Законность требований тсж

Отстаиваем свои права в сфере ЖКХ в судебном порядке: 6 вопросов к юристу

Законность требований тсж

Дмитрий Бурняшев

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

Доступность информации о правах собственников и о возможностях отстаивания таких прав и интересов, а также количество нарушений в сфере ЖКХ, способствует росту желающих отстаивать свои права в судебном порядке. Рассмотрим наиболее частые вопросы.

Предусмотрен ли досудебный или претензионный порядок урегулирования спора?

Условно, иски в сфере ЖКХ можно поделить на две группы:

  • иски об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в МКД, членов ТСЖ или ЖСК;
  • иски к управляющим компаниям, в том числе ТСЖ, ЖСК, об оспаривании начислений, действий или бездействия, договоров управления, взыскания причиненного вреда и т. д.

Ни в одном из перечисленных случаев нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, а также иными законами, регламентирующими правоотношения в сфере ЖКХ, не предусмотрен досудебный или претензионный порядок урегулирования спора. Но он может быть предусмотрен в договорах, заключаемых с такими организациями. Таким образом, при обращении в суд по спорам в сфере ЖКХ, соблюдение претензионного порядка необязательно, если такой порядок не предусмотрен договорными отношениями.

Является ли процедура уведомления собственников при оспаривании решений общих собраний о намерении обратиться в суд досудебным порядком урегулирования? Какие последствия несоблюдения процедуры?

В рамках процедуры оспаривания решения собрания предусмотрена обязанность лица, оспаривающее такое решение, уведомить в письменной форме и заблаговременно участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу (п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 (далее – Постановление № 25) обратил внимание, что установленное п. 6 ст. 181.

4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании п. 1 ч. 1 ст.

135 ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании абз. 2 ст. 222 ГПК РФ (п. 115 Постановления № 25). Отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения согласно п. 1 ч. 2 ст. 135 ГПК РФ.

Таким образом, при обращении в суд с оспариванием решения собрания необходимо приложить к исковому заявлению доказательства соблюдения процедуры уведомления участников о намерении обратиться в суд. В противном случае исковое заявление будет оставлено без движения, и истцу будет предложено в установленный определением срок соблюсти процедуру и представить в суд доказательства.

Кого именно надо уведомлять и каким способом?

Если оспаривается решение общего собрания собственников, то следует уведомлять всех собственников помещений в МКД как потенциальных участников общего собрания, имеющих право участвовать в собрании и на которых распространяется решение собрания согласно ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Если оспаривается решение членов ТСЖ, то следует уведомлять также всех собственников помещений в доме, поскольку ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ установлено право как членов ТСЖ, так и лиц, не являющихся членами ТСЖ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Сложность уведомления заключается в отсутствии законодательного указания на конкретный способ такого уведомления (вручение под роспись, направление заказным или иным способом), а также во множестве адресатов уведомления. В ст. 181.4 ГК РФ есть лишь указание на письменную форму уведомления.

В свою очередь, ВС РФ в п. 65 Постановления № 25, высказал позицию о возможности направить юридически значимое сообщение, которым является уведомление о намерении обратиться в суд, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в МКД.

Таким разъяснением ВС РФ в несколько раз увеличил возможность собственников обжаловать решения общих собраний, которые в определенных случаев “сдавались” на стадии оставления искового заявления без движения и невозможности уведомить абсолютно всех собственников под роспись.

Позиция ВС РФ активно используется в судебной практике.

Например, Верховным судом Республики Хакасии апелляционным определением от 26 июля 2016 г. по делу № 33-2496/2016 было отменено определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления об оспаривании решения общего собрания собственников.

Суд указал, на законность одного из способа уведомления как размещение уведомления на информационном стенде дома. В свою очередь, коллеги из Забайкальского краевого суда в апелляционном определении от 10 марта 2016 г.

по делу № 33-1150/2016, рассматривая частную жалобу на определение об оставлении иска без движения, напомнили, что п. 6 ст. 181.

4 ГК РФ не содержит ограничений в способах извещения собственников, указывая лишь на необходимость письменного извещения, и указали в качестве примера извещение в форме размещения объявления на информационной доске.

Исходя из своей практики, отмечу, что размещая объявление лучше сделать фотографию с геолокацией (в таком случае в свойствах фотографии, как электронного документа, будет указан адрес дома, где она сделано), а также стоит сделать фотографию как самого объявления вблизи, так и общего фона (доски объявления).

Кроме самих фотографий в суд можно приложить в качестве доказательства и акт о размещении уведомлений, составленный в присутствии свидетелей (двух и более граждан).

Какой срок исковой давности по спорам в сфере ЖКХ?

В сфере ЖКХ существует несколько сроков исковой давности в зависимости от предмета спора и требований.

3 года – общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ, который, в том числе распространяется и на требования о взыскании задолженности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Например, если речь идет о взыскании задолженности, то со дня, следующим за днем обязанности уплатить очередной платеж.

При этом, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу согласно ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ и п. 2 ст. 200 ГК РФ (п.

41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г.

№ 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”).

6 месяцев – срок для предъявления требований об обжаловании решений общих собраний собственников помещений в МКД согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Срок исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Например, с даты размещения уведомления о результатах общего собрания на информационных досках и/или с даты размещения управляющей организацией протокола общего собрания в ГИС ЖКХ.

Аналогичный срок установлен и для иных решений собраний согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, например – решение общего собрания членов ТСЖ, ЖСК или иного жилищного объединения.

Каков размер госпошлины при обращении в суд?

При подаче исковых заявлений к управляющим компаниями госпошлину платить не следует, если сумма исковых требования меньше 1 млн руб., поскольку на отношения между собственниками жилых помещений в МКД и управляющей компанией распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г.

№ 2300-1 “О защите прав потребителей” (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)). А в силу п. 3 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее – Закон о защите прав потребителей), подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.

36 Налогового кодекса истцы-граждане по искам, связанным с нарушением их прав потребителей, освобождаются от уплаты госпошлины, если сумма иска не превышает 1 млн руб.

При более высокой цене иска госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если оспаривается решение собрания, то размер госпошлины составит 300 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При этом Минфин России разъяснил, что при подаче в суд общей юрисдикции одного искового заявления тремя физлицами должна быть уплачена госпошлина в размере 300 руб. При этом каждое физлицо в таком случае уплатит по 100 руб.

(письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 22 августа 2017 г. № 03-05-06-03/53697).

Таким образом, чтобы определить сумму пошлины, необходимую уплатить каждым соистцом, следует общую сумму пошлины согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ в 300 руб. разделить на количество соистцов:

  • по 150 руб. каждый, если двое;
  • по 100 руб. каждый, если трое;
  • по 75 руб. каждый, если четверо;
  • и так далее.

Обязан ли гражданин при иске о взыскании убытков к управляющей компании доказывать ее виновность в действиях или бездействии?

Гражданин при подаче иска о взыскании убытков не обязан доказывать наличие вины на стороне управляющей компании, поскольку граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления МКД, в связи с чем на данные правоотношения распространяется закон о защите прав потребителей (п. 7 Обзора № 3).

А это означает, если вред причинен в зоне ответственности управляющей организации (например, в результате аварии на общедомовом стояке холодной воды), то гражданин не должен доказывать наличие вины со стороны управляющей организации.

В свою очередь, согласно вышеуказанным разъяснениям бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если управляющая организация не согласна с требованиями и считает, что вред был причинен в результате действий третьих лиц, то именно на управляющую организацию возлагается обязанность по доказыванию этого обстоятельства в суде.

Так, например, она не будет отвечать за причиненный вред вследствие проведенных ремонтных работ собственниками помещений в МКД.

Собственнику было отказано в возмещении вреда из-за того, что собственник коммунальной квартиры самостоятельно выполнил работы по замене унитаза, и во время монтажа сломал часть чашки на крестовине канализационного стояка (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 г. № 05АП-572/15).

Большая масса требований в спорах с управляющими компаниями посвящена взысканию убытков вследствие заливов квартир, которые происходят из-за ненадлежащего исполнения обязательств управляющими организациями.

В итоге, при подаче иска о взыскании убытков, причиненными по данной причине, не следует доказывать виновность управляющей организации в силу вышеуказанных положений законодательства.

Аналогичная ситуация будет обстоять и с требованиями к ТСЖ или иному жилищному объединению согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г.

№ 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” – закон о защите прав потребителей распространяется на отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/burnyashev/1296717/

Являются ли отношения председателя правления с товариществом собственников жилья трудовыми

Законность требований тсж

Житель многоквартирного дома обратился в Госжилинспекцию с жалобой, что председателю ТСЖ незаконно платят зарплату по трудовому договору. Жалоба привела к длинному судебному процессу. Рассказываем о судебном деле и позиции ВС РФ по вопросу, являются ли правоотношения председателя правления с ТСЖ трудовыми.

Орган ГЖН считает заключение трудовых договоров с председателем правления ТСЖ нарушением

Одно из ТСЖ в Великом Новгороде в 2011 году заключило трудовой договор с собственником на выполнение работы председателя правления товарищества. Договор продлевался раз в два года, а оплата труда председателя указывалась в смете доходов и расходов ТСЖ на основании протоколов общих собраний его членов.

Также с председателем товарищества были заключены трудовые договоры на выполнение функций делопроизводителя и диспетчера. Такое положение дел не понравилось жительнице дома, и она подала жалобу в орган ГЖН.

Заявительница утверждала, что вопрос о выплате заработной платы председателю ТСЖ не выносился на общее собрание собственников или членов товарищества. Вместо этого, в нарушение требований закона, размер этой зарплаты включался в смету доходов и расходов на год. Также жительница дома считала незаконным, что председатель совмещает несколько должностей в ТСЖ.

Орган ГЖН провёл проверку и установил, что выплата председателю зарплаты и совмещение им должностей нарушают п. 11 ч. 2 ст. 145 и ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.

Товариществу собственников было выдано предписание об устранении нарушений:

  • прекратить работу председателя по трудовому договору и получение им зарплаты;
  • не оплачивать ему работу в качестве диспетчера и делопроизводителя;
  • провести общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ) и утвердить на нём размер вознаграждения председателя за работу.

Коротко о главном в ТСЖ: председатель правления и его рабочие риски

Понятие и признаки трудовых правоотношений изложены в ТК РФ

ТСЖ с такой позицией органа ГЖИ не согласилось и подало иск в суд, чтобы оспорить законность предписания. Истцы утверждали, что требования надзорного органа не исполнимы, поскольку  работа председателя ТСЖ может быть оформлена только трудовым договором.

О размере вознаграждения председателя жители дома могли узнать из проекта сметы доходов и расходов ТСЖ, которая предварительно размещалась в общедоступном месте.

Суд первой инстанции, рассматривая иск, отметил, что выбор председателя правления ТСЖ относится к компетенции правления товарищества, если Устав не относит такой выбор к вопросам, которые решают на ОСЧ. Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с другой работой в товариществе по трудовому договору (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов ТСЖ также относится вопрос об определении размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя. Поскольку это «вознаграждение», а не зарплата, то этот факт также указывает на отсутствие трудовых отношений между товариществом и членами правления (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

В работе председателя ТСЖ нет характерных признаков трудовых правоотношений: у него нет должностных обязанностей и внутреннего трудового распорядка, нет работодателя (ст.ст. 15, 56 ТК РФ). Как отметил суд, «в сфере товариществ собственников не может быть трудовых отношений».

Вопрос о возложении на председателя ТСЖ дополнительных обязанностей – делопроизводителя, бухгалтера, кадровика, диспетчера и других – должен решаться на ОСЧ. Тогда же утверждается вопрос об увеличении вознаграждения председателя, а не о назначении ему дополнительной платы и заключение нового трудового договора.

Суд первой инстанции сделал вывод, что предписание органа ГЖН соответствует требованиям законодательства, и отклонил иск ТСЖ.5 опасных формулировок в Уставе товарищества собственников жилья

В жилищном законодательстве нет прямого запрета на заключение трудового договора с председателем тсж

Товарищество собственников жилья подало в суд апелляционную жалобу, утверждая, что судья неправомерно признал, что между председателем ТСЖ и товариществом отсутствуют трудовые отношения. В жилищном законодательстве нет прямого запрета на заключение трудового договора с председателем тсж.

Апелляционный суд, проанализировав ситуацию, пришёл к выводу, что орган ГЖН в своём предписании действительно превысил полномочия и вмешался в трудовые правоотношения, потребовав расторгнуть трудовой договор с председателем и не оплачивать его труд.

Требование созвать ОСЧ и утвердить размер вознаграждения председателю суд также счёл неисполнимым, поскольку на день вынесения предписания смета доходов и расходов на год уже была фактически исполнена. Основываясь на этих выводах, суд признал требования Госжилнадзора незаконными и отменил решение первой инстанции.

Вс рф определил, что отношения председателя правления с тсж не носят трудовой характер

Спор перешёл в Верховный суд РФ, куда орган Госжилнадзора подал кассационную жалобу. ВС РФ пришёл к заключению, что апелляционная инстанция основывала свои выводы на неверном толковании норм законодательства.

Замещение должности председателя товарищества собственников зависит от членства в правлении и в товариществе, а, следовательно, от наличия права собственности в многоквартирном доме (ч.ч. 1, 3 ст. 143, ч. 2 ст. 147 ЖК РФ). Это сфера жилищного, а не трудового законодательства.

Размер вознаграждения главе правления определяют члены ТСЖ (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Собственники, которые входят в правление товарищества, не могут работать там по трудовому договору, это запрещено ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ, и запрет распространяется в том числе на председателя товарищества.

ВС РФ однозначно отметил, что отношения председателя с ТСЖ не носят характер трудовых и орган ГЖН имел право в них вмешиваться, поскольку:

  1. Товарищество собственников жилья – это форма самоорганизации граждан для управления общим имуществом.
  2. Члены правления ТСЖ и его председатель, являясь собственниками помещений в доме, действуют в интересах всех собственников, в том числе в своих, а не в интересах работодателя.
  3. В ТСЖ отсутствует лицо, которое можно было бы квалифицировать в качестве работодателя, поэтому отношения председателя с ТСЖ не могут считаться трудовыми – они не отвечают требованиям ст. ст. 20, 56, 57 ТК РФ.

Неверный вывод предыдущего суда о трудовых правоотношениях товарищества с председателем правления повлиял на исход разбирательства, поэтому ВС РФ направил судебное дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию с учётом изложенной позиции ВС РФ.О дисквалификации руководителей ТСЖ и УО по разным статьям КоАП РФ

На заметку

Согласно кассационному определению ВС РФ № 84-КА19-1, председатель правления ТСЖ:

  1. Действует в своих интересах и интересах других собственников помещений в доме.
  2. Не имеет работодателя.
  3. Не может получать заработную плату за свою работу.
  4. Не может работать в ТСЖ по трудовым договорам, совмещая разные должности согласно штатному расписанию.

Председатель правления, избранный его членами, получает вознаграждение за свою работу. Размер вознаграждения утверждается на общем собрании членов ТСЖ, а затем он включается в проект сметы доходов и расходов товарищества.

Если председатель ТСЖ также выполняет для товарищества функции делопроизводителя, бухгалтера или иного специалиста, то на общем собрании членов ТСЖ должно быть утверждено увеличение вознаграждения такого собственника за работу.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/10655/yavlyayutsya-li-otnosheniya-predsedatelya-pravleniya-s-tszh-trudovymi

Уставы ТСЖ/ЖСК

Законность требований тсж

Казалось бы, жилищное законодательство РФ довольно подробно регулирует сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг. Порядок деятельности ТСЖ расписан в Жилищном кодексе настолько подробно, что некоторые вопросы даже «зарегулированы» свыше, чем это требуется.

На этом фоне такой важнейший для ТСЖ и ЖСК документ как Устав часто воспринимается, как простая формальность.

Многие специалисты сферы ЖКХ не считают необходимым тщательно прорабатывать этот документ, ведь все вопросы уже урегулированы жилищным законодательством, а Устав в любом случае не может этим нормам закона противоречить.

Сторонники такого мнения часто берут образец Устава на первом попавшемся интернет-сайте, регистрируют его и потом благополучно забывают о содержимом Устава, полагая, что деятельность ТСЖ/ЖСК в надлежащей степени урегулирована законодательством. Попробуем разобраться, правильно ли такое мнение?

Необходимость наличия Устава

ТСЖ/ЖСК/ЖК не могут существовать без Устава, то есть без своего главного и единственного учредительного документа, который регулирует деятельность организации, определяет ее права и обязанности, регламентирует полномочия и порядок деятельности органов управления.

Поскольку Устав – это основной документ ТСЖ/ЖСК/ЖК, предполагается, что он должен быть уникальным для каждой организации, должен учитывать специфику ее работы, особенности управления каждым многоквартирным домом.

К сожалению, на практике все обстоит иначе. Устав чаще вceгo используется один и тот же, скачанный с какого-либо «раскрученного» сайта в Интернете. И если скачанный вариант составлен c oшибкaми, эти oшибки нaчинaют «гулять» пo десяткам, a то и сотням Уставам ТСЖ/ЖСК/ЖК.

Устав может содержать только те положения, которые не противоречат Жилищному кодексу РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим Федеральным законам.

Корректно подготовленный Устав является для органов управления многоквартирным домом своего рода «палочкой-выручалочкой». В любой момент под рукой имеется алгоритм для решения каждодневных задач в сфере управления МКД.

Законодатель достаточно подробно изложил в Жилищном кодексе РФ порядок организации деятельности ТСЖ. В некоторых моментах, скажем, даже слишком подробно. Вследствие чего возникает так называемый эффект «зарегулированности норм», что может приводить к их двоякому толкованию.

Опираясь на сложившуюся практику, отметим, что практически в четырех случаях из пяти юристы, умеющие толковать жилищное законодательство, видят норму права одним образом, в то время как члены органов управления «расшифровывают» ее совершенно иным способом – так сказать, подгоняют ее под рамки «жизненной справедливости», что вносит некоторый беспорядок в деятельность товарищества.

Что касается жилищных и жилищно-строительных кооперативов, то здесь законодатель решил оставить «белое пятно» в сфере регулирования многих практических вопросов.

Практически в каждой статье Жилищного кодекса мы встречаем такие пункты как: «срок, который определяется уставом кооператива»; «в количестве, определенном уставом кооператива» и т.д.

И это при том, что многие ЖК и ЖСК не вносили изменения в свои Уставы десятками лет.

В то же время законодателем введена ответственность на несоответствие (противоречия) положений устава УО действующему законодательству.

Последствия некачественной подготовки Устава

Кратко обозначим возможные негативные последствия некачественной подготовки Устава:

В соответствии с п. 1 ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

Согласно п. 3 ч. 5 ст.

20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.

За неисполнение предписаний уполномоченного органа, для УО предусмотрена административная ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ, предусматривающая наложение административного штрафа на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Кроме того, орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Обобщая изложенное, приходим к выводу, что несоответствие Устава или его отдельных положений действующему законодательству, а также неисполнение предписаний уполномоченных органов, может повлечь за собой судебное разбирательство, вплоть до судебных споров о ликвидации ТСЖ.

Судебные прецеденты

Перейдем от теории к практике и рассмотрим отдельные прецеденты, возникшие в российской судебной системе по вопросам нарушений ТСЖ/ЖСК в части несоответствия Устава законодательству РФ.

Случай 1:

Некое товарищество собственников жилья в своем Уставе указало на то, что «Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей».

Инспекция в пределах предоставленных ей полномочий, выдала ТСЖ предписание об устранении выявленных нарушений. ТСЖ указанное предписание пыталось оспорить вплоть до кассации, но потерпело фиаско. Суды трех инстанций признали предписание инспекции законным.

В действительности, правомочие общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и Уставом товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа членов товарищества.

Кроме того, часть 3 ст. 48 ЖК РФ определяет подход к такому подсчету: «Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

Исходя из положений указанного закона, общее собрание в многоквартирном доме правомочно при участии членов ТСЖ, обладающих более 50% от общего числа собственников в многоквартирном доме.

Суд обоснованно пришел к выводу, что указание в Уставе положения о законности собрания при наличии достигнутого количественного состава членов ТСЖ – «более половины членов ТСЖ или их представителей» противоречит вышеуказанной статье закона.

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2017 г. по делу №А56-8834/2016).

Случай 2:

Собственники помещений многоквартирного дома обратились в Инспекцию государственного жилищного надзора (ИГЖН) для проведения проверки Устава Товарищества на предмет его соответствия требованиям жилищного законодательства.

Указанное обращение послужило основанием для вынесения распоряжения о проведении внеплановой документарной проверки.

По итогам проверки было выдано предписание, которым ТСЖ обязали устранить выявленные нарушения, провести мероприятия по обеспечению соблюдения обязательных требований ЖК РФ.

Из предписания следует, что пункт Устава ТСЖ не соответствует обязательным требованиям Жилищного кодекса РФ (ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ). В частности, в Уставе были перечислены документы, с которыми имеют право знакомиться члены ТСЖ.

Не согласившись с мнением Инспекции, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании вынесенного предписания.

Однако суд встал на сторону ИГЖН, обосновав свою позицию следующим образом: «В Уставе содержится перечень документов, предоставляемый по требованию члена ТСЖ, тогда как ч. 3 ст. 143.

1 ЖК РФ право знакомиться с документами имеют не только члены ТСЖ, но и собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ».

Суд также отметил, что изложение положений Устава должно содержать четкие формулировки, исключающие возможность его двоякого толкования.

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2017 г. по делу №А56-8834/2016).

Случай 3:

Еще один инцидент, повлекший более масштабные последствия, произошел недавно в Волгограде. ИГЖН Волгоградской области проведены плановые проверочные мероприятия в отношении ТСЖ, в ходе которых было установлено, что положения устава товарищества противоречат требованиям ЖК РФ и нарушают права членов товарищества и собственников помещений домов, входящих в состав товарищества.

Так, положениями устава предусмотрено, что как прием, так и отказ собственнику помещения в многоквартирном доме во вступлении в члены товарищества осуществляется по результатам принятия решения правлением. При этом нормами ЖК РФ отказ в принятии в члены товарищества не допускается.

Товариществу было выдано предписание об устранении нарушений сроком на шесть месяцев.

Для выполнения требований предписания товариществу необходимо было провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о внесении изменений в устав. Однако по результатам проверки исполнения предписания было установлено, что необходимых мер товариществом не предпринято.

В рамках реализации полномочия, предусмотренного ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, Инспекция обратилась в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ. По мнению инспекции, несоответствие законодательству основного руководящего документа деятельности ТСЖ является грубым нарушением ЖК РФ, и реализация таких положений устава может привести к нарушению прав собственников многоквартирного дома.

Решением районного суда в удовлетворении исковых требований инспекции было отказано. Не согласившись с данным судебным актом, инспекция обратилась с апелляционной жалобой в областной суд.

Апелляционным определением решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований инспекции было отменено, по делу принято новое решение, согласно которому исковые требования надзорного органа были удовлетворены в полном объеме.

В мае 2019 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации данного ТСЖ.

(Апелляционное определение Волгоградского областного суда по делу №33А-9007/2018 от 14.06.2018 г.).

Вывод

Мнение многих ТСЖ/ЖСК/ЖК о том, что Устав не является важным документом, поскольку все вопросы и так хорошо урегулированы жилищным законодательством, а принятие Устава – лишь формальность, без которой организация не может осуществлять деятельность, некорректно.

Несмотря на действительно подробное регулирование жилищной сферы нормами законодательства, часть вопросов регулируется именно Уставом, и неправильное регулирование создает необоснованные финансовые риски и опасность привлечения к ответственности как организации, так и ее должностных лиц.

Если Вам необходима разработка качественного Устава, отвечающего всем требованиям законодательства и учитывающего именно Ваши интересы, потребности, пожелания, Вы можете обратиться за услугой по разработке Устава ТСЖ/ЖСК/ЖК в компанию АКАТО. Информация об услуге представлена по ссылке > > >

Источник: https://acato.ru/news/20190320/ustav-tszh-zhsk-formalnost-ili-neobhodimost

Споры по выбору ТСЖ

Законность требований тсж

Споры по выбору управляющей организации ТСЖ (товарищества собственников жилья) не так уж редки в судебной практике. Основные причины обращения в суд ― оспаривание легитимности проведённого собрания собственников жилого дома или протокола об избрании управляющей организации.

В настоящей статье мы рассмотрим несколько примеров, подробно освещающих позицию судов при разрешении дел такой категории, и основных «слабых» моментов при организации собрания и оформлении протокола, влияющих на правомочность решения о выборе ТСЖ.

Так, 23 декабря 2014 года Центральным районным судом г. Читы было вынесено решение по делу о признании недействительным общего собрания собственников жилого дома и обязании произвести ликвидацию ТСЖ.

С иском в суд обратилось несколько граждан – собственников жилья в многоквартирном доме. В обоснование своих требований истцы указали, что собрание собственников жилья было проведено со следующими нарушениями:

  1. Собственники жилых помещений не были уведомлены под роспись о планируемом собрании и повестке дня и с нарушением десятидневного срока уведомления о проведении собрания в форме заочного ания, установленного ст. 45 ЖК РФ;

  2. Результаты ания были вывешены на доске объявлений в одном из подъездов жилого дома, то есть жильцы дома не были уведомлены о результатах ания надлежащим образом;

  3. Члены ТСЖ, присутствующие на собрании, не обладали в совокупности 50 % от общего числа всех собственников;

  4. Право собственности у некоторых членов ТСЖ не было подтверждено соответствующими документами, а председатель ТСЖ на момент проведения собрания вообще не являлся собственником какого-либо имущества в доме и, следовательно, не имел права голоса;

  5. В отсутствие подписей всех участников собрания, протокол о выборе ТСЖ в качестве управляющей организации не соответствует закону.

В связи с тем, что выборы управляющей организации истцы полагают несостоявшимися, они также просили суд удовлетворить их требования о принудительной ликвидации ТСЖ в трёхмесячный срок.

Ответчик, в лице председателя ТСЖ, исковые требования не признал, указав, что собрание собственников имело кворум и голоса истцов не изменили бы результата ания, представил возражения по всем доводам искового заявления, а также указал на пропуск истцами шестимесячного срока для обращения в суд по обжалованию решения, принятого общим собранием собственников помещений.

В ходе слушания дела были допрошены свидетели, показавшие, что они разносили уведомления о проведении собрания по квартирам, а истцам, отказавшимся подписывать уведомления, они были направлены по почте заказным письмом.

В ноябре 2013 года было проведено собрание, явка была небольшой, поэтому ание проводилось в заочной форме, по бюллетеням.

Итоги заочного ания были подсчитаны в декабре того же года, итог ания и вынесенное решение были вывешены на доске объявлений в подъездах жилого дома, поэтому собственники имели возможность ознакомиться с протоколом и знали его содержание.

При рассмотрении данного дела суд применил следующие нормы закона:

  1. Статьи 44 и 45 ЖК РФ, определяющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок проведения такого собрания. В частности, что внеочередное общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

    При этом собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

    В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

  2. Положения статьи 46 ЖК РФ, устанавливающей, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, и могут быть приняты путём проведения заочного ания.

  3. Положения статьи 47 ЖК РФ, по смыслу которой в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путём совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путём проведения заочного ания (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении, о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание). При этом принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного ания, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приёма.

Дав оценку вышеуказанным нормам права, суд не нашёл оснований для удовлетворения исковых требований, указав следующее.

Согласно протоколу общего собрания, в заочном ании всего приняло участие собственников помещений общей площадью 8 771,11 кв. м., что составляет 73,99 % от общего числа и свидетельствует о наличии кворума.

Собственники были уведомлены о проведении собрания надлежащим образом, под роспись, что подтверждается реестрами об ознакомлении, представленными суду, а также копиями почтовых уведомлений, отправленных в адрес истцов в связи с тем, что они отказывались получать уведомления лично в руки от представителей будущего ТСЖ.

В отношении аргумента истцов об отсутствии у некоторых участников собрания и председателя ТСЖ правоустанавливающих документов на помещения, суд установил, что право собственности председателя и других собственников помещений, указанных истцами, возникло до вступления в силу Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Поэтому имеющиеся у жильцов документы оформлены в соответствии с действующим на тот момент законодательством, и, в силу п. 6 ст. 33 указанного закона, требования о порядке государственной регистрации не могут применяться к правоотношениям, возникшим до введения его в действие.

Поэтому у суда нет оснований сомневаться в том, что проавшие на собрании участники являются надлежащими субъектами процедуры ания, установленной законом.

Исследовав представленные бюллетени заочного ания, число собранных и соответствие представленных документов, суд посчитал принятое решение правомерным, соответствующим требованиям статьи 46 ЖК РФ.

Некоторые недочёты, обнаруженные в бюллетенях, — отсутствие указания дат заполнения и реквизитов правоустанавливающих документов — не являются основанием для признания их недействительными, сомневаться же в подлинности представленных бюллетеней как таковых у суда не было оснований в отсутствие соответствующих доказательств.

Суд принял довод истцов о том, что решение о выборе ТСЖ от 16.12.2013 не было подписано всеми проавшими, поскольку, действительно, на момент вынесения решения такие подписи отсутствуют, что является нарушением п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ.

Однако суд не счёл данное нарушение неустранимым, кроме того, ответчиками представлено данное решение, содержащее все подписи, позднее собранные со всех собственников помещений жилого дома, принявших участие в ании и вступивших в ТСЖ в качестве членов, то есть первичные недочёты были устранены.

Также, согласно части 6 ст.

 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд, с учётом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Исходя из анализа указанной выше нормы права, суд пришёл к выводу о том, что не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.

В силу указанной выше нормы закона, суд учёл то обстоятельство, что при наличии указанного в решении процента , ание истцов при принятии решений на собрании не могло повлиять на его результаты. Кроме того, данным решением какие-либо права истцов не нарушены, принятое решение выражает истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные истцами нарушения являются несущественными, и сами по себе они не могут повлечь отмену решения общего собрания.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?662

Абсолютное право
Добавить комментарий