Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики – Чувашии от 19 августа 2015 г. по делу N 33-3617/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,
судей Димитриевой Л.В., Красновой Н.П.
,
при секретаре Ильиной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Баташевой Г.П. к Хасановой В.П.
о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности на домовладение, поступившее по апелляционной жалобе представителя истицы Баташевой Г.П. Степанова П.Н.
на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 1 июня 2015 года,
УСТАНОВИЛА:
Представитель Баташевой Г.П. Степанов П.Н. обратился в суд с иском к Хасановой В.П., указав, что в порядке наследования имущества матери ФИО1, умершей … года истица является собственником 1/6 доли, а ответчица 5/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: … и на земельный участок с кадастровым номером … площадью 600 кв.
м. Соглашение о разделе домовладения сторонами достигнуто не было, а владение и пользование имуществом сообща невозможны, в связи с этим просил произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выделить долю истицы путем передачи ей в натуре помещение назначения – кухня, площадью 5, 5 кв.м. (комната N 5 литера А2).
Указанный вариант раздела истцовая сторона мотивировала возможностью совместного обустройства названного помещения с принадлежащим на праве собственности супругу Баташевой Г.П. Баташеву А.М. смежным домовладением, находящимся по адресу: … , а также нахождением его на земельном участке третьего лица.
Истцом поставлено требование о выделении 1/6 доли земельного участка с кадастровым номером …
На судебном заседании районного суда истица Баташева Г.П., ответчица Хасанова В.П. не присутствовали, реализовав процессуальные права через участие представителей.
Представитель истицы Степанов П.Н. исковые требования поддержал, вновь приведя доводы, указанные в заявлении.
Позицию истцовой стороны поддержал, вступившее в дело третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Баташев А.М.
Представитель ответчика Хасановой В.П. Шариков А.В. просили в удовлетворении иска отказать в связи с невозможностью раздела имущества, находящегося в долевой собственности сторон, по предложенному истицей варианту.
Третьи лица филиал ФГБУ “Федеральная кадастровая палата” Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, МУП “БТИ и ПЖФ” города Чебоксары, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары представителей на судебное заседание не направили.
Решением Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 1 июня 2015 года в удовлетворении заявленных исковых требований Баташевой Г.П. к Хасановой В.П. отказано.
Указанное решение обжаловано в апелляционном порядке представителем истицы Степановым П.Н. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
В обоснование своей позиции апеллянт приводит множество обстоятельств, по его убеждению, имеющих существенное значение, но не учтенных судом первой инстанции.
Так, жалоба мотивирована ранее приводившимися стороной истца в исковом заявлении и поддержанными в судебном заседании районного суда доводами о возможности выдела помещения и земельного участка путем присоединения их к домовладению супруга истицы, невозможностью совместного его использования сторонами, отказе Хасановой В.П. от разрешения сложившейся спорной ситуации, приводящей к нарушению прав истицы, как собственника в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истицы Баташевой Г.П., поддержавшей жалобу, третьего лица Баташева А.М., полагавшего жалобу обоснованной, представителя ответчика Хасановой В.П. Шарикова А.В., возражавшего относительно жалобы, обсудив и проверив решение по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из содержания обжалуемого судебного решения, суд первой инстанции положил в его основу следующие фактические обстоятельства.
Решением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда ЧАССР от 20 апреля 1988 года, с учетом определения того же суда о разъяснении решения от 31 мая 1988 года, произведен раздел домовладения, находящегося по адресу: …
по капитальной стене бревенчатого дома и капитальной стене возведенной в пристройке кухни, в соответствии с которым за Баташевым А.М.
признано право собственности на 1/2 долю дома с выделением в его пользование квартиры N 2, а в пользование ФИО2 – квартиры N 1.
В порядке универсального правопреемства к наследникам ФИО1., умершей … года, перешло право собственности на 1/2 долю домовладения по адресу: …
ранее принадлежавшей супругу наследодателя ФИО2 При этом основанием наследования дочерью Хасановой В.П.
являлось завещание, совершенное 20 февраля 2007 года, и наследственное имущество составило 5/6 долей, а принятие наследственного имущества дочерью Баташевой Г.П. было произведено на основании права на обязательную долю наследства.
Наследникам были выданы свидетельства о праве на наследство соответственно по завещанию и по закону.
Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 7 июня 2013 года, разрешен по существу спор между Баташевым А.М. и Хасановой В.П., Баташевой Г.П.
и постановлено прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: … , выделить из него в натуре долю Баташова А.М. с учетом её размера в общем имуществе дома, как 17/25, соответственно на долю Хасановой В.П., Баташевой Г.П.
приходится 8/25 долей. При этом в собственность Баташева А.М. выделена квартира N 1 в указанном доме и хозяйственные постройки: крытый двор (лит.Д), туалет ( лит Е), баня (лит Ж), погреб (лит 111), а в общую долевую собственность Хасановой В.П., Баташевой Г.П.
квартира N 2 и хозяйственные постройки: сарай (лит.Б), баня (лит. В), туалет (лит. Г).
28 января 2014 года произведена государственная регистрация права собственности Баташева А.М. на квартиру …
29 января 2015 года Хасанова В.П. зарегистрировала право общей долевой собственности в 5/6 долей в праве на земельный участок назначением: под строительство индивидуального жилого дома, с кадастровым номером … , площадью … кв.м, и на квартиру в одноэтажном жилом доме с подвалом, общей площадью 58,7 кв.м, находящиеся по адресу: …
При рассмотрении дела сведения о государственной регистрации права собственности Баташевой Г.П. на объект недвижимости представлены не были.
Исходя из сведений технических паспортов от 22 февраля 2011 года в целом на дом … и, в частичности, на квартиру N …
в указанном доме, суд указал, что жилой дом имеет автономное отопление, электроснабжение, частично централизованное газоснабжение, состоит из двух квартир, при этом квартира N 2, о разделе которой просит истица, общей площадью 42, 8 кв.м, состоит из жилой комнаты, площадью 15, 6 кв.
м (номер на плане 3, лит А1), прихожей площадью 8, 4 кв.м (номер 4, лит А2), кухни, площадью 5, 5 кв.м. (номер 5, лит А2), сеней, тамбура и кладовой, общей площадью 13, 3 кв.м, (номера 10, 11, 12).
Судом отмечено, что по адресу: … имеется земельный участок с кадастровым номером … , площадью 600 кв.м.
Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/137053408/
Содержание
Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?
2018-09-11T13:39+0300
2018-09-11T15:10+0300
https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html
Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?
https://cdn22.img.ria.ru/images/152452/31/1524523199_0:166:3072:1894_1036x0_80_0_0_56fd7ce222ee24fe2c30c6ab23939596.jpg
Недвижимость РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
Недвижимость РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. О том, когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры юристы рассказали сайту “РИА Недвижимость”.
Согласно закону выделенная доля должна иметь отдельные выход и санузел, поэтому при невозможности соблюдения этих требований выдел доли не может быть осуществлен. В указанной ситуации возможно лишь определить порядок пользования объектом недвижимости.
Материал подготовлен при содействии юриста юридической фирмы “Юст” Люцины Доу-Гуан-Хун и адвоката Виктории Данильченко.
Целью выдела доли в натуре является возможность иметь самостоятельный объект имущества, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Чаще всего выдел доли в натуре становится необходим при разногласиях совладельцев. При этом собственник, инициирующий раздел, лишается общей собственности и приобретает индивидуальную. Вместе с этим он получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Он может продать, подарить или сдать в аренду выделенную долю без согласия остальных владельцев.
Нет, не всегда. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то в многокомнатной квартире уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным.
Следует помнить, что в некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом (к примеру, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме). А в случаях, когда выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
При этом под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании (постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).
Зачастую выдел доли в натуре вызывает определенные сложности из-за недостижения согласия всех собственников. В этом случае соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).
Если выделение доли происходит через суд, то заинтересованный в выделе собственник сначала обращается к специалистам БТИ, которые выдают ему справку о возможности или невозможности выделения доли в данном конкретном жилом объекте.
Далее составляется иск, который подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
В исковом заявлении необходимо описать объект недвижимости, доля из которого предполагается к выделу, сложившийся между собственниками порядок пользования этим объектом, обозначить его часть, желаемую к выделу в счет имеющейся доли, а также размер компенсации и ее расчет.
По аналогии с внесудебным урегулированием вопроса в случае положительного решения суда о выделе в натуре доли необходимо осуществить кадастровый учет и регистрацию изменений в правах собственности на выделенную долю.
После утверждения соглашения необходимо обратиться в Россреестр, предоставив следующие документы: заявление от каждого из сособственников; документы, удостоверяющие личность заявителей; соглашение о выделе доли в натуре; правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости.
Для выдела в натуре доли в праве общей собственности по соглашению всех собственников необходимо:
– Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по объемно-планировочным решениям: по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям: по освещенности и инсоляции жилых помещений).
– При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.
– Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.
– Обратиться в Росреестр для осуществления кадастрового учёта и государственной регистрации прав.
В случаях, когда имущество, выделяемое участнику в натуре, несоразмерно его доле, осуществляется выплата соответствующей денежной суммы или иной компенсации с согласия такого участника. Согласие не требуется когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников, либо в судебном порядке.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них. Чтобы не доводить процедуру выделения доли собственности до суда, необходимо идти на уступки и не обострять ситуацию.
Главной проблемой, которая может возникнуть перед лицом, инициирующим выделение доли в собственности, становится невозможность ее выделения в натуре, поскольку к такой доле предъявляются следующие требования: наличие отдельного выхода, санузла, других подсобных помещений (кухни, коридора и т.д.), то есть полная изоляция и независимость от остальной жилплощади, сохранение пригодности для проживания.
F.A.Q. – ПолезноеПолезное
Источник: https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html
Многоквартирный дом: что кому принадлежит
30.05.2016
С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.
Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.
2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.
1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).
Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:
1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;
3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;
4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);
6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;
8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.
) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;
9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.
Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.
Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.
Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение.
Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, – она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.
Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:
1. Дополнительные гарантии:
– без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;
– без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;
– невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.
2.Дополнительная возможная прибыль:
– собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.
3. Удобство использования:
– собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.
В.Н. Игуминова,
главный специалист-эксперт
муниципального отдела по Омскому району
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/mnogokvartirnyy-dom-chto-komu-prinadlezhit/
Удобно ли быть собственником доли? – Управление персоналом
А.А. ЖИРОВ
Алексей Александрович Жиров, практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law»
В помещениях Федеральной регистрационной службы Российской Федерации (Росреестра) очень часто можно наблюдать, как при прочтении свидетельства о государственной регистрации права кроме радости в глазах у счастливых обладателей недвижимого имущества появляется удивление. Особенно огорчает людей раздел «Вид права».
Многие граждане уверены, что получив, например, в наследство имущество, они стали полноценными владельцами дома или квартиры. И очень огорчаются, узнав, что помимо них владельцем дома стал кто-то еще, а они не стопроцентные собственники, а всего лишь обладатели доли. Причем обладатели доли в праве на недвижимое имущество, а не конкретной его части.
Таким собственникам приходится объяснять, что дом теперь находится в общей долевой собственности, владение и пользование которым должно осуществляться по соглашению всех участников. Что доля в праве виртуальна, ее нельзя выразить в конкретных помещениях.
Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. А если нет желания делить имущество с третьим лицом или лицами, то всегда можно продать долю, получить денежную компенсацию или выделить долю в натуре.
Режим права общей долевой собственности на недвижимое имущество регулируется гражданским законодательством. Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Режим совместной собственности установлен для лиц, например, вступивших в брак (супругов), для товарищей крестьянско-фермерских хозяйств или членов потребительских и садово-дачных кооперативов. Для остальных установлен режим долевой собственности.
Принадлежность имущества на праве общей собственности нескольким субъектам обусловливает особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, прекращения общей собственности.
Одной из особенностей является наличие нормативно установленных условий реализации сособственниками принадлежащих им правомочий владения, пользования, распоряжения, необходимость соблюдения некоторых ограничений (стеснений) при осуществлении последних.
Участники общей собственности, осуществляя принадлежащие им правомочия, не обладают той абсолютной правовой свободой, которой наделены законом субъекты индивидуальной собственности.
Совместное владение недвижимостью таит в себе ряд неудобств. Так, например, судебной практике известны случаи, когда один из собственников доли в праве на квартиру зарегистрировал себя и членов своей семьи в помещении без согласия остальных участников долевой собственности, что является нарушением закона и стало основанием аннулирования регистрации данных лиц.
Желание произвести ремонт или установить кондиционер в помещении также не может быть реализовано без согласия всех собственников помещения, поскольку в соответствии с гражданским законодательством (статья 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Право распоряжения долей собственника ограничено в силу закона правами других сособственников. При этом необходимо помнить, что объектом данного права является не конкретное имущество, его часть либо его стоимость, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, различных гражданско-правовых сделок.
Так, например, статья 246 ГК предусматривает возможность продажи, дарения, завещания, залога сособственником принадлежащей ему доли постороннему лицу с обязательным соблюдением при ее возмездном отчуждении правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ. Прежде чем передать права на долю третьему лицу, например при продаже, собственник должен предложить остальным участникам долевой собственности выкупить долю по цене, за которую она продается.
Однако право преимущественной покупки не единственная преграда для собственника при распоряжении имуществом. Виртуальность доли делает затруднительным сам факт продажи.
Достаточно быстро найдутся покупатели на долю в московской квартире, но сколько времени потребуется для продажи прав на квартиру в каком-нибудь маленьком провинциальном городе или дом в деревне неизвестно.
Для ускорения процесса собственнику как минимум необходимо выделить долю в натуре, а затем уже искать покупателей.
Кроме того, сдать долю в наем или аренду обладателю таковой также не получится.
Примеры из судебной практики показывают, что доводы истцов о том, что они могли самостоятельно распоряжаться своими долями жилого помещения путем сдачи в аренду, будут отклонены судами как первой, так и вышестоящих инстанций.
Суды указывают, что при отсутствии соглашений о совместном распоряжении имуществом, о порядке пользования помещением и выделении доли в натуре возможности определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, не имеется.
Следовательно, принадлежащие сособственникам доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. Если же собственники договорились сдавать в аренду имущество как единое целое, законодательные ограничения на эти действия отсутствуют.
Необходимо отметить, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таковым относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Жилищным законодательством установлен запрет для собственников помещений в многоквартирном доме на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждение доли и иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (статья 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Особо неприятный случай для собственников долей в праве на общее имущество — обращение взыскания на долю должника в этом имуществе.
В соответствии с абзацем 1 статьи 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Такое взыскание допускается законом лишь в случаях, когда другого имущества собственника недостаточно для удовлетворения требования кредитора.
Согласно абзацу 2 статьи 255 ГК РФ, если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (абзац 2 статьи 255 ГК РФ).
Обращение взыскания на долю в одних случаях позволит участнику или участникам долевой собственности увеличить размер своей доли за счет должника, в других — привнесет чувство опасности и разлад в сложившиеся отношения соседей, поскольку неизвестно, кто станет новым обладателем права на имущество (это могут быть и физические, и юридические лица) и с каким умыслом оно приобретается.
В жизни люди редко умышленно становятся участниками долевой собственности. Как правило, это происходит в силу закона.
И совсем нередки ситуации, когда жилым помещением фактически владеют малознакомые лица, у которых свои интересы на собственность, свои намерения ею владеть и распоряжаться.
Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и прочие не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.
В быту это приводит к конфликтам, начиная, например, с возможности курить в общем помещении до права пользоваться какой-либо частью помещения или права пользования помещением в определенный период времени.
Такие конфликты вынуждают собственников либо устанавливать обязательные правила пользования общими помещениями, либо избавляться от имущества или искать способы ограждения себя от других долевых участников.
Гражданским законодательством участнику долевой собственности позволено в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если собственникам добровольно не удалось договориться о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них (статья 252 ГК РФ).
Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.
Мотивы реализации правомочия на раздел имущества или выдел из него доли участником общей собственности правового значения не имеют и не могут являться основанием для отказа в иске. Обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения возникшего спора, является намерение истца (участника общей долевой собственности) прекратить правоотношение общей собственности.
В судебной практике нередки иски участников общей собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме о выделе или разделе жилого помещения с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность — мест общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная комната, туалет, балкон и т.п.).
Однако если правоотношение общей собственности в результате раздела имущества или выдела из него доли в натуре не прекращается, то такой иск удовлетворению не подлежит.
Из этого обоснованно исходит многолетняя судебная практика.
Правовым последствием раздела общего имущества или выдела доли в натуре является безусловное прекращение общей собственности с участием соответствующего сособственника.
Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами:
1) выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доле в праве общей долевой собственности;
2) выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.
Идеальная доля — это арифметическое выражение принадлежащей участнику общей собственности доли в праве на общий объект в виде дроби или процента.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?208
Места общего пользования — права жильцов
Добрый вечер! В подвальном помещении нашего многоквартирного жилого дома расположены многочисленные хозкладовые. Чтобы их выгородить, при заселении дома, на общем собрании ТСЖ, собственникам жилых помещений было предложено сдать деньги для этого.
Кто хотел иметь такое помещение, тот сдал деньги, помещения были сделаны и затем нанесены на план БТИ при сдаче дома в эксплуатацию. Тем, кто сдал деньги, ТСЖ выдало квитанции к приходному ордеру с печатью и подписью председателя ТСЖ – где написано, что деньги внесены за хозкладовую.
Все установили железные двери с замками, получили ключи от общей входной двери в подвал и стали пользоваться данными помещениями. Затем , в последующие годы, занимались уже без всякой оплаты, другие помещения.
Прошло 10 лет, председатель ТСЖ (уже другой) мне в отместку ( я на него жаловалась в прокуратуру и Жилинспекцию), подал иск в суд, что я захватила самовольно данное помещение, чиню препятствия в доступе к трубам электроснабжения подвала, которые проходят транзитом через помещение, которое находится в моем пользовании.
В связи с этим (хотя на самом деле я никаких препятствий никому не чинила) требовалось освободить данное помещение, демонтировать железную дверь и сдать ключи от общей двери в подвальное помещение. Ссылки на ст. 36, ст.
37 (не вправе осуществлять выдел доли в натуре) ЖК РФ и Правила содержания общего имущества №491 – необходимость постоянного доступа к коммуникациям подвала для их обслуживания.
Суд иск удовлетворил : квитанция об оплате ничего не значит, если нет договора и акта приема-приема-передачи именно этого помещения, протокол собрания не сохранился, а значит, сказали, его и не было.
Мои заявления о том, что такие же квитанции есть у других, или другие жильцы заняли такие же помещения, имеют такие же железные двери с замками , ключи от подвала и в данных выгороженных помещениях также проходят трубы энергоснабжения подвала, трубы ХВС и ГВС, не возымели на судью никакого действия, т. к. иск был против меня, а против остальных 32-х пользователей председатель ТСЖ ничего не имеет против, хотя условия равные – железные двери есть, трубы, требующие (как утверждает председатель) обслуживания имеются. Свидетели (такие же пользователи с квитанциями и без них) идти в суд, конечно, не хотят и моя проблема их совсем не волнует, т. к. к ним председатель никаких претензий не имеет и даже раздает новые помещения, где также устанавливаются железные двери с замками. Есть ли у меня шанс оспорить данное судебное решение? Спасибо Вам за ответ!
Задайте свой вопрос адвокату
Добрый день!
Формально решение суда вынесено правильно.
Однако Вы как собственник квартиры в многоквартирном доме также можете подать в суд и потребовать освобождения занимаемых помещений остальными жильцами дома, так как фактически ими заняты места общего пользования, а распоряжение местами общего пользования возможно с согласия всех собственников дома. Так что если хотите бороться — подавайте иск к жильцам, которые также незаконно занимают данные помещения.
Согласно п. 4 ст.
37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В соответствии с п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.