Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Жилые помещения
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
«Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде», – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Нежилые помещения
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.
По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась.
Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. «Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом», – говорит эксперт.
Источник: http://usolie-raion.ru/sobytiya/ob-yava/13422-pri-raskrytii-ponyatiya-obshchaya-ploshchad-zhilogo-doma-voznikayut-voprosy-ved-mnogie-grazhdane-polagayut-chto-v-obshchuyu-ploshchad-doma-vkhodyat-tolko-ploshchadi-komnat-na-samom-dele-eto-ne-tak-rassmotrim-primer-na-baze-obychnogo-chastnogo-doma-v-sootvetstvii-s-zakonodatelstvom-ploshchad-zhilogo-doma-opredelyaetsya-kak-summa-ploshchadej-etazhej-takogo-doma-v-ploshchad-etazha-vklyuchayutsya-plos.html
Содержание
Споры за площадь: что считать жилым помещением?
Татьяна Горошко
Не будет преувеличением сказать, что практически каждый человек тем или иным образом обеспечен жильем: собственным ли, служебным или по найму.
Да, безусловно, стремление улучшить свое жилищное положение также зачастую является непременным спутником человека, особенно при изменении социального статуса, заключении брака, рождении детей и т.п.
Но и в таком случае, выбирая себе жилье, как правило, мы в первую очередь обращаем внимание на район, социальную инфраструктуру, экологическую ситуацию, однако одним из первых интересующих нас параметров, наряду с ценой за квадратный метр, выступает площадь жилья.
Однако, к большому сожалению, такой, казалось бы, на первый взгляд, вопрос, как площадь жилого помещения, не всегда удаётся определить с помощью арифметических вычислений, в связи с чем покупатели недвижимости или сталкиваются с большими проблемами своего нового жилища, или теряют свои деньги, или приобретают «квадратные метры», но не квартиры. Некоторые аспекты таких споров, в том числе споров, связанных со статусом так называемых «апартаментов», мы и рассмотрим в нашей статье.
Итак, традиционно начнем с буквы закона. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в своей статье 15 приводит следующее определение:
«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))».
Следовательно, можно сделать следующий вывод: законодатель ввиду высокой социальной значимости жилья не признает жилыми любые помещения, в которых проживают люди, а лишь те, которые соответствуют определенным, установленным на законодательном уровне критериям:
– являются изолированными помещениями;
– являются недвижимым имуществом;
– пригодны для постоянно проживания ввиду соответствия установленным требованиям.
Подробно каждый из данных критериев рассматривать не будем, так как это не является предметом исследования в нашей статье.
Однако необходимо отметить, что основные требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.
2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление № 47).
Относительно иных критериев площади помещений в указанном Постановлении № 47 уделено не так много внимания, однако существенным представляется следующий момент:
- В п. 20 Постановления № 47 установлена необходимость применения таких объемно-планировочных решений, а также такой минимальной площади комнат и вспомогательных помещений, при которых должно быть возможно разумно и удобно (эргономично) размещать необходимую технику, предметы мебели и т.д. «Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики».
Однако, несмотря на установление Правительством РФ указанного правила, законодатель и судебная практика не считают невыполнение данного требования стопроцентным и безоговорочным основанием для признания помещения нежилым:
- В п. 41 того же самого Постановления № 47 указано, что не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания [среди прочих] несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Данный нюанс нашел свое отражение и в судебной практике высших судов: Верховный Суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) 14.05.2007 принял решение № ГКПИ07-185 по делу, в котором оспаривались положения указанного выше п. 41 Постановления № 47.
Узянбаев А.А. и Львова Л.Г.
обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца третьего, фактически оспаривая абзац четвертый пункта 41 Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее — Положение), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, согласно которому не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Свои требования заявители мотивировали тем, что приведенной правовой нормой фактически узаконивается эксплуатация многоквартирных жилых домов муниципального жилищного фонда, не оборудованных ванными, спроектированных и построенных по ранее действующим нормативным документам, что противоречит пункту 1 статьи 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и ограничивает их права на благоприятную среду жизнедеятельности.
…
При этом правило, позволяющее учитывать прежние нормативы, поставлено в зависимость от совокупности двух обязательных условий: 1) если жилое помещение находится в доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации; 2) если объемно-планировочное решение таких жилых помещений удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Нормативного правового акта более высокого уровня, который бы распространял на ранее возведенные жилые дома действие принятых впоследствии объемно-планировочных решений жилых помещений и их расположения, что в каждом случае приводило бы к соответствующим перестройкам и перепланировкам эксплуатируемых жилых домов, не имеется.
Вернемся теперь опять к тексту ЖК РФ.
Упомянутая уже статья 15 дает определение общей площади жилого помещения путем описания данного понятия: «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
Таким образом, на основании краткого анализа приведённой нормы можно сделать следующий вывод: законодатель в статье 15 ЖК РФ выделяет 3 типа площади:
- Жилая площадь;
- Площадь вспомогательных помещений;
- Общая площадь жилого помещения.
Очевидно, что только знания правил подсчета площадей из курса средней школы будет недостаточно для определения площадей в жилище. Итак, обратимся снова к тексту нормы. Существует приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». П. 3.
34 указанной Инструкции на нормативном уровне закрепляет, что по каждой квартире, а также в целом по зданию, подсчитываются жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Данная Инструкция подробным образом описывает все технические нюансы измерения площадей и отражения схем помещений, квартир и здания в целом.
Однако, несмотря на то, что, казалось бы, наличие Инструкции должно предотвращать возникновение споров, касающихся неточного или недостоверного подсчета тех или иных площадей, этого не происходит.
В связи с этим важным для понимания данной проблематики является пример дела № 33-3199, рассмотренного Верховным Судом Удмуртской Республики 04.10.2010.
В своем кассационном определении суд отметил, что поскольку при проектировании и строительстве дома используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения — другие, невключение органом технической инвентаризации площади балкона в общую площадь жилого помещения при составлении технического паспорта квартиры не дает основания для изменения порядка определения цены квартиры, установленного при заключении договора участия в долевом строительстве дома. Не будем подробно рассматривать фабулу данного дела, но остановимся лишь на некоторых моментах.
Первоначально Ч.С.В.
(далее по тексту — истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «И» (далее по тексту — ответчик, ООО «И») о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (Дольщик) и ООО «И» (Застройщик) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома. ООО «И» приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил — оплата произведена в полном объеме.
27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м, как это указано в договоре и акте.
Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.
В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора Застройщик обязан осуществить возврат Дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.
Переданное ему помещение, поименованное как «веранда», является по сути своей балконом. В силу пункта 3.
37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ» общая площадь квартиры должна определяться как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом — 0,3, в связи с чем площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда, должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь — 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м, что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.
25 мая 2009 года истец обратился в ООО «И» с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО «И» до настоящего времени не получил.
…
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.
… из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?883
Жилая площадь квартиры и дома
7 августа 2019
Ценность жилья измеряется квадратными метрами. Поэтому каждый человек, желающий продать или купить квартиру, получить субсидию от государства или проверить верность начисления коммунальных платежей, должен четко разграничивать понятия «общая» и «жилая» площадь.
Общая жилая площадь квартиры – это совокупность квадратур всех ее помещений. В техпаспорте и бланках оплаты коммунальных услуг она обычно обозначается термином «общая площадь квартиры». И именно исходя из нее определяется размер платежей за услуги ЖКХ, стоимость аренды и рыночная цена жилья.
Узнать ее можно в документах на недвижимость или, если была проведена перепланировка, можно рассчитать самостоятельно:
- Для этого нужно измерить площадь каждого помещения, включая вспомогательные – ванную, кухню, балкон и другие;
- Параметры жилых комнат складываются между собой;
- Вспомогательные помещения прибавляются с учетом применения понижающего коэффициента. Для утепленных лоджий и балконов он составляет 0,7, для обычных – 0,3, для кладовой – 0,2.
Получившаяся сумма – и есть общая площадь вашей квартиры или дома.
Жилая площадь квартиры – это часть жилья без учета вспомогательных помещений. Наиболее часто ее расчет требуется для определения возможности претендовать на получение государственной субсидии и улучшение условий проживания. Это часть от целого, которая априори меньше указанной в документах общей площади.
Что входит в жилую площадь квартиры?
Если общая площадь рассчитывается в соответствии с Жилищным Кодексом РБ, то определиться, что входит в жилую площадь городской квартиры бывает непросто. К ней однозначно относятся гостиные, детские и спальни. Но, если вы приспособили одну из комнат под кабинет или кладовую, это вовсе не означает, что она относится к вспомогательным – ее причисляют к жилой площади.
Кроме того, обратите внимание:
- Встроенные шкафы вычитают из расчетов;
- Кладовка и гардеробная причисляются к жилой площади, при условии, если они были переоборудованы из жилых комнат или по техпаспорту являются их частью. Если же проект квартиры или дома предусматривал их, то они переходят в разряд вспомогательных;
- Рабочий кабинет однозначно включают в расчеты;
- Утепленные лоджии и балконы, на которых установлены отопительные приборы – это часть жилой площади.
Если вы думаете, как рассчитать жилую площадь частного дома, то должны знать, что мансарды и вторые этажи считаются наравне с первым по периметру плинтуса. Из общей площади нужно будет вычесть только ванные, котельные, кухню, прихожие, лестницы, балконы и террасы, которые относятся к подсобным и вспомогательным помещениям.
Спорные ситуации: что считается жилой площадью в квартире, а что нет
При возникновении спорных ситуаций, достоверно определить, что будет входить в жилую площадь квартиры можно, открыв планировку дома. Достаточно соотнести первоначальный план с неоднократно «переформатированным» жильем – и все станет на свои места. Внесенные вами улучшения вполне вероятно, могли увеличить жилую площадь, но уменьшить – никак.
Второй вариант – обратиться к профессиональным оценщикам, которые достоверно знают правила определения и снятия замеров.
Как правильно рассчитать жилую площадь в РБ
Вооружившись рулеткой и планом квартиры, нужно измерить каждую из жилых комнат и все, что ранее к ним относилось. При наличии ниш и неправильной геометрии, лучше разделить помещения на прямоугольники – так будет проще провести измерения и сложить их.
- Измерения ведут по внутренней части плинтуса;
- В каждой комнате измеряют длину и ширину, перемножают их между собой;
- Складывают все полученные цифры.
Получив твердую цифру, вы достоверно узнаете ответ на вопрос, можете ли вы претендовать на улучшение условий. Исходя из квадратуры жилплощади нередко рассчитывают и ее рыночную стоимость, арендный платеж.
Нормировка жилья в Беларуси
Норма жилплощади на одного человека – понятие, зафиксированное на законодательном уровне. И оно же позволяет с точностью определить условия быта семьи.
Если жилая площадь меньше положенного – семья может претендовать на улучшение условий и получение субсидий от государства.
Справедливости ради стоит сказать, что «лишние» квадратные метры в Беларуси налогом не облагаются и не отбираются у обеспеченных людей.
Тем не менее, норма – понятие плавающее. Она во многом зависит от региона проживания человека. Так, текущее их значение таково:
- В Минске на человека должно приходиться не менее 10 квадратных метров жилой площади;
- В других городах – 15 квадратов;
- В общежитиях, вне зависимости от их расположения, выделяется 6 метров на каждого члена семьи. При ожидании пополнения можно подать на расширение жилплощади.
Если вы тщательно рассчитали жилую площадь, разделили ее на количество членов семьи и получили результат, который меньше установленных государством норм, то вы имеете полное право претендовать на получение льготного кредита или субсидии на покупку нового, более просторного жилья.
Источник: https://www.hata.by/articles/zhilaya_ploschad_kvartiry_i_doma-8904/
Особенности проведения ОСС: часть 3
Настоящая публикация содержит разъяснения отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее – ОСС) многоквартирных домов (далее – МКД) и является продолжением ранее размещенных на сайте первой и второй частей статьи по отдельным вопросам ОСС.
Общее число собственников
Одной из важнейших задач при проведении общих собраний является определение общего числа собственников помещений в МКД. Такое общее число необходимо определять, прежде всего, для разрешения вопроса наличия кворума на ОСС.
При обжаловании решений общих собраний довольно распространены случаи, когда суды требуют некий документ, в котором указано общее число собственников помещений.
С учетом того, что количество собственника пропорционально площади помещения в собственности указанного собственника, требование судов обычно сводится к предоставлению некого документа, в котором должна быть указана общая площадь помещений дома, при этом Протокол общего собрания судами в качестве такого документа часто не принимается, поскольку, во-первых, этот протокол как раз обжалуется, во-вторых, суды признают достоверным только те документы, которые составлены (утверждены) какими-либо государственными органами. И в подавляющем числе случаев суды при истребовании документа, содержащего общую площадь помещений дома с целью исследования вопроса наличия кворума на общем собрании, в качестве такого документа принимают только технический паспорт МКД, в котором содержатся данные об общей площади всех помещений дома.
Однако, на самом деле применение в расчетах данных из документации технического учета (в том числе – технического паспорта) действующим законодательством РФ не предусмотрено.
Согласно части 3 статьи 48 ЖК РФ «количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».
При этом в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».
Из приведенных норм следует, что количество собственника пропорционально площади помещения (помещений) в МКД, которым (которыми) такой собственник владеет.
Кроме того, из совокупности норм ЖК РФ следует несколько важных выводов:1) Количество , которыми обладает собственник помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этогму собственнику, но при этом не устанавливается коэффициент пропорциональности – то есть допустимо определять, что один голос равен одному квадратному метру или один голос равен ста квадратным метрам, либо определять иные удобные для инициатора ОСС пропорции;2) Количество , которыми обладает собственник помещения, не зависит от того, является ли помещение, принадлежащее этому собственнику, жилым или нежилым;3) Голосами обладают именно собственники помещений, количество пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам. Площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД, при определении количества конкретного собственника или общего числа всех собственников не учитывается;
4) Общим имуществом дома владеют только собственники помещений МКД, причем абсолютно все собственники помещений МКД, следовательно, сумма долей всех собственников в праве общей собственности на общее имущество равна 100%, то есть всем общим имуществом собственники помещений владеют совместно и иных собственников у общего имущества нет. Поскольку количество каждого собственника пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество, то и сумма всех собственников помещений дома составляет 100% собственников в таком доме, то есть тождественно равна общему числу собственников помещений в МКД.
Приведенные выводы доказывают, что определение общего количества собственников помещений МКД исходя из общей площади помещений дома, указанной в техническом паспорте, является некорректным.
Использование данных технического паспорта при определении общего количества собственников может привести к необоснованному применению в расчетах количества площади помещений, входящих в состав общего имущества, что влечет за собой неверное определение доли каждого собственника в общем числе собственников.
Учет в расчетах общего числа площади помещений, входящих в состав общего имущества, приводит к превышению рассчитанного таким методом общего числа над суммой всех собственников помещений МКД, что недопустимо – общее число должно быть тождественно равно сумме собственников.
Пример:
Пусть в МКД имеется 6 квартир и два нежилых помещения. Площадь всех помещений примем следующей: квартира 1 – 60 кв.м, квартира 2 – 55 кв.м, квартира 3 – 45 кв.м, квартира 4 – 55 кв.м, квартира 5 – 55 кв.м, квартира 6 – 50 кв.м, нежилое помещение N1 – 70 кв.м, нежилое помещение N2 – 155 кв.м.
Квартира 1 принадлежит собственнику A, квартира 2 принадлежит собственнику B, квартира 3 принадлежит собственнику C, квартира 4 принадлежит собственнику D, квартиры 5 и 6 принадлежат собственнику E, нежилое помещение N1 принадлежит собственнику F (в нем оборудован продуктовый магазин), нежилое помещение N2 относится к общему имуществу.
Собственник A инициировал общее собрание, в котором приняли участие собственники A, С, D и E.
Согласно протоколу ОСС один голос равен одному квадратному метру, общее число всех собственников: 60+55+45+55+55+50+70=390 (равно сумме площадей всех квартир и нежилого помещения N1 – всех жилых и нежилых помещений в собственности), количество участников: 60 [собственник A] + 45 [собственник C] + 55 [собственник D] + (55+50) [собственник E] = 265, что составляет (265/390)*100 = 67,95% от общего числа . Кворум имеется, ОСС правомочно. Общее собрание приняло решение передать нежилое помещение N2 в аренду торговой сети, продающей продукты, утвердило размер арендной платы и порядок ее внесения.
Собственник F, узнав о решении ОСС, понимая, что передача нежилого помещения N2 в аренду торговой сети ведет к серьезной угрозе его бизнесу (продуктовому магазину, оборудованному в помещении N1, принадлежащем собственнику F), обратился в суд с иском о признании решений общего собрания недействительным, аргументируя свои требования следующими доводами: согласно техническому паспорту общая площадь всех помещений в доме составляет 60 [квартира 1] + 55 [квартира 2] + 45 [квартира 3] + 55 [квартира 4] + 55 [квартира 5] + 50 [квартира 6] + 70 [нежилое помещение N1] + 155 [нежилое помещение N2] = 545 кв.метров, согласно протоколу ОСС площади помещений, принадлежащих участникам собрания (и это подтверждается экспликациями технического паспорта и выписками из ЕГРП), составили 265 кв.метров, следовательно, в ОСС участвовали собственники, обладающие лишь (265/545)*100 = 48,62% от общего числа , и кворума не имелось.
Расчет, представленный собственником F, при всей его кажущейся логичности, является неправильным, не основанным на законе.
Приведем доказательство «от противного»: если считать расчет собственника F верным, тогда общее число в доме (при равенстве одного голоса одному квадратному метру) составляет 545.
Доля собственника A в общем числе (60/545)*100 = 11,01%, доля собственника B в общем числе (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника C в общем числе (45/545)*100 = 8,26%, доля собственника D в общем числе (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника E в общем числе ((55+50)/545)*100 = 19,27%, доля собственника F в общем числе (70/545)*100 = 12,84%.
Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 11,01% [собственник A] + 10,09% [собственник B] + 8,26% [собственник C] + 10,09% [собственник D] + 19,27% [собственник E] + 12,84% [собственник F] = 71,56%.
Из приведенного расчета следует, что некие неустановленные лица обладают еще 28,44% собственников помещений в данном доме. Но такой вывод противоречит установленной законом концепции, а именно: исключительно собственники помещений в МКД обладают голосами в целях принятия решений на ОСС, сумма долей собственников в общем числе должна составлять 100%.
Таким образом, суду в рассматриваемом примере надлежит признать ОСС правомерным, решения ОСС действительными и подлежащими исполнению, в исковых требованиях собственника F отказать.
И чтобы окончательно разобраться в вопросе, укажем, откуда же взялся дисбаланс, что это за 28,44%. А это как раз доля , которая в расчете собственника F была отнесена на нежилое помещение N2: (155/545)*100=28,44%.
Однако, указанная доля не может принадлежать какому-либо конкретному собственнику, поскольку нежилое помещение N2 входит в состав общего имущества, и доля , которая отнесена на это нежилое помещение N2, должна быть распределена среди всех собственников помещений A, B, C, D, E, F. Произведя такое распределение, мы увидим, что доля каждого собственника в общем числе всех собственников помещений МКД равна доле площади помещения (помещений) в собственности этого собственника в общей площади помещений дома, принадлежащих конкретным собственникам и не входящим в состав общего имущества.
Для нашего примера: общая площадь помещений в собственности 390 кв.
метров, доля собственника A в общем числе (60/390)*100 = 15,39%, доля собственника B в общем числе (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника C в общем числе (45/390)*100 = 11,54%, доля собственника D в общем числе (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника E в общем числе ((55+50)/390)*100 = 26,92%, доля собственника F в общем числе (70/390)*100 = 17,95%.
Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 15,39% [собственник A] + 14,10% [собственник B] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] + 17,95% [собственник F] = 100,00%.
Для проверки правильности расчета собственника A (инициатора ОСС) сложим доли участников этого собрания (участвовали A, C, D и E): 15,39% [собственник A] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] = 67,95%. Как мы видим, именно такое количество принадлежит участникам собрания согласно протоколу ОСС.
Документы, подтверждающие право собственности
Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает:
«5.1.
При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:…
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме
».
Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.
Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.
1. Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности
Источник: https://acato.ru/articles/20171221/nyuansy-provedeniya-obshih-sobranij-chast-3
Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме
Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.
Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.
В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.
Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.
2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.
У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.
Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.
Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.
В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.
Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.
Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.
Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.
Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.
Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.
Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.
Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.
Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.
Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.
А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.
Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.
Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.
В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.
Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.
Источник: https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html