Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

Почему ваш дом могут снести?

Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен.

Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа .

Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Не пропустите:

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pochemu_vash_dom_mogut_snesti/6346

На даче сносят 60 квартир

Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

В подмосковном поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья идет противостояние между судебными приставами и жильцами признанной судом и приговоренной к сносу пятиэтажки, которая по бумагам была обычной дачей.

Приставы предупреждали жильцов более 40 квартир о том, что утром четверга начнется снос и все они должны вывезти вещи и покинуть квартиры до 22.00. Однако к приезду приставов часть жильцов закрылись в квартирах и заявили о начале голодовки.

Люди вывесили в окнах плакаты с просьбой о помощи в адрес губернатора Московской области.

А один из обитателей дома даже подготовил баллон с газом, угрожая взорвать самого себя в случае штурма здания.

Тем не менее приставы описывают имущество и вывозят его, а рабочие приступили к разбору здания.

«Работники отдела судебных приставов по Мытищинскому району проводят исполнительные действия по сносу самовольно возведенного строения, — сообщила пресс-служба подмосковного управления ФССП России.

— Исполнительные действия, несмотря на сопротивление граждан, находящихся в самовольно возведенном строении, продолжаются».

По информации пресс-службы, в сентябре 2011 года Мытищинский суд обязал собственника незаконно возведенного строения некоего Виктора Холода снести его за счет собственных средств. В случае же невыполнения Холодом этих требований в установленный срок, указывалось в решении суда, право сноса постройки получает администрация Мытищ.

Состоящий из 60 квартир, большая часть из которых к настоящему моменту проданы, четырехэтажный дом с мансардой в виде крепости был построен на дачном участке в двух километрах от МКАД в 2009 году. Реализовывались квартиры свободной планировки площадью от 70 квадратных метров по 3—4 миллиона рублей.

Происходило это в 2010 году, и документы о собственности на землю и строение тогда были в полном порядке, что и подтверждали привлекаемые к сделкам юристы и риелторы, утверждают выселяемые граждане.

Правда, права собственности оформлялись не на квартиры, а на доли дома, и прописаться по этому адресу жильцы не могли.

Незаконным строящийся дом стал с того момента, когда его высота превысила три этажа (на дачных землях большая этажность запрещена), а здание заняло более 75% участка (на 30 сотках разместился дом площадью почти в 6 тыс. квадратных метров).

После этого местные власти обратились в суд, который обязал Холода снести строение за свой счет. Холод признал допущенные нарушения, но затем исчез. К ответственности собственника самостроя никто не привлек, и в принадлежащем ему соседнем доме продолжают продаваться квартиры.

Администрация Мытищинского района наложила арест на строение. Позже его обесточили, перекрыли водопровод и канализацию. Как уверяют местные чиновники, застройка дома велась с целым рядом нарушений, чреватых серьезными последствиями.

«Нарушены отраслевые нормы, которые действуют при строительстве объектов капитального строительства.

И данный дом несет угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся в нем», — заявил в эфире Первого телеканала начальник управления строительства администрации городского поселения Мытищи Дмитрий Карандашов.

Между тем проблема «дачных хрущевок» приобретает в Подмосковье масштабный характер.

Судебные решения выносятся в подавляющем большинстве случаев в пользу сноса, однако это не остужает пыл занимающихся решением проблемы «доступного жилья» застройщиков — частных лиц. Администрация Мытищ выявила 16 подобных многоэтажек. А по всей Московской области их уже не десятки, а сотни.

Проблема стала темой слушаний в Общественной палате РФ в конце 2011 года и рассматривалась на примере нескольких семей, проживающих в трехэтажном доме на территории садового товарищества «Круиз».

В марте 2011 года администрация Ленинского района провела проверку, которая выявила, что дом был построен без должных разрешений, имеет признаки многоквартирного, и подала в суд иск о сносе дома, требуя признать его самовольной постройкой.

По словам самих владельцев дома, «незаконным» строение стало в результате вполне законных действий: строение было зарегистрировано по «дачной амнистии», а у всех собственников есть свидетельства о праве собственности на части земельного участка и квартиры.

Некоторые квартиры перепродавались по несколько раз, а значит, право собственности на них признавалось государством также неоднократно, отмечали граждане.

При этом судебная экспертиза доказала, что дом соответствует санитарным и строительным нормам, а члены садового товарищества ничего не имеют против своих соседей.

Выступавшие на слушаниях чиновники упирали на то, что на сельскохозяйственных землях, выделенных для садоводства, не могут находиться дома, имеющие признаки многоквартирности. А также пытались донести до членов Общественной палаты масштаб проблемы.

По словам замминистра строительства правительства Московской области Александра Чугунова, застройка жилыми домами садовых участков уже превратилась в доходный бизнес.

При этом занимающиеся таким бизнесом «в конвейерном порядке» физлица ни за что не отвечают. «Мошенники, не являющиеся членами товарищества, находят заброшенные участки, договариваются с владельцами и строят на них многоквартирные дома, — рассказал замминистра. — Мы этих людей знаем, и прокуратура знает. Установлено уже около 150 таких объектов.

А поскольку возводит их физическое лицо, ответственность его как застройщика не определена. И если завтра там обвалится плита, а такие случаи есть, виновата будет местная власть — почему не надзирала за строительством».

По мнению Чугунова, граждане, покупающие квартиры на дачном участке, знают, что по законодательству он предназначен для разведения огурцов, а не для жилищного строительства.

Руководитель межкомиссионной рабочей группы по организации экспертной деятельности, член совета Общественной палаты Владислав Гриб, признавая проблемы властей, поддержал жителей. «Нельзя причесывать всех под одну гребенку, да еще начиная с тех, кто хуже защищен.

Почему-то никому не приходит в голову сносить огромные дворцы на Рублевке, — заявил он. — Вопрос остается открытым, а пока направим нашу позицию в администрацию Ленинского района и в суд».

Тем не менее в последних числах июня 2011 года районный суд принял решение о сносе.

Между тем, по словам представителя жильцов Дарьи Мартынкиной, в связи с присоединением Ленинского района к Москве ситуация кардинально изменилась.

Во-первых, теперь дом оказался на землях поселений, а не сельхозназначения. А во-вторых, решение суда принималось по иску областной администрации, потерявшей на сегодняшний день эти полномочия.

О чем Мартынкина и сообщила в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции.

Кроме того, по ее словам, люди надеются на то, что московские власти проведут «амнистию» уже заселенным и отвечающим санитарным и строительным нормам домам, не допуская впредь появления новых самостроев.

«Я не вижу логики в действиях государства, настаивающего на сносе домов только на том основании, что в нем много собственников, и закрывающего глаза на построенные с нарушениями и имеющие огромные площади дома, принадлежащие кому-то одному, — говорит Мартынкина.

— Я ни в коем случае не защищаю Холода, но ведь он построил много домов, и, если он делал это незаконно, почему его никто не остановил, зачем выдавались свидетельства о праве собственности через регистрационную палату.

Сейчас государство ищет виноватых, но ведь все это происходило как минимум с его попустительства, так пусть сейчас расхлебывает, а не приходит с приставами».

В столичной мэрии пока не готовы сформулировать позицию по отношению к перешедшим с 1 июля 2012 года к Москве многоквартирным дачным домам.

«По городскому законодательству объекты самостроя рассматриваются на окружных и городских комиссиях, — пояснила «Газете.Ru» представитель Мосстройнадзора Татьяна Заикина.

— Мы занимаемся государственным строительным надзором, и если выявляем отсутствие разрешения на строительство, то направляем документы на рассмотрение в эти комиссии, сам снос всегда осуществляется только через суд.

Что до таких глобальных решений, как амнистия бывших подмосковных самостроев, то это решение политическое, и приниматься оно может только на уровне правительства города».

По словам источника «Газеты.Ru» в мэрии, на сегодняшний день определенности по этому вопросу нет. Городские власти очень аккуратно ведут себя и высказываются по отношению к новым территориям, но им все равно придется принимать решения по самостроям в каждом конкретном случае.

Председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов говорит, что в некоторых случаях чиновники могут идти навстречу жильцам.

«С точки зрения гражданского законодательства построенное с нарушением действующих разрешительных документов или в их отсутствие строение является самовольной постройкой и подлежит сносу за счет того, кто ее осуществил (ст. 222 ГК РФ), — объяснил депутат «Газете.Ru».

— В данном случае если участок выдавался под дачное или коттеджное строительство, а на этом месте обнаружился многоэтажный дом, то это очень грубое нарушение. Но в некоторых случаях мы идем навстречу и можем узаконить эти строения.

Пока такого политического решения, касавшегося бы всех подобных строений, нет. Думаю, что градостроительная земельная комиссия при мэре будет рассматривать каждый случай индивидуально».

Источник: https://www.gazeta.ru/social/2012/08/02/4707985.shtml

Сломанные стены

Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

Юристы разобрали сложные случаи переустройства жилья и рассказали, можно ли избавиться от лишнего санузла и как на законных основаниях пристроить себе пару комнат

ТАСС/ Михаил Мордасов

В России набирает популярность объединение нескольких квартир в одну. Такой вариант оказывается востребованным у быстро растущих семей: покупка второй квартиры рядом с существующей позволяет избежать переезда и увеличить жилую площадь.

Дизайнеры разрабатывают для таких квартир особые решения — но прежде чем задуматься об интерьере «склеенной» квартиры, владельцам придется узаконить само объединение. По просьбе «РБК-Недвижимости» профессиональные юристы разобрали пять ситуаций, с которыми сталкиваются люди, купившие две соседние квартиры в многоэтажном доме с целью получить одно просторное жилье.

Я объединил две квартиры, но мне не нужны два санузла. Хочу оставить только один, а второй сделать частью комнаты или кухни: снести стену, которая отделяет ванную от прихожей, и использовать пространство для расширения жилой площади. Это законно?

Петр Чистяков, директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов:

— В данном случае речь ведется о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение со всеми изменениями относится к перепланировке — и закон четко оговаривает, что именно запрещено делать в данном случае. В частности, нельзя создавать санузлы над жилыми комнатами соседей.

Но если вы расширяете кухню в сторону санузла (или вместо санузла), то она оказывается под «мокрой» зоной соседей сверху. Российские власти расценивают это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают подобные действия.

Поэтому переместить кухню или любую другую жилую комнату на место санузла (или даже части санузла) нельзя.

В этом правиле есть несколько исключений — если квартира двухуровневая либо над или под ней находятся нежилые помещения. Выходом может стать использование территории невостребованного санузла в качестве продолжения прихожей. Коридор не относится к жилым помещениям, потому расширить его за счет снесенного санузла можно. Но опять есть нюансы.

В бывшем санузле может находиться такое оборудование, как краны, вентили или нечто подобное, и к этим объектам запрещено закрывать доступ. Также нельзя демонтировать и переносить вентиляцию, газовые трубы и водные стояки. Данные требования необходимо учитывать при перепланировке.

Помещения, которые оснащены газовыми плитами или газовыми колонками, должны быть отделены от комнат стенами.

Соответственно, если в санузле предусмотрена газовая колонка, то перед сносом стены придется переносить ее в другое помещение, должным образом оформив такой перенос в газовом хозяйстве.

Наконец, сносить стену можно только в том случае, если она не является несущей. Информацию о типе стены можно найти в техническом плане помещения.

Я купил две соседние квартиры с общим тамбуром и хочу присоединить его к квартирам: убрать входные двери и сделать входом во всю объединенную квартиру нынешний вход в тамбур. Это законно?

Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Нет, это незаконно. Дело в том, что помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, считаются общим имуществом. К общему имуществу, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы. Согласно п. 1 ст.

290 Гражданского кодекса России, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир.

Приквартирный тамбур тоже относится к общему имуществу, в силу чего принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в доме, а не только владельцам квартир, доступ к которым обеспечивает этот тамбур.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса России уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, для использования приквартирного тамбура в личных целях (чтобы убрать нынешние входные двери и сделать вход во всю объединенную квартиру) требуется получить согласие всех собственников.

При этом для разрешения на временное пользование тамбуром достаточно кворума от двух третей всех собственников помещений; если же речь идет об отчуждении тамбура в личную собственность, то необходим кворум всех собственников помещений.

Также следует обратить внимание на наличие в приквартирном тамбуре инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания дома: в таком случае присоединение к конкретной квартире не допускается даже при согласии всех собственников помещений.

После получения согласия собственников потребуется оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения путем присоединения к нему приквартирного тамбура. В Москве этим занимается Мосжилинспекция.

Я хочу сделать себе двухуровневую квартиру в типовой многоэтажке: купить одинаковые квартиры, расположенные одна над другой, и оборудовать между ними переход через балкон. На балконе уже есть противопожарная лестница, так что ничего строить не придется.

Смогу ли я на законных основаниях заменить расположенный на территории этих квартир участок лестницы, чтобы сделать ее более основательной — к примеру, укрепить бетоном или установить перила? Можно ли отгородить свой участок лестницы или построить дополнительную лестницу вдобавок к существующей?

Александр Карабанов, адвокат:

— Пожарная лестница на балконе является эвакуационным выходом в случае возникновения возгорания — об этом говорится в СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Несмотря на то что балконы и лоджии являются частью квартир, а соответственно, принадлежат собственникам этих квартир, пожарные лестницы юридически являются собственностью ТСЖ. Другими словами, на вашем балконе «чужая» лестница и вы не имеете права ею распоряжаться.

Для этого нужно разрешение компетентных органов и владельцев, а такого разрешения вы не получите никогда.

Более того, пожарная лестница должна быть на виду, а потому не получится даже застеклить такой балкон. За снос пожарной лестницы предусмотрены штрафы: для частных лиц — до 4 тыс. руб., для юридических лиц — до 200 тыс. руб. При этом важно учитывать, что придется не только заплатить штраф, но и устранить нарушение. В повторном случае суммы взысканий увеличиваются.

Главное предназначение пожарной лестницы — возможность жителей дома эвакуироваться при пожаре. Отсюда вывод: любые действия, которые изменят функционал лестницы и ограничат к ней доступ, незаконны.

А вот видоизменять ее можно — сделать конструкцию более основательной и привлекательной не запрещается. Но только лестница должна упираться в люки сверху и снизу, как и раньше.

Отгородиться от соседей также нельзя, ведь в этом случае преграждается проход для эвакуации.

Сделать собственную дублирующую лестницу можно — но так, чтобы она не нарушала все вышеназванные условия и не препятствовала эвакуации жителей в случае пожара.

У меня два санузла в объединенной квартире. Один из санузлов я хочу превратить в сауну. Это законно? Что нужно сделать, чтобы легализовать сауну в типовом многоквартирном доме?

Валерий Панов, юрист:

— В Москве по строительным нормам (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускается наличие саун в квартирах домов первой категории. А вот в строительных нормах и правилах (СНиП), разработанных для России, об этом ничего не говорится.

К первой категории относятся монолитные и кирпичные жилые дома с железобетонными перекрытиями.

Кроме того, для легального обустройства сауны квартира должна быть не меньше установленных размеров (московские городские строительные нормы): минимальная жилая площадь однокомнатной квартиры — 38 кв. м, двухкомнатной — 54 кв. м, трехкомнатной — 68 кв. м.

Сауну можно сделать только из нежилого помещения, и санузел как раз таковым и является. Согласно московским строительным нормам, внутренняя отделка сауны должна быть выполнена только из древесины лиственных пород.

От отделки сауны древесиной хвойных деревьев лучше отказаться, поскольку такой материал из-за содержания смол может самовозгораться.

Также сауна в квартире подразумевает большую нагрузку на электросеть, а потому необходимо дополнительно установить стабилизаторы напряжения, устройство защитного отключения и провода с негорючей изоляцией.

Особое внимание требуют пожарные нормы. Общие для всех бань и саун противопожарные требования прописаны в СНиП 05.31.2003, а также СП 118.13330. Квартира с сауной должна быть оборудована пожарными извещателями — как правило, они прикрепляются к потолку в прихожей.

А по периметру потолка парилки проводится перфорированная сухотрубка. Это обычная труба с краном и просверленными в ней дырочками, которая присоединена к водопроводу. Когда кран закрыт — труба сухая, если что-то загорелось в сауне — кран открывается и стены поливаются водой.

Светильники должны быть изготовлены из термостойкого стекла и с изоляцией от влаги.

Размер сауны в квартире должен быть не более чем на двух человек. Это требование продиктовано опять же нагрузкой на сеть из-за нагрева печи, а также тем, что система вентиляции дома может не справиться с большим количеством пара.

Электрическая печь сауны — только заводского изготовления и обязательно с автоматическим отключением через определенный временной промежуток времени (например, через каждые шесть часов непрерывной работы или после достижения определенной температуры).

Переделка санузла в сауну — это перепланировка, и потому такую переделку необходимо будет узаконить в БТИ по общим для всех перепланировок правилам.

Дополнительных разрешений от соседей, управляющей компании и МЧС не требуется.

Однако если мощности электросети квартиры не хватит на работу сауны, придется получить разрешение на дополнительную мощность в Мосэнерго и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.

Я живу на первом этаже многоквартирного дома в угловой квартире, рядом находится пустырь. Я хочу за свой счет пристроить там себе пару комнат. Что нужно сделать, чтобы это было легально?

Марина Строкань, юрист Содружества земельных юристов:

— Увеличение площади квартиры за счет пристройки повлечет изменение технико-экономических характеристик и показателей многоквартирного дома, в том числе его площади и общего имущества: изменятся наружные стены и земельный участок под многоквартирным домом.

Оформления разрешения на строительство/реконструкцию не потребуется, только если предполагаемая реконструкция не затронет конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего дома.

В противном случае необходимо соблюсти требования Гражданского кодекса в части получения разрешительной документации.

Помимо согласований органов местного самоуправления необходимо учитывать, что подобные действия потребуют согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, очевидно, столкнется с трудностями при согласованиях, однако они все равно потребуются, поскольку земельный участок под многоквартирным домом вместе с прилегающей территорией (элементы озеленения и благоустройства, иные объекты) относится к общему имуществу всех собственников.

Серьезно стоит отнестись и к земельному вопросу, поскольку к самовольным постройкам относится, среди прочего, здание или сооружение, возведенное в неустановленном порядке.

С учетом данного обстоятельства следует выяснить: сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом и внесены ли сведения о нем в ЕГРН.

Вероятно, в рассматриваемом случае потребуется перераспределение земельного участка и формирование под многоквартирным домом участка новой площади, позволяющей разместить пристройку в границах земельного участка под всем многоквартирным домом. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59db6f409a7947f708be761c

Жильцов дома заставляют снести его за свой счёт

Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

Чиновники дали им два года — после сноса земля под домом достанется местной администрации

Жильцы многоквартирного дома по улице Карла Маркса, 3«а» в Искитиме (Новосибирская область) получили от городской администрации требование снести дом за свой счёт. Срок на исполнения требования — два года.

Таким образом городские власти Искитима решили судьбу жилой трёхэтажки, признанной аварийной после ремонта водопровода.

Корреспондент пообщался с жильцами, которые уже два года живут в доме, где трещины расползлись по стенам от земли до самой крыши.

После новогодних каникул жильцы дома по адресу улица Карла Маркса, 3«а» Искитима обнаружили в почтовых ящиках требование местной городской администрации — снести их собственный дом, причем за свой счёт. В срок до 31 декабря 2019 года.

Печальная история трёхэтажки 1977 года постройки началась в декабре 2012 года. Именно тогда местный ЖЭУ занялся починкой лопнувшей водопроводной трубы. С торца дома аварийная бригада вырыла котлован, трубу заменили, а яму, как утверждают жильцы, толком не засыпали.

Весной снег начал таять, вода потекла в подвал, дом начал «трещать», а стены — расходиться. «Они (ремонтная бригада. — И.К.) приехали и засыпали щебнем. Но когда шёл дождь, всё протекало снова. Забетонировали всё где-то уже летом», — рассказал один из жильцов на встрече с корреспондентом.

Глубина трещин в стенах квартир достигала тридцати сантиметров, некоторые были шириной с ладошку. Однако комиссия искитимской администрации тогда посчитала здание пригодным для жилья. Аварийным дом признала независимая экспертиза, за которую жильцам пришлось выложить около 100 тысяч рублей. С ноября 2015 года дом официально считается аварийным, а самые страшные трещины уже заделаны.

Владимир Коновец купил в злополучном доме квартиру два месяца назад. Отдал чуть больше миллиона рублей. Говорит, увидел тихий двор, зашёл в сухой подъезд и принял положительное решение. То, что дом аварийный уже два года, узнал случайно, но в ЖЭУ его успокоили, сказали, что ничего страшного, это формальность.

В ЖЭУ-1, к которому и относится этот дом, корреспонденту комментировать ситуацию отказались. Заместитель директора Светлана Шеметова пояснила, что ей надо «поднять документы», так как она не владеет ситуацией, и положила трубку телефона. 

«У нас точно такая же ситуация на Юбилейном [проспекте] была. Третий дом [там был] аварийный. Их расселили за сутки и в течение двух лет ремонтировали. Точно такой же дом, точно такая же ситуация. Прям под копирку. Стяжками стянули», — рассказал старший по дому на улице Карла Маркса, 3«а» Виталий Звездун. На фото он справа.

Виталий объясняет, что фундамент их дома из бетонных блоков и практически не пострадал, хотя стены деревянных кладовок в подвале заметно повело. Старший по дому уверен, что их дом отремонтировать даже гораздо проще, чем аналогичный на Юбилейном проспекте. Куда, кстати, перед Новым годом после двухлетнего ремонта уже обратно заселили жильцов.

Одна из вероятных причин, которой жители дома пытаются объяснить требование искитимской администрации снести здание, — заинтересованность площадкой для дальнейшей застройки. «К нашему дому давно присматриваются. Может, это форсирование ситуации?» — заметил Виталий Звездун и пояснил, что несколько лет назад уже возникал скандал, когда во дворе их дома хотели воткнуть многоэтажку.

Заместитель главы искитимской администрации Константин Сеничев дипломатично ушёл от ответа про возможное лоббирование процесса кем-то из застройщиков. «Не мой вопрос, я занимаюсь вопросами ЖКХ», — после небольшой паузы ответил корреспонденту  замглавы города Искитим.

Странное требование о сносе дома за счёт жильцов чиновник объяснил тем, что все квартиры здесь в частной собственности, и поэтому это проблемы их владельцев.

При этом чиновник заметил, что есть ещё вариант, не указанный в обращении, — когда дом снесут за счёт местного бюджета, жителям выделят квартиры, а землю власть заберёт себе.

Впрочем, себе эту площадку местная власть заберёт в любом случае — даже если дом снесут сами жильцы, уточнил Сеничев.

В ситуации, когда люди вынуждены фактически страдать из-за чьего-то неграмотного ремонта, замглавы Искитима пообещал разобраться отдельно. «Можно конечно, поднять, всю эту историю и документы. Просто мне самому стало интересно», — пояснил Константин Сеничев и добавил, что узнал об истории с ремонтом водопровода только от журналиста

Источник

Впрочем, могло быть и хуже. В Искитиме жильцам предложили снести дом, а вот в Новосибирске аварийное общежитие на улице Михаила Перевозчикова, 4 решили продать вместе с жильцами.

Источник: https://pikabu.ru/story/zhiltsov_doma_zastavlyayut_snesti_ego_za_svoy_schyot_5632762

Переустройство, перепланировка, реконструкция в МКД в Санкт-Петербурге

Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

Информация Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкциипомещений в многоквартирных домах Санкт-Петербурга

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В отношении недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, законом установлен особый порядок пользования и распоряжения.

Нежилые помещения, не отнесенные к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, являются помещениями общественного назначения, в отношении использования которых ограничения установлены законодательством, в том числе сводом правил СП 54.13330.

2016 «Здания жилые многоквартирные», согласно которому помещение общественного назначения – это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Помещения общественного назначения, расположенные в жилых зданиях, находятся в собственности граждан и юридических лиц, в том числе в порядке статьи 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а также – в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой установлен порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Требования к переводу жилых помещений в нежилые, а также к переустройству и перепланировке жилого помещения основаны на ограничениях, установленных для жилищного фонда рядом нормативных правовых актов Российской Федерации, исходя из положений о признании жилых помещений пригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным.

В целях организации и обеспечения государственного контроля соблюдения указанных требований в Санкт-Петербурге образованы межведомственные комиссии при администрациях районов и при Жилищном комитете, в состав которых в числе прочих членов комиссии включаются представители органов государственного надзора, в том числе представитель Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция).

Учитывая указанную схему реализации в Санкт-Петербурге положений главы 3, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.

2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», для получения более полной информации заинтересованным лицам целесообразно обращаться по рассматриваемым вопросам непосредственно в указанные исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга.

В пределах компетенции органа государственного жилищного надзора Инспекция разъясняет следующее.

Согласно требованиям жилищного законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, в том числе в целях изменения функционального назначения нежилого помещения, должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти с разработанным проектом для получения необходимых разрешений.

В Санкт-Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений осуществляется районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий». Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам перепланировок (переустройств) помещений, приёмка выполненных работ осуществляется Администрациями районов Санкт-Петербурга.

К полномочиям районных межведомственных комиссий было отнесено согласование проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания. Данное положение было признано недействующим решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2017 № 3а-36/2017 с момента вступления решения суда в законную силу.

В отношении реконструкции нежилых помещений необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение этого объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Информация о порядке получения разрешений на реконструкцию многоквартирного дома размещена на веб-странице Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга официального сайта Администрации Санкт-Петербурга.

В Санкт-Петербурге выдача разрешений на реконструкцию многоквартирного дома осуществляется Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия).

По вопросу последовательности действий жителей в случае проведения каких-либо работ на конструктивных элементах и инженерном оборудовании многоквартирного дома Инспекция также поясняет следующее.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, устанавливает в числе прочих следующие обязанности управляющей организации:

– выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;

– в случае выявления повреждений и нарушений – составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение;

– выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний перекрытий жилого здания;

– выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

– при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В случае проведения каких-либо работ в подвальных и чердачных помещениях многоквартирного дома посторонними лицами жителям необходимо сообщить об этом в управляющую организацию, председателю ТСЖ или ЖСК в зависимости от способа управления многоквартирным домом для организации проведения проверки наличия документов, разрешающих проведение работ, а также проверки производства работ при наличии необходимых разрешений. Обращение жителей может быть принято через аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, а также председателем Совета многоквартирного дома.

В случае неисполнения управляющей организацией установленных Минимальным перечнем обязанностей по организации наблюдения за безопасным состоянием конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого здания необходимо обращаться в Инспекцию и администрацию района для назначения мероприятий по государственному контролю. В случае нарушения требований проекта организации производства работ в целях незамедлительного пресечения противоправных действий следует как самостоятельно, так и через управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК и совет МКД обращаться в полицию.

Напомним, что согласно статье 12 Федерального закона от 07.02.2011 № 3‑ФЗ «О полиции» на полицию возлагаются следующие обязанности:

– принимать и регистрировать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях;

– передавать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях в государственные и муниципальные органы, организации или должностному лицу, к компетенции которых относится решение соответствующих вопросов, с уведомлением об этом в течение 24 часов заявителя;

– прибывать незамедлительно на место совершения преступления, административного правонарушения, место происшествия, пресекать противоправные деяния, устранять угрозы безопасности граждан и общественной безопасности, документировать обстоятельства совершения преступления, административного правонарушения, обстоятельства происшествия.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона № 3-ФЗ полиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляются следующие права:

– требовать от граждан и должностных лиц прекращения противоправных действий;

– проверять документы, удостоверяющие личность граждан, если имеются данные, дающие основания подозревать их в совершении преступления, либо если имеется повод к возбуждению в отношении этих граждан дела об административном правонарушении.

Согласно статье 15 указанного закона проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, допускается в следующих случаях:

– для спасения жизни и обеспечения безопасности граждан и их имущества;

– для пресечения преступления;

– для установления обстоятельств несчастного случая.

В случае уклонения лиц, проводящих строительные работы, от предоставления необходимых документов или при отказе представителей управляющей организации, ТСЖ или ЖСК от проведения проверки документов, необходимо также обращаться в полицию с целью пресечения противоправных действий, так как в самовольных действиях по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирных домах содержатся признаки самоуправства, а нанесение вреда имуществу граждан, к которому относятся стены и перекрытия жилого здания, общедомовые инженерные системы, должно немедленно пресекаться.

В случае нанесения ущерба имуществу собственников помещений необходимо вопросы возмещения вреда решать в добровольном или судебном порядке.

По вопросам передачи помещений общественного назначения в многоквартирных домах жителям этих домов Инспекция разъясняет следующее.

В целях рассмотрения обращений граждан, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК по вопросам отнесения нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга создан постоянно действующий коллегиальный совещательный орган – Межведомственная комиссия по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях. В состав Комиссии включены представители органов власти, государственных организаций и представители общественности, что позволяет коллегиально и открыто в досудебном порядке принимать решения о возможности или невозможности отнесения объектов нежилого фонда к общему имуществу многоквартирного дома/нежилого здания.

Источник: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/inspekcija/informacionnoe-soobshenie-o-poryadke-polucheniya-razreshenij-na-rekons/

Вс разъяснил права граждан в программе по расселению аварийного жилья

Законно ли требование снести квартиру в многоквартирном доме?

Расселение бараков и прочих плохо пригодных для проживания людей зданий – процесс сложный. Расселение нередко порождает конфликты жильцов аварийных квартир с чиновниками. Какие права есть в таком случае у будущих новоселов и какие у чиновников, разъяснила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них – иск жительницы Якутска к городским чиновникам.

В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу.

Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает.

В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, – выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить “равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение”.

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле “имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений”. Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен “подлежащего изъятию для муниципальных нужд” квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье.

И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет “без дополнительной платы”. Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого “допускается только по соглашению с органом местного самоуправления”. А такое соглашение “достигнуто не было”, так как гражданка от предложенного помещения отказалась.

Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса.

И там сказано следующее – в случае, когда собственник жилья в аварийном доме “не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме”.

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано – принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

ВС разъяснил, когда нельзя строить торговый центр рядом с жилым домом

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой – наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность.

Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась.

Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав “в виде предоставления другого жилья в собственность”.

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации – принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону “О Фонде содействия реформированию ЖКХ” у местной администрации “имеется обязанность” предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они “подлежали применению”.

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды “ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла”.

Источник: https://rg.ru/2018/11/14/vs-raziasnil-prava-grazhdan-v-programme-po-rasseleniiu-avarijnogo-zhilia.html

Абсолютное право
Добавить комментарий