Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?

Как продать квартиру банку за долги?

Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?

Вопрос продажи банку квартиры при наличии просроченной задолженности стал наиболее актуальным на фоне многочисленных сокращений и роста безработицы в нашей стране.

Можно ли продать банку квартиру и что для этого необходимо, а также правила и возможность продажи за долги при нахождении в залоге у банка всей квартиры или ее доли – проанализируем все указанные ситуации в рамках настоящей статьи.

Продажа квартиры банку: особенности и условия

Гражданское законодательство предполагает возможность решения спорных ситуаций, в том числе по возмещению задолженности по кредитным обязательствам по соглашению сторон. Таким образом, на законном уровне, если достигнуто соглашение о продаже в пользу банка квартиры, то оно считается законным.

На практике кредитные организации достаточно редко выкупают квартиры у должников – это связано с последующими дополнительными затратами при реализации такого имущества. Цель банка вернуть переданные в долг денежные средства с учетом процентов за их пользование в том виде, у котором они были переданы заемщику.

При решении вопроса о продаже квартиры банку следует помнить, что все действия кредитные организации совершают исключительно в собственных интересах. Поэтому при оформлении займа следует помнить об основных принципах предоставления заемных средств:

  • большая сумма займа предполагает дополнительные способы обеспечения обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
  • банк старается максимально снизить собственные риски, связанные с невозвратом кредитных средств (например, страхование объекта залога);
  • стоимость закладываемого и реализуемого имущества (квартиры, дома) может быть существенно занижена до размера достаточного для погашения задолженности перед банком (заемщик теряет разницу в цене);
  • стоимость имущества передаваемого в залог должна превышать сумму займа до 2 раз;
  • при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

Для реализации полученных в счет задолженности квартир необходимы расходы на штат специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и оформлению их в регистрирующих сделки с недвижимостью органах. Сам процесс реализации осложнен необходимостью переоформления имущества в связи со сменой собственника, при этом во всех случаях подлежит оплате госпошлина за перерегистрацию прав.

Исключить дополнительные расходы позволяет признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Обратите внимание, что не следует надеяться, что продажа квартиры банку будет осуществлена по рыночной стоимости.

Интерес банка заключается в быстрой реализации имущества и возврате переданных в долг денежных средств. Поэтому стоимость квартиры в первую очередь будет складываться из суммы задолженности перед банком, которая включает:

  • основной долг;
  • проценты за пользование денежными средствами;
  • неустойки и штрафы за наличие просроченной задолженности.

Отметим, что если сумма основного долга и проценты, как правило, в ходе судебного разбирательства остаются неизменными, то штрафы и неустойки суды часто уменьшают в интересах должника.

Поэтому незаконное увеличение суммы основного долга за счет высоких штрафов, в некоторых случаях превышающих сумму первоначального займа в несколько раз, является незаконным.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Продажа при оформлении в залог

На недвижимость, переданную в залог в банк, взыскание при возникновении задолженности обращается в первую очередь.

Порядок предполагает рассмотрение вопроса реализации имущества в судебном порядке, но по соглашению сторон передача имущества может быть совершена без судебного разбирательства.

Главное отличие от остальных ситуаций заключается в праве банка обратить взыскание на жилые помещения в залоге, которые являются единственным местом пригодным для проживания заемщика.

Фактически неуплата по кредиту может привести к выселению из квартиры всей семьи, в том числе несовершеннолетних детей.

При передаче квартиры в залог следует внимательно отнестись к этому обстоятельству и при возможности используйте иные способы обеспечения по кредиту, в частности, поручительство третьих лиц, залог транспортных средств и иные.

Продажа доли в квартире в счет задолженности

Продажа доли в квартире банку в счет долгов возможна при выполнении следующих условий:

  • имеются другие жилые помещения пригодные для проживания;
  • наличие согласия всех собственников квартиры;
  • доля в квартире передана в залог в качестве обеспечения.

Продажа доли возможна как в рамках соответствующего соглашения, заключенного непосредственного с банком, так и обращение взыскания на долю через судебных приставов на основании вступившего в законную силу решения суда.

Кредитные организации в исключительных случаях принимают доли в квартире в качестве оплаты долга. В большинстве случаев заемщику предлагается самостоятельно заниматься реализацией доли и после продажи внести наличные денежные средства в счет погашения задолженности.

Источник: //credits.ru/publications/407654/prodazha-kvartiry-banku-za-dolgi/

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: //rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест.

Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать.

Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

4 совета, как выгоднее продать квартиру

3 способа продать квартиру в ипотеке

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать.

По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой.

Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след.

Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга.

Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога.

Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору.

Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры.

Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест.

О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.

В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения.

Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка.

В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре.

Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.

При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением.

Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения.

Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

В данной ситуации стоит задать следующий вопрос: приватизирована ли квартира? Если квартира приватизирована, то ничто не мешает продаже. Долг по квартплате по умолчанию остается на прежнем владельце недвижимости.

Кстати, об этом можно и нужно указать в договоре, добавив пункт о том, что долг от продавца покупателю не переходит.

Если же стоит задача продать/обменять квартиру вместе с долгом, то в договор следует внести пункт о переводе долга на нового собственника.

С неприватизированной квартирой все сложнее. Чтобы продать такую квартиру, ее нужно предварительно приватизировать. В подавляющем большинстве случаев сделать это без погашения задолженности не удастся.

В редких случаях удается получить документы на руки под гарантийное письмо об оплате. Можно попробовать договориться с покупателем о целевом авансе и погасить задолженность из него, но далеко не всякий пойдет на такую рискованную сделку.

Чаще за такие сделки берутся риелторские агентства. Обменять неприватизированную квартиру с долгом теоретически проще просто при обмене управляющей компании направляется уведомление о смене нанимателя.

Но на практике большинство участвующих в данном процессе предпочитает проводить обмен через симметричные договоры купли-продажи, что возвращает нас к необходимости приватизации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько времени можно жить без регистрации?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как купить квартиру в доме под снос?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_ili_obmenyat_kvartiru_s_dolgom/5450

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: //realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Могут ли забрать долю в квартире за долги?

Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?

На основании закона, а именно статьи 255 ГК РФ, кредитор, то есть тот кому должен заемщик, имеет полное право, если у должника нет другого имущества которое можно взыскать за долги, обратить взыскание на его долю в недвижимом имуществе, если такая доля имеется. Ведь долевая собственность очень распространенное явление и у многих квартира находится именно в долевой собственности и каждому собственнику квартира может принадлежать в пропорции 50 на 50%.

К примеру квартира может принадлежать матери и сыну, то есть каждый собственник имеет по 1/2 квартиры.

Скажу сразу, в каких то случаях действительно за долги можно лишиться доли в квартире, а в каких то даже при наличии такой доли, забрать у должника ее не смогут, так как это будет не законно.

Взыскание на квартиру или долю в ней могут обратить судебные приставы, именно они занимаются обращением взыскания на имущество должника, но есть перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Данный перечень представлен в статье 446 ГПК РФ и в данном перечне сказано,  а именно в абзаце 2 пункта 1 сказано, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если данное помещение является единственным пригодным помещением для проживания должника и членов его семьи.

Получается следующая ситуация, что если доля в квартире у должника является единственным пригодным для проживания помещением, то забрать долю не смогут ни каким образом, это будет противоречить пункту 1 статьи 446 ГПК РФ.

Но есть другая ситуация, когда доли можно лишиться, ведь в законе сказано, что взыскать не могут только единственное пригодное для проживания жилье, то есть те у кого доля не является единственным пригодным для проживания жильем, могут вполне забрать долю за долги.

У должника может быть квартира и доля в другой квартире или доме, в такой ситуации приставы смогут обратить взыскание на долю должника, если у него не хватит иного имущества для погашения долга.

Ведь приставы обращают взыскание на жилое помещение в последнюю очередь, первым делом они ищут деньги, проверяют счета должника, вклады в банках, ищут места  работы должника, что бы обратить взыскание на часть его заработной платы и ежемесячно производить удержания.

Если имущества которое есть у должника помимо жилого помещения хватает для погашения долга, то приставы не будут трогать квартиру или другое жилое помещение.

Но когда у должника есть квартира и есть доля в квартире, то приставы могут обратить взыскание как на саму квартиру, так и на долю, вообще в законе об исполнительном производстве говорится, что должник может сам предложить приставу на какое имущество в первую очередь может быть обращено взыскание.

Практика по данному вопросу везде разная, все зависит от суммы долга, ведь по закону, если сумма долга не соразмерна сумме которая будет выручена от продажи жилого помещение, то  взыскание на жилое помещение не обращается. К примеру сумма долга 200000 рублей.

а квартира стоит 1500000 рублей в данном случае большая вероятность, что взыскание на жилое помещение не будет произведено.

Если к примеру у вас в собственности только доля в квартире и это единственно пригодное для проживания жилое помещение, то на основании статьи 446 ГПК РФ, забрать у вас за долги данное имущество не могут по закону.

А если у вас помимо доли в квартире есть другое жилое помещение, то приставы могут обратить взыскание или на долю или на второе жилое помещение, здесь все зависит от суммы долга.

То же самое с вашим единственным жилым помещением, даже если вы должны хоть несколько миллионов, единственное жилье у вас не отнимут, только если оно в ипотеке и не платите за ипотеку более установленного срока который дается плательщику в случае если он по каким то причинам не моет рассчитываться.

Если у вас есть квартира и доля в другой квартире в случае если приставы решать обратить взыскание на долю, то в первую очередь на основании статьи 255 ГК РФ, в первую очередь доля должника в квартире должна быть предложена для покупки остальным участникам долевой собственности, так как они имеют преимущественное право покупки, а если они отказываются, то доля продается с торгов. Вся процедура конечно е происходит через суд, так как только суд принимает решение обращать взыскание на долю или нет, так что должник имеет полное право защищаться в суде и отстаивать свои права.

Конечно описать в статье каждую ситуацию не возможно, судебная практика разнообразна и под каждый случай статью не написать, каждый случай уникален, но в целом я вам рассказал, как все будет происходить, если у вас остались вопросы, то задайте ваш вопрос на сайте. А я желаю вам удачи!

Источник: //yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/vyselenie-iz-kvartiry/mogut-li-zabrat-dolyu-v-kvartire-za-dolgi

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Возможна ли продажа доли в квартире, если есть долг?
Статья обновлена: 4 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет закрепляется за человеком, следовательно и долги по ЖКХ также закрепляются за человеком, а не за квартирой.

Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрациии права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст.

158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

    Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: //prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

Абсолютное право
Добавить комментарий