ��������� ������� ���������� �� ������ ������ ��� ������������ ��������������� ���������� ������.

���, � ��������� ������� ����������� ��� ����������� ������ ������� ������ � ������� �������, �� ���� 6 ��������� ��� ������������ ��� � 10 ��������� ��� �������������� ���. � ������ ��������� ����� �������, ����� ���������� ���������� ������, ������ ������ � ������������ ������� ������� �� ����� ������� ���������������.

������ ������� ������ ��� ����������� ��� ��������������� � ������� ������� ������:

1) � ����� ���������� ������ ������, ������������� � ��. 3 �. 291.4 ���;

2) � ������, ����������� ��� ���������� �������, ��� ��������, ������� ��������;

3) � ������, ����������� �� ������������� ����� ������������, ������� �� ���� ����� ��������� ���������� ������� ��������������� (�. 293.5 ���).

������ ������� ������ ��� ������������ ��������� ������

�������� �. 293.9 ��� ��� ������������ ������� ������ ��������� ������ ������ ������ ������ � ������ ������� �������������������� ������ �/��� ������ ������� ����� ������� �� ��������� (����) ������, �� ������������.

��� ����������� ������� ������ �������� � ��������� ����:

��������� (���) ������

������� ������ (� ��������� ���� ���������������)

� ��� �����, ��������� � ������� (����� �����, ��������� � �������, ������������� � ������ ����� � �� ��������� �����������, � ����� �����, ��������� � �������, ����������� � ������������� �������������������� ��������������������, ������� ���������������� �� ������������ (�����������) � ����������� ��������� ��������������� �� �������� ������*, ��� ��������������� �� � �����������, � ��� ����� �� �������� ������)

0,81

� ��� �����, ��������� � �������, ������������� � ������ �����** � �� ��������� �����������

0,49

� ��� ����������� ���������� (����� ����������� ����������, ������������� � ������ ����� � �� ��������� �����������)

0,49

� ��� ����������� ����������, ������������� � ������ ����� � �� ��������� �����������

0,16

� ��� ������ ������� �����

2,43

� ��� �����, ��������� � �������, ����������� � ������������� �������������������� ��������������������, ������� ���������������� �� ������������ (�����������) � ����������� ��������� ��������������� �� �������� ������, ��� ��������������� �� � �����������, � ��� ����� �� �������� ������

5,4

������� � ����� ������ ������� ������ ������������ ������

��������� (��������) �������� ��� ������������ ������� ������ ������� ������ �������� ����������� �������.

������ ����� ������������ � ������� ������ �� ����� ���������� ������ ����������� ������� ������ � ������������ ���� (�. 295.4 ���).

��������� ������� ������������ ���� �������� ��������������� ������ ������������ ����, �������� � ��� ���������� � ������ ��������������� ������� ����������� � ����������� �������.

����������� ������� ������ ������� ������ ������������ ���������� ������ ����� � ������� 10 ����������� ���� ����� ��������� ����������� ����� ������������� ��������� ���������� �� ��������� ������� (�. 295.3 ���).

���������� ��� ���������� ������� ������ ������������� ��������� ������ �������� ������ ���������������� ���������� �������� �/��� �������� �� ���������������� ������� ������ ���� �� ���������� ��������� (�. 2921.3 ���).

����������� ������� ������ ��������� ������ �������������� ��������� ����� ������ �������� �� ��������� �� 1 ������ � �� ������� 20 ������� �������� ���� ������������ � ��������������� �������������� ����� �� ��������������� ����������������� � ����� ������������ ���������� ������� ��������� ���������� �� ������� ��� (�. 295.9 ���).

����� ������������ ������������� � ������� 30 ����������� ����, ��������� �� ��������� ����������� ���� ���������� (���������) ��������, � ��������:

� I �������� � 10 ���������;

�� II �������� � 10 ���������;

� III �������� � 50 ���������;

� IV �������� � 30 ���������.

�������������������� ���������� ������ ����� ������������� � ������� 30 ����������� ����, ��������� �� ��������� ����������� ���� ���������� (���������) ��������, � ������������� ��� ��������.

����� ������ ������������� �� ��������������� ���� �������� ������� �� ����� ������������ ���������� �������.

������ � �����, ������� ���������� ���������� ������� ������ � �� ������ ������� �������������

����� �� ����������� ���������� ������� ��������������� �������� ��, ��� ����������� ������� ������ � ����������� ���� ������������� �� ����������, ������ � ������������� ���������� �� ������ �� �������.

����� ����, ������ ������� ������ ����������� ��������� �������������� �� ���������� � ������ ����� ������� � ������ (�. 297.1 ���):

��� (����� ������������ ������� ������ �� ������ 3 %, � ����� ������������ ��������� ������*);

� ������ �� ���������, � ����� ���������� ������ (����� ���������� ������ �� ��������� �������, �� ������������ ������������� ������ � ������� ����� � ������������� ������������ � ������������� �� IV ������ ��� ��������������������� ������������);

� ������� ����� �� ����������� ������������� ���� � ������������� ��������� ������.

�� ���������� �� ���������� ������� ��������������� ����������� ������ �� �� ���� �������. ����� ����, ��� ������ ������ � �����, ��������������� ���, �� �� ��������� � �. 297.1 ���, ������������ �� ����� ����������.

� �� �� ����� ����������� ������� ������ � ����������� ���� ��������� ������� ���������� ������ � ������ ���������� (�������, ��������������) ���������� ���� ������� � ������ ���������� ���, ��������� � ���� � �������� ��� ����������-�������� ����������.

����� �� ���� ������� ������ ������� � ���������� ������� ���������&����� (� 13 �� 2016 ���):

“����������� ������� ������ � ����������� ����: ���� � ���������������”;

“����������� ������� ������ � ���������� ����: ����������� ���������� �� ���������� �������”;

“����������� ������� ������ � ���������� ����: ���� � ���������������”;

“���������� ������� ���������������: ����������� ������������ ���”.

������������� �� ��� ���� ������� �������� “������ �� �������� ����� �� �����” ������� ���������&����� (� 10 �� 2016 ���).

Источник: http://bz.ligazakon.ua/magazine_article/BZ008800

Абсолютное право
Добавить комментарий