Выставление квитанции без включения МКД в лицензию

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Выставление квитанции без включения МКД в лицензию

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Начало управления МКД и порядок внесения изменений в реестр лицензий

Выставление квитанции без включения МКД в лицензию

Договор управления МКД заключен, но жилищная инспекция (ГЖИ) не вносит сведения многоквартирном доме в реестр лицензий? Подобные ситуации уже встречаются на практике. Что же делать? Не обращать на это внимания? Как подобные дела рассматривают суды? В статье мы ответим на эти вопросы, а еще Вы сможете пройти квалификационный тест.

Некоторые управляющие компании уже столкнулись с тем, что при заключенном договоре управления ГЖИ не вносит информацию в региональный реестр лицензий.

В статье мы разберемся с тем, что УО делать в таком случае, а также ознакомимся с уже накопившейся судебной практикой.

Порядок корректировки реестра лицензий УК определяется правительством нашей страны.

Оно же устанавливает порядок того, как прекращается работа по управлению домом при:

В условиях отсутствия утвержденного порядка руководствоваться нужно действующими законодательными нормами.

Для дальнейшего изучения темы надо разобраться с тем, что представляет собой реестр лицензий субъекта Российской Федерации по управлению МКД. Основное предъявляемое к нему требование заключается в содержании информации об адресах многоэтажек, обслуживанием которых занимается лицензиат (часть 2 статьи 195 ЖК РФ).

Таким образом, ведущийся ГЖИ реестр разрешительных документов представляет собой список МКД, с которыми работают именно управляющие организации. Если в доме создано товарищество собственников или управление осуществляется в непосредственной форме, то из-за отсутствия лицензиата информации об объекте в перечне не будет.

Данный тест предназначен для подготовки к сдаче квалификационного экзамена должностными лицами управляющей организации, претендующими на получение квалификационного аттестата.

ПРОЙТИ ТЕСТ

В законодательстве описаны ситуации, когда реестр лицензий может корректироваться (часть 2 статьи 198 ЖК РФ) и в каких случаях МКД исключается из него (части с 5 по 7 статьи 198, а также статья 199 ЖК РФ).

В указанных случаях для УК и ГЖИ предусматривается различный порядок действий.

Как вносятся изменения в реестр лицензий

Статья 198 ЖК РФ определяет, что реестр разрешительных документов ГЖИ может меняться в случаях, когда заключается, прекращается и расторгается договор управления МКД (рис. 1).

Если договор был заключен, прекращен или расторгнут, то у лицензиата есть 3 рабочих дня на следующие действия:

  • размещение информации на специальном сайте для раскрытия сведений;
  • направление сведений в орган ГЖН.

Когда представители государственного жилищного надзора получат эту информацию, они внесут необходимые изменения в реестр лицензий на управление многоквартирными домами Московской области или любого другого региона.

Порядок действий для лицензиата и Госжилинспекции определяется приказом Минстроя № 938/пр от 25 декабря 2015 года. Регистрация этого нормативного акта в Минюсте произошла 8 апреля 2016 года под номером 41716.

В таблице указан порядок действий при внесении корректировок в реестр лицензий.

Для управляющей компании очень важно, чтобы ГЖИ Московской области и любого другого региона своевременно обновляла реестр разрешительных документов.

В части 4 статьи 198 ЖК РФ говорится о том, что у УК появляется право начать обслуживать дом только после того, как в реестре появятся необходимые изменения.

Это условие напрямую прописывается в кодексе, а значит, управляющей организации недостаточно просто заключить соглашение на управление многоэтажкой.

Как получить лицензию
на управление МКД

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД»
Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ

Перед осуществлением деятельности по управлению МКД выясните, подлежит ли ваша организация лицензированию.

Если УО начнет такую деятельность без лицензии, ей грозит привлечение к административной ответственности по части 1 статьи 14.1.3 КоАП. Штраф может достигать 250 000 руб.

В статье:

  • 12 ситуаций, с которыми сталкиваются УО;
  • пошаговая инструкция по получению лицензию.

Полный текст статьи читайте в справочной системе «Управление МКД».

Если начать работу до корректировки реестра, то будут нарушены существующие лицензионные требования.

Нередко можно услышать мнение о том, что УК может начать исполнять свои обязательства по договору управления до необходимых изменений реестра с условием выставления владельцам квартир квитанций на оплату за весь период после внесения корректировок. Это ошибочная позиция. В ЖК РФ напрямую запрещается вести какую-либо работу по управлению многоэтажками до появления необходимых изменений.

К сведению

При направлении вами в ГЖИ документов, требующихся для внесения дома в реестр лицензий и отсутствии действий этого органа по обновлению информации, вы можете обращаться в суд.

В иске нужно требовать признания незаконности бездействия Госжилинспекции, которая не внесла необходимые корректировки в реестр разрешительных документов, то есть не прописала в нем конкретный дом.

От ответчика следует требовать устранения нарушений за счет внесения нужной информации.

Если УК подала заявление в ГЖИ о включении МКД в реестр лицензий и контролирующий орган длительное время не реагирует на него, то можно обратиться в суд. Судебные инстанции встают в таких спорах на сторону управляющих организаций и признают бездействие Госжилинспекции незаконным. Приведем несколько постановлений Арбитражного суда, на которые можно опираться в подобных ситуациях:

  • № Ф05-17410/2016 по делу номер А41-21133/16 (Московский округ);
  • №Ф07-741/2016 по делу номер А56-44332/2015 (Северо-Западный округ);
  • №Ф09-8705/16 по делу номер А71-12411/2015 (Уральский округ).

Пример

Новая управляющая компания не должна предоставлять Госжилинспекции информацию о расторжении договора управления с УК, ранее обслуживавшей дом

Суд первый инстанции принял решение о том, что внесение изменений в реестр лицензий по управлению МКД в части появления в нем новой УО возможно только после того, как из него будут исключены записи о компании, которая ранее избиралась для управления домом. Для этого ГЖИ, занимающаяся лицензированием УК, должна предварительно получить уведомление, подтверждающее расторжение соглашения об управлении с предыдущей УО.

При разбирательстве в суде первой инстанции было установлено, что Госжилинспекция не получала от прежней управляющей компании такой документации.

В части 2 и 3 статьи 198 ЖК РФ говорится о том, что информацию о заключенных, прекращенных и расторгнутых договорах управления на специальном сайте должен раскрывать именно лицензиат. Он же обязуется направлять эти сведения в адрес органа ГЖН.

Лицензиат после прекращения или расторжения ранее заключенного с ним договора управления не избавляется от обязательства по предоставлению сведений об этом в Госжилинспекцию.

Приведенные выше тезисы позволяют считать правильным вердикт суда апелляционной инстанции, рассматривавшего это дело.

В соответствии с ним признается незаконность возложения обязательств по предоставлению спорной информации на новую управляющую компанию.

Такое постановление вынес Арбитражный суд Уральского округа 29 сентября 2016 года. Его реквизиты – №Ф09-8705/16 по делу номер А71-12411/2015.

Как дом исключается из реестра лицензий ГЖИ

Основания, по которым МКД можно исключить из реестра разрешительных документов, прописаны в статьях 198 (части 5 и 5.1) и 199 ЖК РФ. Для наглядности приведем их на рис. 2.

Главной особенностью здесь является то, что дома исключаются только при наличии неправомерных действий со стороны управляющей организации. В этом случае УО не обязана отправлять соответствующие сведения в Госжилинспекцию.

Исключение МКД из реестра лицензий осуществляется по инициативе ГЖИ. После этого у власти на местном уровне возникает новое обязательство.

Ей нужно организовать общедомовое собрание владельцев квартир для того, чтобы определиться со способом управления.

Даже если дом исключается из реестра лицензий, у УК сохраняются обязательства по надлежащему управлению им, предоставлению услуг, проведению работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в том же порядке, который действовал ранее. Эта обязанность и срок ее действия прописываются в части 3 статьи 200 ЖК РФ.

С момента исключения сведений не происходит автоматического прекращения действия договора управления. Он остается в силе, пока не произойдет одно из следующих событий:

  • управление домом примет новая управляющая организаия, которую выберут владельцы помещений на общедомовом собрании или отберут в ходе открытого конкурса;
  • обязанности по управлению домом перейдут по соответствующему соглашению к ТСЖ, жилищному кооперативу или иной потребительской кооперативной организации;
  • начнется действие договоров, заключенных владельцами квартир в случае выбора непосредственного способа управления многоэтажкой;
  • собственники помещений или другие лица создадут ТСЖ, жилищный кооператив или иную потребительскую кооперативную организацию.

Пока договор остается действующим, УК обязуется в полном объеме выполнять требования законов в части управления многоквартирными домами. Если в МКД создается жилищное объединение, то управляющая организация будет выполнять свои обязанности до того момента, пока ТСЖ, ЖСК или ЖК не пройдет государственную регистрацию.

Обязательство по управлению многоэтажкой до момента определения ее дальнейшей судьбы возникает у управляющей организации только в том случае, если сведения о ней исключаются из реестра лицензий ГЖИ. В случае внесения корректировок в реестр таких обязанностей не появляется.

Эта позиция получила подтверждение Минстроя на прошедшем 5 мая 2016 года Общероссийском селекторном совещании, посвященном вопросам работы Госжилинспекции в регионах страны. Протокол совещания под номером 365-ПРМ-АЧ выложен на официальном сайте Минстроя (http://minstroyrf.ru/docs/11303/).

В составленном в ходе мероприятия протоколе записано, что реестр лицензий изменяется, если расторгается договор управления или прекращается его действие.

В таких ситуациях владельцы квартир заранее знают, когда договор будет прекращен или расторгнут, поэтому у них есть запас времени для того, чтобы выбрать другую УК или поменять способ управления.

В Минстрое полагают, что в этих случаях отсутствуют основания для применения к данной управляющей компании требований статьи 200 ЖК РФ.

Если УО добросовестно ведет свою работу, то действующее законодательство не накладывает на нее кабальных дополнительных обязательств.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102022-poryadok-vneseniya-izmeneniy-v-reestr-litsenziy

Двойные квитанции при смене управляющей компании

Выставление квитанции без включения МКД в лицензию

Пока одни управляющие организации рады избавиться от домов и отказываются содержать их до выбора новой УК (мы писали о таких случаях ранее), другие компании, наоборот, не согласны расставаться с жителями даже после того, как в дом пришла новая организация. Это приводит к широко известной проблеме – двойные квитанции при смене управляющей компании.

Чтобы жители не получали платежки сразу от двух УК, законодатель прописал определенные правила: кто в реестре лицензий, тот управляет и собирает деньги; при смене УК старая организация управляет домом и взимает плату до включения в реестр лицензии новой (ст. 200 ЖК РФ).

Однако в реальной жизни постоянно встречаются компании, которых не останавливает включение спорного дома в лицензию конкурента, они продолжают управлять домом, удерживают техническую документацию и тщательно собирают оплату с жителей.

На помощь жителям приходят контролирующие органы, и исход таких дел обычно благополучный. Один из недавних примеров – дело № А24-1640/2018.

Типичная история: двойные начисления и реакция контролирующих органов

На Камчатском крае жители выбрали новую управляющую организацию из-за плохой работы предыдущей компании, отобранной по конкурсу.

Жилищная инспекция внесла соответствующие изменения в реестр лицензий, но для жителей ничего не изменилось: прошлая компания продолжала управлять домом и собирать оплату.

Вновь выбранная организация обратилась с жалобой в местную администрацию, которая провела проверку и выдала предписание упрямой компании: вернуть людям все незаконно собранные деньги и больше не начислять плату.

Теперь жаловаться пошла старая УК, на этот раз прямо в арбитражный суд. Ее требования о признании предписания недействительным ожидаемо были оставлены судами без удовлетворения (как и более раннее заявление о признании действий ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий незаконными – дело № А24-374/2018).

Решения судов и разбор всех доводов старой УК

Суд первой инстанции, обосновывая отказ, сослался на ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой УК обязана начать управлять МКД с даты внесения изменений в региональный реестр лицензий в связи с заключением договора управления.

Самое интересное решение по этому спору написал Пятый арбитражный апелляционный суд. Он добросовестно и последовательно разобрал все доводы недовольной компании.

Сначала он отметил, что сменяемая УК должна закончить управление МКД, в том числе не прекратить расчеты с жителями, с момента реализации решения о её смене, то есть с даты изменений в реестре лицензий. УК может управлять МКД при соблюдении трёх условий: заключение договора управления, размещение в ГИС ЖКХ информации о доме, внесение жилищной инспекцией соответствующих изменений в реестр лицензий.

На возражение УК о том, что из предписания не ясно, какую плату надо возвращать, суд ответил, именно заявитель начислял плату после принятии решения об исключении спорного МКД из реестра лицензий общества, поэтому ему, «как профессиональному участнику деятельности по управлению МКД, не могло не быть известно о том, какая плата подлежит перерасчету, и начисление каких услуг следует снять и не производить».

Ссылки УК о том, что требование о перерасчете платы не основано на положениях Правил предоставления коммунальных услуг №354 также были отклонены судом, так как предписание касалось нарушений не Правил №354, а нарушений деятельности по управлению МКД после смены компании.

Суд не принял во внимание доводы УК о том, что деньги жителей шли непосредственно в ресурсоснабжающие организации и что жители не исполняли свои обязанности по договору управления, так как эти утверждения противоречат друг другу.

На жалобу организации об отсутствии в предписании списка конкретных документов, которыми надо подтвердить исполнение предписания, суд возразил, что это требование изложено вполне ясно и исполняется исходя из тех документов, которые смогут подтвердить устранение нарушений исходя из усмотрения УК.

Возражение о том, что администрация превысила свои полномочия, поскольку начисление и взимание платы не относятся к лицензионным требованиям, которые муниципалитет мог проверять, суд тоже посчитал надуманным: региональный закон наделил местные администрации полномочиями по проведению проверок в рамках государственного жилищного надзора и лицензионного контроля.

Завершение дела

Определением Верховного Суда РФ № 303-ЭС19-16097 от 18.09.2019 года жалоба компании была оставлена без удовлетворения, а решения всех нижестоящих судов – признаны законными: с момента включения МКД в реестр лицензий МКД, находящихся под управлением новой УК, у прошлой компании не было оснований для управления, в том числе расчетов за содержание жилья и выставления платежек.

Жители могут рассчитывать на возвращение необоснованно собранных с них платежей.

Почта: info@asusmkd.ru

Источник: https://vk.com/@asusmkd-dvoinye-kvitancii-pri-smene-upravlyauschei-kompanii

Что изменится в 2019 году для владельцев квартир

Выставление квитанции без включения МКД в лицензию

С начала года в ЖКХ произошло много изменений. О наиболее важных из них на “горячей линии” в “Российской газете” рассказала исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ (“ЖКХ Контроль”) Светлана Разворотнева. А также о новых льготах и жилье для сирот. И о том, почему сегодня даже хорошо работающая управляющая компания (УК) может лишиться лицензии.

Светлана Викторовна, давайте уточним, что все-таки изменилось в законодательстве о ЖКХ с этого года?

Россиянам упростили получение компенсации за капремонт

Светлана Разворотнева: Из хорошего – продолжается программа “Комфортная городская среда”. В конце прошлого года была активная дискуссия об исключении из нее дворов и предложения оставить только общественные пространства. Но в 2019 году дворы в этой программе все-таки остаются.

Еще есть хорошие новости?

Светлана Разворотнева: Да. Продлена программа переселения из аварийного жилья. В 2019 году у нас продолжат переселять дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Это те дома, которые забыли включить в программу, не успели. Такие случаи выявлены прокуратурой.

Также в этом году будут разработаны новые механизмы переселения. Первая рабочая группа в минстрое уже прошла. Планируется увеличивать бюджет программы за счет привлечения инвесторов. Важная составляющая – выделение в отдельное направление работы с ветхими домами. Эту тему мы будем сегодня обсуждать в минстрое. Планируется разработать и более четкие критерии признания домов аварийными.

А когда начнется переселение из аварийных домов, которые признаны таковыми уже после 2012 года?

Светлана Разворотнева: В этом году регионы должны составить перечни таких домов. Дальше их расселение будет распределено в программе “дома до 2014 года”.

С 1 марта 2019 года вступает в силу постановление правительства, в котором говорится, что сантехник должен проходить в квартиру в бахилах и с бейджиком

Новые льготы появились?

Светлана Разворотнева: Есть. С 1 января вступил в силу закон, по которому компенсацию взносов на капремонт могут получать не только одиноко проживающие пенсионеры, но еще и семьи пенсионеров с инвалидами.

Также меняются правила предоставления жилья детям-сиротам. У регионов появятся единые реестры для этих детей.

Брошенным домам найдут хозяев

В прошлом году было много изменений в управлении многоквартирными домами. Они продолжатся?

Светлана Разворотнева: Уже продолжаются. С 12 января работает норма, которая касается брошенных домов. Орган местного самоуправления сможет назначать для них управляющую организацию сроком до года.

Зачем такая организация нужна, если дом брошен и в нем никто не живет?

В Москве впервые утверждены тарифы на ЖКХ на пять лет

Светлана Разворотнева: Она нужна, чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии, готовить его к зиме. Потому что могут дать отопление, а в таком доме случится прорыв трубы. Но опять же пока не понятно, как органы местного самоуправления найдут и замотивируют управляющие организации взять такие дома.

Еще с 1 марта вступает в силу постановление правительства, в соответствии с которым сантехник должен проходить в квартиру в бахилах и с бейджиком. Это то, что все запомнили. В основном, конечно, документ касается работы аварийно-диспетчерских служб, в которые люди должны дозваниваться за пять минут.

На вопросы читателей “РГ” Светлана Разворотнева отвечает в рубрике “Юрконсультация”

Если я правильно помню, в документе достаточно много требований к диспетчерским службам?

Светлана Разворотнева: Да, обратившемуся должны перезвонить, если он не дозвонился. На обследование аварии дается два часа, есть еще целый ряд требований. Такие очень жесткие требования к аварийно-диспетчерским службам выдержат муниципальные службы, которые обслуживают несколько управляющих компаний, либо крупная управляющая компания. Но ТСЖ будет сложно выполнить эти требования.

Летом упростился отзыв лицензий у недобросовестных УК. Улучшило ли это управление многоквартирными домами?

Светлана Разворотнева: Сейчас мы наблюдаем две тенденции. С одной стороны, растет количество жалоб на качество управления многоквартирными домами.

Но, с другой стороны, после вступления в действие постановления с грубыми нарушениями лицензионных требований начали поступать обращения из регионов о рейдерских захватах домов.

Государственные жилищные инспекции без суда начинают изымать лицензии у управляющих компаний, причем у хороших домов, и заводить туда другие компании. Управляющие компании и СРО бьют тревогу.

Есть случаи в Пермском крае и Московской области.

Проверь свои платежки

Один из наших читателей получил перерасчет платы за общедомовые нужды (ОДН), горячую и холодную воду за 2016 год. Он знает о том, что перерасчет может быть сделан за три предыдущих года. Но вот сомневается в его обоснованности. Как ему проверить, что платежи насчитали правильно и законно?

Светлана Разворотнева: Надо выяснить, откуда перерасчет вообще возник: обратиться в управляющую организацию и попросить предоставить подтверждающие документы. Потому то для перерасчета нужны основания: нормативы пересчитали, тарифы изменились – что именно произошло?

То есть незаконные перерасчеты имеют место?

Светлана Раворотнева: Бывают случаи, когда пытаются начислить и доначислить плату за то, что собственники уже оплатили.

Некоторые УК ставят, к примеру, долг за отопление. Приносишь квитанцию, долг снимают. А нет, так приходится платить.

Часто такие истории происходят при смене управляющей компании. Старая компания деньги уже куда-то потратила, ресурсоснабжающей организации их не заплатила, новая пытается повторно собрать их с жильцов.

Хозяин квартиры имеет право не платить за персональное потребление ­электроэнергии и воды, если проживает по другому адресу

Вот случай. Поселок практически заброшенный, сообщила наша читательница Надежда. Там мало кто остался. Но продолжают начислять плату за коммунальные услуги. Недавно посчитали даже по нормативу оплату за воду, хотя стоят счетчики. Можно отказаться от оплаты услуг? Или хотя бы их снизить?

Как не переплатить за услуги ЖКХ в 2019 году

Светлана Разворотнева: Пока у вас есть собственность, за ее содержание вы должны платить.

Вот за что вы платите 100 процентов и не можете отказаться: за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, и за отопление. Потому что даже дом, в котором большинство собственников не живет, должен отапливаться.

Сейчас по нормативу вам начислили, видимо, потому что вы давно не сдавали показания приборов учета. Если вы не делали это больше полугода, то вам начинают начислять платежи по нормативу с повышающим коэффициентом.

Чтобы этого не происходило, можете направить заявление на имя той организации, которая выставляет плату за воду, о том, что проживаете по другому адресу. И тогда, за воду с вас платежи не будут брать.

Это не единственный вопрос про платежи за квартиры, в которых люди не проживают. Вот Галина Буранова ссылается на постановление правительства № 354, в котором говорится, что расчет размера платы производится за предоставленные коммунальные услуги. Она спрашивает, почему должна платить за не предоставленные коммунальные услуги?

Светлана Разворотнева: Мы только что сказали, что многие коммунальные услуги предоставляются вне зависимости от того, проживает собственник или нет.

Можно не платить за персональное потребление электроэнергии, воды и отведение. Чтобы не платить, надо действительно ставить приборы учета, либо подтвердить, что их установка невозможна в этом доме – сейчас требуется документальное подтверждение.

У нас по этому поводу был еще один вопрос. В квартире из двух прописанных проживает только один человек, счетчиков нет. Нормативы потребления рассчитаны на двоих, и один человек, конечно, не использует такое количество воды. Что делать?

Светлана Разворотнева: Платежи высокие, потому что используется повышенный коэффициент для квартир без счетчиков.

Чтобы его снизить, нужно установить приборы учета. “Повышающий коэффициент” сегодня не применяется только в тех домах, где есть официальное подтверждение от управляющей компании, что техническая возможность установить прибор учета отсутствует.

Вопрос от Валерия Вагина. Он рассказывает, что ему приходят платежки от ТСЖ, где услуги содержания, в том числе ОДН, прописаны одной строкой. Законно ли выставление таких квитанций?

Светлана Разворотнева: К сожалению, законно. У нас есть методические рекомендации минстроя, как должна выглядеть платежка. В них рекомендуется разбить ОДН по строчкам.

Но это рекомендательная форма, не требование. Поэтому нарушения здесь нет. Но если это ТСЖ – то есть объединение граждан, они могут сами принять решение, как будут выглядеть их платежки.

1,8 процента так выросли коммунальные платежи в январе 2019 года в сравнении с концом 2018-го, сообщил Росстат. Больше всего подорожали горячее водоснабжение и электроснабжение – на 1,2 процента

У нас есть еще один вопрос читателя по содержанию общего имущества дома. Валентина Мартынова рассказывает: получили отчет от УК по выполненным услугам, а многие из них даже не оказывались. Читательница является председателем совета дома. Жаловалась на действия управляющей компании, но получила одни отписки. Что делать в такой ситуации?

Где в России больше всего должников по ЖКХ

Светлана Разворотнева: У председателя совета многоквартирного дома есть право, и даже теперь обязанность, подписывать акты сдачи-приемки работ управляющей компании каждый месяц. И председатель совета должен подписывать их постоянно или не подписывать, если качество работ не устраивает.

В противном случае управляющая компания сможет совершенно легально все неиспользованные средства на содержание дома оставить себе как прибыль. И как раз единственное препятствие для присвоения этой прибыли это акты сдачи-приемки.

Если акты не соответствуют фактически выполненным работам, надо заручиться подписями членов совета многоквартирного дома и направить их в ГЖИ. Пусть инспекция проводит проверку.

А здесь – соседка заливает кипятком. Дверь не открывает, приходится звонить в диспетчерскую, вызывать водопроводчиков, просить слить стояк, потому что кипяток течет с потолка. Нашей читательнице хотят в платежку вписать стоимость этого слива. Могут ее заставить платить за это?

Светлана Разворотнева: Если речь идет о сливе из стояка, это вообще-то общедомовое имущество. Величина норматива на коммунальные ресурсы, которые для обслуживания общего имущества устанавливаются на региональном уровне.

И сверх того, что вам установили, предъявить не могут. Если только на собрании вы не приняли иную норму. Но это не значит, что вы должны одна платить. Стоимость, в том числе слива, будет распределяться на всех.

Марина рассказала о своей маме, которая живет во Владивостоке. Она экономит воду, но в платежке за ноябрь у нее счетчики накрутили 19 кубов горячей воды и 10 кубов холодной.

Она не могла столько потратить. И у соседей та же история. Под ее квартирой есть этаж с детской поликлиникой, в которой идет капремонт.

Могут ли эти показатели счетчика как-то быть связаны с ремонтными работами?

Светлана Разворотнева: Действительно, загадочная история, потому что никакие работы, проводимые вне вашей квартиры, на прибор учета воды не могут повлиять. Меня настораживает, что и у соседей такая же история. А как снимаются показания приборов учета?

Каждый месяц мама снимает показания счетчика, передает это, куда положено. И потом приходит квитанция.

Светлана Разворотнева: Она снимает 19 кубометров?

Она сама не считает. Она привыкла доверять тому, что пишут в квитанции. Она открыла квитанцию, увидела, что у нее 19 кубометров и 2950 рублей только за горячую воду. И плюс тысяча рублей за холодную.

Светлана Разворотнева: Возможны два варианта. Первый, счетчики пора менять, они показывают неправильные показания.

Второй вариант, может быть не разделено общедомовое потребление и поквартирное. И из-за того, что у вас на первом этаже находится поликлиника, она каким-то образом не платит за потребленную воду, а ваша управляющая компания по какой-то неведомой причине выставляет плату за индивидуальное потребление и общедомовое одной строкой.

Марина, зайдите на сайт “ЖКХ Контроль” и подайте обращение, прикрепите квитанции, оставьте телефон, мы постараемся разобраться в ситуации.

Вопросы от наших партнеров

Газета “Советская Чувашии” (Чебоксары): Вопрос о переходе на новую систему обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Региональному оператору, занимающемуся ТКО, установлен предельный единый тариф – 442 рублей за кубометр. Многоэтажный жилой дом имеет два контейнера по кубометру.

Получается, ежемесячная стоимость этой услуги в среднем 29 тысяч рублей. Но жильцы платят больше – по 45 тысяч в месяц. Это как?

Степашин: С 2019 года из аварийного жилья будут переселять метр в метр

Светлана Разворотнева: Конечно, плата за твердые коммунальные отходы сильно зависит от нормативов накоплений. И не всегда они соответствуют действительности.

Я знаю уже случаи в регионах, когда норму накопления, в том числе для конкретного многоквартирного дома, оспаривали через суд. И это удавалось сделать.

“Волжская коммуна” (Самара): Каково ваше отношение к системе ГИС ЖКХ, насколько она стала рабочим механизмом?

Светлана Разворотнева: Система ГИС ЖКХ вопреки первоначальным предложениям разработчиков не является платежной системой.

https://www.youtube.com/watch?v=jZfX9r2mgh0

Соответственно больше информации по дому можно получить в той компании, которая платежку выставляет, либо в информационно-расчетном центре. Многие регионы такие создают.

В ГИС ЖКХ все-таки скорее техническая и юридическая информация о состоянии домов: кадастровый паспорт, количество этажей, технические характеристики, кто является поставщиком ресурсов и обслуживает дом.

До сих пор не вся информация в этом ГИС ЖКХ есть. Даже та, которую органы власти должны туда поставлять: координаты участков, адреса.

Сейчас систему передают минстрою. Может быть, это улучшит ситуацию. Уже сейчас известно, что объем информации, который будут размещать в системе, уменьшится.

Источник: https://rg.ru/2019/01/16/chto-izmenitsia-v-2019-godu-dlia-vladelcev-kvartir.html

Последствия управления МКД без лицензии

Выставление квитанции без включения МКД в лицензию

Как известно, с 11 января 2018 года вступили в силу очередные изменения в Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ), которые внесены и в часть 7 ст. 162 ЖК РФ.

Если ранее управляющая организация должна была приступить к управлению многоквартирным домом (далее – МКД) в течение 30 дней с момента подписания договора управления, то теперь такая обязанность (соответственно, и право) возникает только с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Буквально о праве на управления МКД только с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ не говорится, но подразумевается и толкуется данная норма именно так.

Однако пункт 4 ст. 198 ЖК РФ (в ред. до 11 января 2018 г.

) говорил о том, что при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ, за исключением случая, указанного в части 7 настоящей статьи.

То есть, до момента внесения вышеназванных изменений, сроки начала управления МКД не конкретизировались в жилищном законодательстве и позволяли толковать их неоднозначно.

Это вызывало споры по моменту заключения договора управления и возникновению прав и обязанностей по нему.

Нередки были случаи управления одним домом двумя управляющими организациями, выставления двойных квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) жителям.

Пресловутые отказы органов государственного жилищного надзора (далее – ГЖН) во включении дома в реестр лицензий управляющей организации при наличии судебного спора также порождали ситуации с «двойным управлением» МКД.

Единственный плюс от таких пробелов в законе – отсутствие штрафов за управление домом «без лицензии», так как споры о законной управляющей организации в судах могли идти годами.

Сроки начала управления в разных нормах ЖК разнились, что, как мы знаем, является «неустранимыми сомнениями в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности», что и позволяло избежать штрафов за управление «без лицензии»по КоАП РФ.

Верховный суд РФ Решением от 29.09.2017 № АКПИ17-704 установил:

«Признать не действующим со дня вступления решения суда в законную силу подпункт «а» пункта 9 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. № 938/пр, в части, допускающей в качестве основания для отказа во внесении изменений в реестр и возврата заявления несоответствие заявления и документов требованию, установленному подпунктом «г» пункта 5 данного нормативного правового акта — отсутствие судебных споров по вопросу определения лица, правомочного осуществлять управление многоквартирным домом, сведения о котором указаны в заявлении». Раньше включения дома в лицензию можно было ждать до момента «пока рак на горе свистнет».

Также внесены изменения с начала 2018 года в часть 6 статьи 198 ЖК РФ, согласно которым сдаты исключения сведений   о многоквартирном доме из реестра лицензий    субъекта    Российской Федерации   лицензиат   не вправе осуществлять    деятельность    по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные   услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.

Однако некоторые особо рьяно исполняющие свои обязанности представители органов ГЖН, наверное, являются провидцами, которые, несмотря на отсутствие еще вышеназванных изменений, еще в 2016 году выдавали предписания о незаконности управления МКД без включения дома в реестр лицензий за управляющей организацией (УО). Радует, что такая практика не прижилась. По-видимому, адекватных сотрудников в ГЖН на порядок больше.

Однако одной управляющей организации из Ивановской области не повезло и именно ей «прилетело» от ГЖН за управление в отсутствие лицензии на дом в виде предписания вернуть деньги жителям за все время управления «без лицензии». После проведенного общего собрания в апреле и мае 2016 г.

, на котором собственники двух выбрали новую управляющую организацию, она неоднократно направляла в ГЖН заявление о внесении изменений в реестр лицензий. На основании действующей на тот момент нормы Закона(п.7 ст.

162 ЖК РФ) приступила к исполнению договора управления в течение 30 дней с момента его заключения.

Так как орган ГЖН внес изменения в реестр лицензий только в июле 2016 года, то за июнь 2016 г. выдано предписание вернуть жителям двух домов собранные деньги. «Предпринимательские риски» управляющей организации, как любят писать в своих решениях суды.

И суды трех инстанций признали такое предписание органа ГЖН законным и обоснованным. Жаль, что упорства УО хватило только до кассационной инстанции.А может, наоборот, это было благом для всех УО. Ведь ВС РФ мог бы закрепить в своем решении эту практику, и в дальнейшем, аналогичные предписания ГЖН летели бы направо и налево по всей стране. Как говорится, все, что ни делается – к лучшему…

Управляющая организация в своих жалобах поясняла следующее:

«…Ссылаясь на положения жилищного законодательства, Общество настаивает на законности выставления квитанций жителям многоквартирных домов № 21 по Кохомскому шоссе и № 5 Г по проспекту Текстильщиков г.Иванова.

Заявитель жалобы считает, что положения статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) устанавливают основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, а не условия изменения (приостановления) срока начала исполнения договора.

ООО «Управляющая компания «Корона» полагает, что часть 7 статьи 162ЖК РФ определяет момент начала исполнения управляющей организациейдоговора управления многоквартирным домом.

По мнению заявителя жалобы,судом первой инстанции не учтено, что ООО «Управляющая компания«Корона» на основании названной нормы приступило к исполнениюобязанностей в соответствии с договором управления многоквартирным домом».

Однако суды апелляционной и кассационной инстанции не согласились с заявителем жалобы. В Постановлении АС Волго-Вятского округа от 07.04.2017 г. по делу № А17-7070/2016указал:

«…Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензийсубъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме изуказанного реестра, установлены в статье 198 ЖК РФ.

Согласно части 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации. Эти сведения лицензиат также обязан направить в орган государственного жилищного надзора.

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 данной статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).

При выполнении требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений  в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 названного Кодекса, за исключением случая, указанного в части 7 настоящей статьи (часть 4 статьи 198 ЖК РФ).

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом,управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (часть 7 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, возникновение у лицензиата права осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом обусловлено обязательным выполнением требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».

В принципе, ничего удивительного в таком решении нет. Суды крайне неохотно выносят решения о признании действий и решений государственных органов незаконными.

Это касается также,по большей части, и протоколов по административным делам.

Толкование закона в пользу простых граждан и юридических лиц, если это не ресурсники или иные любители лоббировать свои интересы лица, в наших судах не принято. Как сказано в народной пословице: «Закон – что дышло…»

В свете изменений Жилищного кодекса остается надеяться, что аналогичные споры исчезнут в будущем.

Однако изречение древнегреческого философа Аристотеля: «Природа не терпит пустоты» отлично подходит и к нашей отрасли ЖКХ, ик нашей судебной системе, хотя и речь в изречении шла о совершенно ином. И поэтому оснований для новых видов судебных разбирательств, думаю, будет еще множество.

Ведь законы нашей страны будут всегда далеки от идеального, пока их принимают врачи, певцы и спортсмены, а монополисты – активно лоббируют свои интересы в законодательных органах, да и не только в них.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika5130/posledstviya-upravleniya-mkd-bez-litsenzii/

Абсолютное право
Добавить комментарий