Выкуп нежилого помещения у города

Об утверждении Положения

Выкуп нежилого помещения у города

(с изменениями на 28 февраля 2008 года)

________________________________________________________________________________________
Постановление утратило силу – Решение Думы городского округа Самара от 28 февраля 2008 г.

№ 536_________________________________________________________________________________________
В целях реализации прав муниципального образования при распоряжении муниципальным имуществом, приведения порядка выкупа находящихся в муниципальной собственности арендуемых нежилых помещений в соответствие с требованиями действующего законодательства, обеспечения имущественных интересов города Самары при продаже объектов муниципального нежилого фонда, заслушав и обсудив доклад заместителя председателя Комитета по управлению имуществом города Самары Киселевой Т.М., Самарская городская Дума

ПОСТАНОВИЛА:

1. Утвердить Положение “О выкупе арендуемых нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности” (прилагается).
2.

Органам местного самоуправления города Самары в срок до 1 июля 2001 года привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Постановлением.
3. Настоящее Постановление вступает в силу с момента его официального опубликования.
4.

Контроль за выполнением настоящего Постановления возложить на Комитет по бюджету, финансам и налогам городской Думы (Половинкин А.Е.).

     Заместитель председателя     городской Думы                                 М.А. Анисимов

Утверждено ПостановлениемСамарской городской Думы

N 74 от 01.06.2001 г.

1. Общие положения

1.1.

Настоящее Положение применяется при рассмотрении заявлений на выкуп арендуемых нежилых помещений (далее объектов), находящихся в муниципальной собственности, представленных арендаторами, имеющими право выкупа данных помещений в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в том числе заявлений:
а) физических и юридических лиц, которые стали собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;
б) акционерных обществ открытого типа, созданных путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75 процентов их акций;
в) граждан и их объединений, осуществляющих предпринимательскую деятельность, предприятий (в том числе товариществ, акционерных обществ, созданных в порядке приведения организационно-правовой формы добровольных объединений государственных и муниципальных предприятий в соответствие с разделом II Указа Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721 “Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества”, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона;
г) физических и юридических лиц, ставших собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе).

1.2. В соответствии с настоящим Положением могут быть выкуплены объекты, сданные в аренду и не имеющие установленных законом или иными нормативными актами ограничений на отчуждение из муниципальной собственности, в том числе встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах.

Не допускается выкуп объектов, на которые распространяются ограничения, устанавливаемые Государственной программой приватизации Российской Федерации, городской программой приватизации, а также культовых зданий, зданий, занимаемых органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, судами.
Действие настоящего Положения не распространяется на объекты, находящиеся в хозяйственном ведении и оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.
Выкуп объектов, отнесенных к памятникам истории и культуры, осуществляется в соответствии с действующим законодательством и государственной программой приватизации.

2. Порядок выкупа объектов муниципального нежилого фонда

2.1. Продажа объектов, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется Комитетом по управлению имуществом города Самары (далее – Комитет) по заявлениям арендаторов.
Заявление может быть подано арендатором (далее по тексту заявитель) в любой момент в течение срока действия договора аренды.

Заявление на выкуп составляется в произвольной форме и подается заявителем с приложением следующих документов:
1) Заверенные нотариально либо регистрирующим органом копии учредительных документов юридического лица (учредительный договор, устав) с изменениями и дополнениями, а также постановление о регистрации;
для физических лиц – заверенная нотариально либо регистрирующим органом копия свидетельства о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
2) Решение органа юридического лица, уполномоченного в соответствии с действующим законодательством или учредительными документами этого лица принимать решение о приобретении имущества.
3) Справка о балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о приобретении имущества (для акционерных обществ) или справку о стоимости имущества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о приобретении имущества (для обществ с ограниченной ответственностью).
4) Справка соответствующего органа, осуществляющего продажу государственного или муниципального имущества, подтверждающая наличие в уставном капитале юридического лица доли субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, составляющей не более 25%, либо ее отсутствие.
5) Заверенная нотариально либо соответствующим органом, осуществляющим продажу государственного или муниципального имущества, копия договора купли-продажи муниципального имущества (арендованного с правом выкупа либо приобретенного по конкурсу, на аукционе), либо договора аренды нежилого помещения, либо договора передачи имущества в собственность акционерного общества, созданного в процессе приватизации государственного или муниципального имущества.
6) Заверенная нотариально либо соответствующим органом, осуществляющим продажу государственного или муниципального имущества, копия свидетельства о праве собственности на приобретенное ранее в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество, либо свидетельства на право заключения договора аренды нежилого помещения.
7) Копия договора аренды нежилого помещения.
8) Заверенные нотариально или выдавшим их органом копии материалов инвентаризации МП “Бюро технической инвентаризации” на объект приватизации, составленные не позднее чем за три месяца до даты подачи заявки, выданные в порядке, установленном законодательством.
9) Справка органа по управлению памятниками истории и культуры о культурной, исторической или иной ценности объекта приватизации.
10) Договор об использовании и обеспечении сохранности недвижимого памятника истории и культуры (если объект приватизации является таковым).
11) Балансовые отчеты юридического лица за три последних года, заверенные налоговым органом.
12) Справка налогового органа о декларировании источников денежных средств, используемых заявителем для оплаты приобретаемого объекта (в случае совершения сделок купли-продажи на сумму более десяти тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда для юридических лиц и на сумму более двух тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда для физических лиц).
13) Отчет об оценке стоимости выкупаемого объекта, а также заверенные нотариально либо выдавшим их органом копии иных документов, касающихся оценки выкупаемого объекта, в соответствии с перечнем, утверждаемым Комитетом.
14) Документы, подтверждающие правопреемство (в случае реорганизации юридического лица, подающего заявление на выкуп объекта нежилого фонда).
15) Справка налогового органа, подтверждающая отсутствие у заявителя просроченной задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней по состоянию на последний квартал.
2.2. Заявитель несет полную ответственность за достоверность представленной информации.
Обязанность доказывать свое право на приобретение объекта возлагается на заявителя. Данная обязанность считается выполненной с момента представления всех перечисленных выше надлежаще оформленных документов.
2.3. В течение месяца со дня предоставления всех документов, указанных в пункте 2.1. настоящего Положения, Комитет принимает решение о продаже заявленного объекта нежилого фонда или об отказе в его приватизации.
2.4. Решение об отказе в продаже объекта нежилого фонда принимается в случаях, если:
1) объект не подлежит выкупу в соответствии с пунктом 1.2. настоящего Положения;
2) заявитель не имеет права на выкуп арендуемого объекта в соответствии с действующим законодательством;
3) у заявителя имеется задолженность по платежам в бюджет города или по арендной плате за объект нежилого фонда, находящийся в муниципальной собственности;
4) представленные документы содержат недостоверную или противоречивую информацию.
В случае отказа в приватизации объекта нежилого фонда по основаниям, предусмотренным подпунктами 3) и 4) настоящего пункта заявитель вправе повторно обратиться в Комитет с заявкой на приватизацию после устранения указанных нарушений.

2.5. Продажа объектов нежилого фонда оформляется договором купли-продажи между Комитетом, выступающим в качестве продавца, и заявителем, выступающим в качестве покупателя.

После полной оплаты покупателем суммы, предусмотренной договором купли-продажи, договор аренды нежилого помещения прекращает действие, о чем в Реестр муниципального имущества вносится соответствующая запись.
После прекращения договора аренды Комитет уведомляет лицо, у которого объект учитывается на балансе (балансодержателя), о его продаже. Балансодержатель и покупатель объекта нежилого фонда обязаны произвести прием-передачу объекта выкупа в течение 3-х недель с момента уведомления балансодержателя.
Переход права собственности на выкупленный объект подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Порядок определения цены объекта

3.1. Цена продажи объекта нежилого фонда соответствует его рыночной стоимости и определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке, осуществленной в соответствии с федеральным законодательством.
3.2. Выбор независимого оценщика производит заявитель. Оплата за выполненную оценку выкупаемого объекта производится заявителем.

В случае несогласия со стоимостью объекта, указанной в отчете об оценке, Комитет вправе самостоятельно выбрать независимого оценщика и заключить с ним договор об оценке. Если определенная таким образом цена объекта превышает стоимость, указанную в отчете, представленном заявителем, объект подлежит продаже по более высокой цене.

Отчет об оценке, подтверждающий назначенную стоимость, является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящее Положение вступает в силу с момента его официального опубликования.
4.2. Настоящее Положение также применяется при рассмотрении заявок на выкуп с приложением всех указанных выше документов, поданных до вступления в силу настоящего Положения, если на дату вступления в силу настоящего Положения не истек тридцатидневный срок с момента их подачи.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/945005933

Юридическая помощь в выкупе городских помещений в Зеленограде и ближайшем Подмосковье

Выкуп нежилого помещения у города
Субъектам малого и среднего предпринимательства законодательством Российской Федерации предоставлено право приобретения арендуемых помещений в собственность.

Между тем выкуп государственного и муниципального недвижимого имущества осложнён рядом факторов, начиная от необходимости подготовки объемного пакета документов для выкупа и заканчивая весьма завышенной оценкой стоимости выкупаемого имущества, что приводит к оспариванию этой оценки в суде. Юридическая фирма «Цивилист» имеет солидный опыт судебных споров с Департаментом имущества г. Москвы и добивается выгодных условий выкупа для наших клиентов. Мы сопровождаем сделку выкупа имущества с момента сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением клиентом свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

Преимущества выкупа

Выкуп арендованных помещений у ДГИ по данной программе государственной поддержки малого и среднего предпринимательства имеет следующие неоспоримые преимущества. • Рассрочку на пять лет по очень низкой ставке. • Экономия на НДС. Выкуп НДС не облагается. • Собственность на помещения, даже несмотря на рассрочку. • Целевое использование арендованных помещений накладывает определенное ограничение, которое после приобретения в собственность снимается, и возможно использование по своему усмотрению. • Стоимость выкупаемого имущества может быть оспорена и значительно снижена в арбитражном суде. Судебный порядок выкупа имущества позволяет зачесть и сумму вложений в объект при определении выкупной цены имущества. Мы помогаем нашим клиентам осуществить выкуп у ДГИ по справедливой цене! Также необходимо помнить, что договор аренды не является бессрочным, и по окончании срока аренды будет выставлен на торги. Объект, который Вы арендовали много лет, исправно внося арендную плату, может быть передан третьим лицам, либо в оперативное управление одному из многочисленных московских ФГУП-ов. Гарантией стабильности ведения бизнеса в занимаемом Вами помещении является только приобретение его в собственность.

Условия выкупа нежилых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства у города Москвы

Законодательной основой приобретения арендуемых нежилых помещений у города Москвы является Федеральный закон “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Уполномоченным органом власти города Москвы по вопросу выкупа нежилых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства выступает Департамент имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы). Для того чтобы обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на преимущественный выкуп арендуемого помещения у города Москвы, необходимо соблюдение следующих условий. • На момент подачи заявления помещение находиться в аренде не менее двух лет. • Задолженность (даже минимальная) по арендной плате отсутствует полностью. • Помещения не включены в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. • Субъект включен в реестр малого и среднего предпринимательства. Если перечисленные условия соблюдены, то арендатор вправе обратится с заявлением о выкупе арендуемых помещений в ДГИ.

После получения заявления ДГИ проводит оценку стоимости передаваемых в собственность помещений, однако на практике эта стоимость будет значительно выше рыночной стоимости. Завышенная стоимость выкупа является главной сложностью, с которой сталкиваются предприниматели при выкупе помещений по 159-ФЗ. Департамент городского имущества г.

Москвы всегда указывает в предлагаемом варианте договора максимальную цену. При этом не учитываются важнейшие факторы, влияющие на стоимость, а также не зачитывается произведенный арендатором ремонт в помещениях. Однако имеется законодательная возможность оспорить данную оценку в суде и значительно снизить выкупную цену помещений.

На практике такое снижение составляет 20-80% от первоначальной стоимости.

Между тем судебный спор по стоимости выкупаемых помещений имеет большое количество юридических нюансов, прямо не установленных законодательством, а вытекающих из постоянно меняющейся судебной практики.

В связи с этим, особенно важно обращение не к случайным юристам, а именно к специалистам, которые постоянно, изо дня в день, участвуют в судебных процессах по данной проблеме и находятся в курсе текущих судебных решений.

Юридическая фирма Цивилист на протяжении многих лет успешно занимается выкупом и оспариванием стоимости выкупа нежилых помещений, имеет значительный опыт разрешения данной проблемы, всегда выигрывая данные споры.

Мы осуществляем полный комплекс услуг по снижению выкупной цены арендуемых у Москвы помещений.

Преимущества ЮФ Цивилист при сопровождении выкупа арендованных нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности в Москве и Зеленограде.

1. Опыт работы. Наши юристы и адвокаты имеют многолетний практический опыт в решении различных споров с арендой и выкупом муниципального имущества, добиваясь лучших условий для наших клиентов.

2. Даем честную и объективную оценку перспектив работы. Мы беремся за дело только после получения объективной информации о перспективах выкупа и не беремся за дело, если выкуп невозможен.

3. Решаем самые сложные ситуации. Помогаем выкупить помещения в случаях отказа Департамента, например, из-за перепланировки, передачи недвижимого имущества в оперативное управление.

4. Доводим работу до конца. Мы ведем дело до получения клиентом свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

Источник: https://civilist-zel.ru/yuridicheskaya-pomoshch-v-vykupe-gorodskih-pomeshchenij

Выкуп нежилого помещения из аренды у государства

Выкуп нежилого помещения у города

Из аренды можно выкупать нежилой недвижимый объект, но тогда договор аренды сразу следует оформлять должным образом. Такая сделка возможна только в том случае, если обе стороны согласны с условием выкупа недвижимости в дальнейшем.

При одностороннем желании отчуждения недвижимого имущества, не принадлежащего жилому фонду, заключение такого договора невозможно. Оформление такого договора имеет свои нюансы и особенности, которые следует отдельно изучить.

На практике такие сделки, как аренда с правом выкупа, совершаются редко потому, что чаще всего заключаются договора аренды.

По закону разрешается выкупать нежилое помещение из аренды в том случае, когда сторонами определена такая возможность по условиям договора. Законы используются разные, в разных случаях.

В случае, когда выкуп производится у собственника:

  • физического лица, либо индивидуального предпринимателя, действует гражданское законодательство;
  • юридического лица физ. лицом – Гражданский Кодекс, а также Налоговый Кодекс РФ (параграф 4 Глава 34 ГК РФ, статьи 554-555);
  • государства, муниципального образования – федеральные законы.

Если требуется выкуп совершить у государства, тогда актуальным может оказаться закон №159-ФЗ от 22.07.08 г., действующего и сегодня.

Такой закон регулирует правила и нормы действий, как оформить договор аренды с правом выкупа у государства нежилого помещения предпринимателем или юридическим лицом.

Закон дает возможность обзавестись недвижимостью без проведения торга, но если у продавца нет никаких задолженностей по объекту недвижимости.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры между физическими лицами, читайте по ссылке.

По законодательной норме, прописанной в п.1 ст.624 ГК РФ, объект недвижимости может быть передан полностью в собственность арендатору тогда, когда полная его стоимость выплачена.

Но при этом такая стоимость должна быть предусмотрена договором. Иначе права выкупа не будет у арендатора и арендодатель сможет в любое время расторгнуть арендное соглашение, оставив при себе свою собственность.

Таково главное условие сделки. Подтверждается оно юридической и даже судебной практикой (например, постановлением АС МО России №Ф05-6657/14 от 15.12.15г., когда рассматривалось дело №А40-126332/15).

В правовом поле российского законодательства не указывается, какими должны быть объекты недвижимости.

Исходя из этого, следует сделать вывод, что недвижимость может быть любой – жилой и нежилой, чтобы переходить по выкупу от аренды к собственности.

В целом к условиям, которые в любом случае должны прописываться в специальном соглашении по аренде с правом выкупа нежилой недвижимости, относятся следующее:

  1. По недвижимости не должно быть никаких долгов. Например, просроченных платежей, связанных с коммунальными услугами.
  2. Объект передачи в аренду не должен находиться на учете в жилфонде города.
  3. Соглашение должно быть оформлено в письменном виде специальным договором аренды с правом выкупа.
  4. Арендодатель должен иметь право не только распоряжаться имуществом в виде недвижимости, но и собственническое право, чтобы выступать арендодателем (ст.608 ГК РФ или Глава 36 ГК РФ).
  5. В договоре должна быть прописана в обязательном порядке не только арендная плата, но также и стоимость арендуемого недвижимого объекта.
  6. Помещение перед сдачей в аренду с правом выкупа обязательно должно пройти оценку квалифицированным специалистом – экспертным оценщиком.
  7. Для права досрочного расторжения арендного соглашения необходимо отдельным пунктом прописать обоснования, почему и при каких обстоятельствах стороны будут иметь такую возможность.
  8. Сроки в договоре должны быть указаны в любом случае. Соглашение, где фигурирует регулярное внесение платы в качестве стоимости помещения, не может заключаться бессрочно.
  9. Цель аренды и последующей возможности выкупа арендуемого помещения также следует обязательно указать.
  10. Порядок оплаты арендатором на счет арендодателя должен также четко указываться в отдельном пункте договора, где указывается и цена аренды и стоимости помещения.

Собственник помещения обязан иметь все правоустанавливающие и собственнические бумаги на нежилое помещение. Эти документы служат подтверждением того, что он имеет право выступать арендодателем.

Обратите внимание! Если по недвижимости фигурировал какой-то обременительный договор, который уже утратил силу, все равно собственник такого помещения обязан об этом сообщить будущему арендатору.

В случае если не будет проставлено ни размера стоимости аренды, ни размера стоимости помещения, договор юридически будет состоять в разряде не арендных соглашений, а соглашений по ссуде – безвозмездном пользовании недвижимостью.

Меняется сразу же сам правовой статус договора, а значит, и сменятся обязательства и права сторон, заключивших сделку.

Эксперт по оценке недвижимости нужен потому, что он выдает свой заключительный документ об оценке – отчет с результатами на дату проведения процедуры.

Только на основании такого отчета можно обоснованно выставлять цену объекта, а также рассчитать стоимость его аренды. К тому же документ от эксперта может быть актуален на протяжении нескольких лет подряд, если на рынке недвижимости не случалось радикальных перемен.

Бывают случаи, когда стороны сразу не договаривались о последующем выкупе недвижимости, а договор аренды уже был составлен, только без прав выкупа.

Когда возникла необходимость оформить деловые взаимоотношения с правом выкупа, то в таком случае можно решить вопрос двумя путями:

  • расторгнуть досрочно договор аренды;
  • оформить дополнительное соглашение.

Дополнительным соглашением, которое прилагается к основному договору аренды, можно узаконить право выкупа и сделать его легальным для сторон сделки. Поэтому такая сделка может быть совершена даже после того, как простой арендный контракт уже был заключен. Доп. соглашение – это такой же договор, только дополняет основной документ.

Поэтому в доп. соглашении обязательно должная прописываться не только суть дополнительной сделки, но также и четко указываться номер, дата и название документа, который оно дополняет.

Как оформить и его образец

Главной особенностью договора аренды является тот фактор, что в нем следует отразить как бы две сделки – аренду и куплю-продажу. Поэтому классический вариант арендного соглашения следует составлять под сделку с включением в нее элемента купли-продажи объекта.

В целом составление договора аренды нежилого помещения с правами выкупа его впоследствии обусловлено такими разделами:

  1. Введение, где представляются стороны договора.
  2. Предмет договора. Описывается суть соглашения, а также сам объект передачи в аренду.
  3. Стоимость выкупа и аренды. В этом пункте также указывается и способ расчета арендатора перед арендодателем, возможно, следует указать график, если он будет удобным сторонам.
  4. Обязанности сторон и их права. Арендодатель обязуется в срок передать помещение в пользование на определенный срок с принятием оплаты в качестве стоимости объекта (либо совмещенной оплаты, куда входит и аренда и часть стоимости помещения). Арендатор обязуется вовремя вносить все платежи и держать в надлежащем состоянии используемый объект.
  5. Ответственность сторон. Если кто-то из сторон нарушает какое-либо условие договора, то он должен будет понести соответствующие меры. Все эти меры прописываются в этом пункте договора.
  6. При желании указываются обстоятельства непреодолимой силы – форс-мажор.
  7. Пункт для указания реквизитов сторон.
  8. Подписи арендатора и арендодателя.
  9. Скрепление печатями. Если у сторон сделки есть свои печати, то используются и они также.

Источник: https://hoz-molotok.com/vykup-nezhilogo-pomescheniya-iz-arendy-u-gosudarstva/

Выкуп нежилого помещения у города

Итак, актуальный вопрос, поставленный на разрешение малому бизнесу: “выкупать не выгодно арендовать”!  Как правильно поставить такую значимую запятую? Давайте разбираться!

Кратко о главном: согласно действующему законодательству, малый бизнес, или субъект малого предпринимательства, имеет возможность реализовать свое право на выкуп нежилых помещений у города Москвы (159-ФЗ) в лице ДИГМ (Департамента городского имущества города Москвы) на льготных условиях.

Основной вопрос: как выкупить помещение у города Москвы (ДГИ)?

Наша компания предлагает услуги как по оценке выкупаемых объектов недвижимости, в т.ч. как экспертная организация в рамках судебного процесса, так и по юридическому сопровождению процесса выкупа нежилых помещений. Звоните по телефонам +7 (495) 222-1-333  или приезжайте к нам в офис (контакты). Поможем, опыт есть!

В чем заключаются льготы при выкупе арендуемого помещения у города москвы

Итак, выкуп помещений у города Москвы – особенности: исходя из нашего опыта, а также на основании действующего Федерального закона от 22 июля 2008 г.

N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями), мы выделили 3 наиболее важных и существенных моментов, а именно:

a) Сумма сделки уменьшена на величину НДС (18%) по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Согласитесь, не мало.

b) Вы имеете право на рассрочку до 5-ти (Пяти!!!) лет с минимальной процентной ставкой (порядка 3,5% годовых) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, которое вы арендовали у города. Это очень неплохо, глядя на уровень текущих залоговых/ипотечных ставок в банках.

c) С 2013 ДИГМ поднял арендную ставку с льготной до рыночного уровня практически всем категориям “малого бизнеса” (за небольшим исключением).

А Вы, выкупив свое помещение, начинаете вести свой бизнес уже на своем объекте недвижимости, в том числе официально сдавая площади в аренду, и не платите арендную ставку городу – эти деньги вы направляете в погашение ежемесячных платежей. Это выгодно!

Выкуп арендованных помещений малым бизнесом: как это происходит

И вот, казалось бы, ответ на поставленный вопрос очевиден: “выкупать, невыгодно арендовать!” И, вы решили пойти на выкуп нежилого помещения у города Москвы (ДГИ) и реализовать свое законное преимущественное право. Что нужно сделать:

  • разобраться, имеете ли вы право на льготный выкуп своего помещения, как субъект малого предпринимательства, и принять решение: выкупать, невыгодно арендовать;
  • собрать самостоятельно или с помощью наших специалистов необходимые документы и подать соответствующую заявку в департамент городского имущества;
  • дождаться прихода оценщика, который работает от лица департамента, и предоставить ему помещения для осмотра;
  • получить в течение 30 дней проект договора со стороны ДГИГМ (бывшее москомимущество, КУГИ);
  • подписать договор и поздравить себя и свой бизнес с приобретением такого актива, как недвижимость.

Это в идеале….Но, есть НО!

В чем заключается сложность в льготном выкупе нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, малым бизнесом

Не все “малые предприятия” могут позволить себе в рамках действующего бизнеса ежемесячно осуществлять такие платежи в течении 5-ти лет.

  Бизнес он такой: у кого-то социально-значимый, но мало маржинальный, у кого-то высоко оборотистый, у кого-то сезонный, у кого-то зависит от политической, социальной и экономической обстановки как на внутреннем рынке, так и на международном, у кого то разошлись взгляды с партнерами при принятии решения  о выкупе и/или дальнейшей деятельности (см. оценка доли в ооо).

И тут остается принять какое-то решение:

  • или дальше арендовать помещение по рыночным ставкам, потеряв право на льготный выкуп арендуемого помещения у города Москвы,
  • или искать заемные средства (те же банковские кредиты), где обеспечением будет выступать выкупаемое помещение,
  • или пробовать продать права на арендуемое нежилое помещение путем продажи юрлица, у которого эти права есть – рынок выкупа ППА через переуступку этих прав аренды на сегодняшний  очень развит.

Ответ, скорее, очевиден: “выкупать не выгодно, арендовать”!

Мы, команда профессиональных независимых оценщиков недвижимости и юристов, можем оказать профессиональные услуги в области оценки недвижимости и ее арендной ставки (чтоб вам было проще разобраться со стоимостью продажи этих прав), и, если необходимо, помочь найти потенциального покупателя и сопроводить сделку – звоните +7 (495) 222-1-333.

Выкуп помещений у города Москвы: ситуации и способы решений

Но вы решили твердо: выкупать, не выгодно арендовать! Вы самостоятельно или с помощью наших специалистов собрали все необходимые документы и сдали их в Департамент имущества, но снова НО!

Возникает несколько распространенных ситуаций и способов их решения:

Ситуация №1. Вам не ответил департамент в установленный срок и/или пришел от него оценщик, но результата нет.  (Сразу оговоримся – это не всегда происходит по вине департамента имущества, поверьте).

Решение.  Вам необходимо заказать и провести оценку этого помещения в нашей оценочной компании, рекомендованной Арбитражным судом города Москвы, как экспертная организация, и подать исковое заявление в АСГМ о понуждении департамента реализовать Ваше право на льготный выкуп арендуемого нежилого помещения и реализовать это право через суд (согласно п.4 ст. 445 ГК РФ).

Особенности. Настоятельно не рекомендуем проходить этот путь самостоятельно, если у вас нет грамотного юриста, т.к. любые неправильные юридически значимые шаги в этом вопросе могут привести к тому, что вы утратите свое преимущественное право на льготный выкуп нежилого помещения у города Москвы. Звоните +7 (495) 222-1-333, поможем!

Ситуация №2. К вам приезжал оценщик и в установленный срок Департамент прислал проект договора на выкуп помещения.

 На подписание этого договора вам отводится 30 дней и вы должны его или подписать на условиях, предлагаемых департаментом, или не подписывать. Например, вы совершенно не согласны с предлагаемой ценой выкупа, т.к.

она, по вашему мнению, значительно превосходит реальную рыночную стоимость (не говоря уж про разницу в НДС, согласно ФЗ-159), потенциально вашего объекта недвижимости.

Решение: бесплатно получить предварительную оценку помещения по телефону +7 (495) 222-1-333, для того что бы понять, соответствует ли цена, предложенная в договоре рыночным условиям или нет. И если наши расчеты покажут, что не соответствует, то:

  • мы документально оформим наше мнение в виде отчета об оценке в соответствии и с учетом требования действующего российского законодательства в области оценочной деятельности;
  • мы поможем подготовить Ваш вариант проекта договора и протокола разногласий;
  • наши юристы будут представлять и защищать ваши права и интересы в суде, и при необходимости, во всех инстанциях от начала до конца: от подготовки и подачи искового заявления до представления ваших интересов в 9 Арбитражном апелляционном суде.

Особенности. Если вы уже находитесь на стадии судебного разбирательства, вы можете заявить нас, как экспертную организацию, для разрешения спорного вопроса о стоимости помещения.

И также, как и в 1-й ситуации, не рекомендуем самостоятельно заниматься этим вопросом без соответствующей профессиональной и юридической поддержки.

Сроки и стоимость услуг по сопровождению процесса выкупа нежилых помещений

Наша компания предлагает Вам как отдельные услуги, оценка и юридическая помощь, так и решение “под ключ”.

Стоимость услуг по оценке недвижимости на предварительном этапе для подачи искового заявления:

  • помещения до 100 кв.м. – 20 000 рублей;
  • помещения от 100 кв.м. до 300 кв.м. – 30 000 рублей;
  • помещения свыше 300 кв.м. – 35 000 рублей.

Сроки о – 2 рабочих дня. Звоните +7 (495) 222-1-333. Мы ценим ваше время и деньги!

Стоимость услуг по юридическому сопровождению:

  • подготовка проекта договора и протокола разногласий – 10 000 рублей, 1 рабочий день;
  • п.1 + подготовка искового заявления – 15 000 рублей, 1 рабочий день;
  • п.2 + подача искового – 20 000 рублей, 2-4 рабочих дня;
  • ведение дела “под ключ” – индивидуально, звоните +7 (495) 222-1-333!

Работать с профессионалами – это всегда быстро, выгодно, удобно! Обращайтесь.

Источник: http://profiexpert.ru/ocenka-nejilogo-pomeshchenija-dlya-vikupa-u-goroda-moskvi-arenduemogo-subektami-malogo-biznesa-fz-159

Выкуп помещения у города Москвы

Выкуп нежилого помещения у города

Помогаем малому и среднему бизнесу выкупить нежилое помещение у Департамента городского имущества Москвы.

У арендатора есть преимущественное право выкупа нежилого объекта у города (№159–ФЗ). Для бизнеса это выгодно, потому что часто ДГИ предлагает выкупить помещение на хороших условиях.

Например, средняя рыночная стоимость одного квадратного метра в Москве составляет 400 000 ₽. А город иногда предлагает приватизировать объекты по 150 000 ₽ за квадратный метр.

Кроме того, дает 5 лет рассрочки под 3% годовых.

Чтобы стать собственником арендуемого офиса, мастерской и других помещений предприниматель должен отправить заявление в Департамент городского имущества г.

Москвы, затем получить одобрение и подписать договор купли-продажи.

Мы готовим документы и сопровождаем сделку по упрощенной приватизации на всех этапах, но вначале проводим аудит объекта — так снижается риск потери преимущественного права выкупа.

3%
годовых

Стоимость рассрочки от ДГИ

В Департаменте рассматривают заявку и могут приостановить заявление или совсем отказать в выкупе помещения, если арендатор не соответствует требованиям. Отказ зафиксируют в базе и повторно заявку уже не примут — предприниматель потеряет право льготного выкупа навсегда. Поэтому важно провести независимый аудит объекта еще до подачи заявления.

Минимальные требования известны всем, их легко проверить. Предприятие зарегистрировано в реестре малого и среднего бизнеса, помещение подлежит выкупу, договор аренды с городом подписан не менее трех лет назад и арендатор не имеет задолженностей перед городом.

Дополнительные критерии проверки и тонкости известны только специалистам, поэтому для положительного результата нужны опыт и квалификация. За годы аренды могут накопиться проблемы, о которых предприниматели забывают или считают неважными. А специалисты заранее знают, что и как нужно проверить.

Возможные причины отказа в выкупе

  • Перепланировка не согласована
    Когда арендатор объединил или разделил комнаты внутри помещения, но не согласовал перепланировку, вероятность отказа высока.

  • История юридического лица
    Например, если предприятие меняет учредителя сразу после победы в конкурсе на аренду, то такое действие в Департаменте могут расценить как ненадежное и отказать.

  • Площадь объекта не совпадает
    Данные в Кадастровой палате, БТИ и Росреестре должны совпадать до десятых. Если площадь объекта отличается — это потенциальная проблема для выкупа, потому что по такому объекту в Департаменте вначале приостановят процесс, а потом откажут в праве выкупа.

  • Незарегистрированный договор
    Основанием для выкупа является зарегистрированный в Росреестре договор аренды (№159–ФЗ). На этапе подачи заявки эта проблема не возникнет, но если предприниматель дойдет до финальной стадии выкупа и выяснится, что договор аренды с городом не учтен как положено, Росреестр приостановит сделку.

Мы проводим полный аудит объекта за 30 000 ₽. В результате предприниматель получает полную независимую оценку арендуемого объекта. Мы рассказываем о шансах получить одобрение от Департамента, можно ли подавать заявку сразу или прежде нужно привести документы в порядок. Даем рекомендации и составляем план работ по устранению ошибок.

Для начала работы потребуется копия договора аренды: 1-я страница с номером и полным описанием. Эти данные нужны, чтобы посмотреть историю объекта в архиве.

На втором этапе мы собираем пакет документов и взаимодействуем с Департаментом городского имущества г. Москвы и Росреестром до получения результата.

  1. Подаем заявление на выкуп. Заполняем заявление на бланке Департамента, прикладываем пакет документов: заверенные копии Устава, приказа о назначении Генерального директора, договора аренды; оригинал выписки из ЕГРЮЛ; копии свидетельств юридического лица.
  2. ДГИ рассматривает заявление. Отправляет запросы в Кадастровую палату и БТИ, чтобы проверить метраж и другие параметры объекта. За 2–3 месяца город должен проверить организацию или индивидуального предпринимателя, а также заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
  3. Аудиторы оценивают объект. Оценочная компания, аккредитованная ДГИ, проводит оценку объекта, определяет сумму выкупа и отправляет отчет в экспертную организацию — Департамент экономической политики и развития города Москвы (ДЭПР).
  4. Распоряжение о выкупе. Далее распоряжение из ДЭПР приходит в ДГИ, где должно пройти процедуру подписания: должно быть собрано 8 подписей. На основании распоряжения в Департаменте составляют договор, который затем передают на подписание арендатору или представителю.
  5. Регистрируем договор купли-продажи в Росреестре, после чего передаем собственнику выписку ЕГРН о переходе права и оригинал зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи.
  6. В результате предприниматель получает зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и Выписку ЕГРН о переходе права.


Итоговая стоимость зависит от сложности задачи, так как время на проработку заявки и полное сопровождение для простого объекта и проблемного будет разным. В среднем, оформление занимает от 3 месяцев до полугода.

У нас все в порядке с документами. Можно пропустить этап аудита объекта?
Можно, но аудит проводят, чтобы минимизировать риск отказа. Запрашивают информацию в Департаменте, поднимают из архива все бумаги по объекту. Если есть проблемы, то предлагают пути решения. Это экономит время и деньги заказчика.

Как узнать, можно ли выкупить наше помещение?
По общим вопросам можно проконсультироваться бесплатно. Но точный ответ по конкретному объекту арендатор получит только в результате аудита.

Что делать, если мы не согласны с оценкой?
Если арендатору сумма кажется завышенной, то цену можно оспорить. После получения предварительного договора купли-продажи пригласить независимого оценщика, а затем подготовить протокол разногласий и предоставить его в ДГИ. В случае отказа со стороны Департамента заключить договор на новых условиях, придется обратиться в суд.

Источник: http://hit-nk.ru/vykup/

Абсолютное право
Добавить комментарий